В то же время иностранцы могут купить землю, зарегистрировав в Болгарии на свое имя фирму. Это привело к тому, что многие иностранцы стали бизнесменами поневоле.
Земля земле рознь
Всю землю в Болгарии можно разделить на 2 вида: земля, на которой не разрешено строительство, и земля в регуляции, то есть та, на которой «урегулировано» все (расположение участков, улиц, коммуникации и т. п.), включая разрешение на строительство. К первой группе относятся сельскохозяйственные земли и земли лесного и горного фонда. При определенных условиях можно перевести земли в регуляцию, но не всегда.
Иностранцам разрешено регистрировать общества с ограниченной ответственностью и акционерные общества с уставным капиталом 2600 и 26 000 евро соответственно. Стоимость регистрации фирмы иностранцами составляет около 1000 евро. Содержание такой компании, при условии, что она не занимается коммерческой деятельностью и не приносит дохода, обходится ежегодно в 500–1000 евро. Налог на сельскохозяйственную землю отсутствует, но на землю «в регуляции» составляет 0,15% ее стоимости.
Сельскохозяйственная земля в Болгарии распределена на 10 категорий по качеству почвы и агрометеорологическим характеристикам. К 1-й категории относится лучшая земля, тогда как к 10-й – малопродуктивные и часто каменистые земли.
В течение последних 10 лет несколько крупных инвестиционных фондов стали скупать землю, укрупняя наделы и создавая земельный рынок. Сейчас можно говорить о его динамичном развитии и увеличивающейся ликвидности участков. За 7 лет сельскохозяйственная земля подорожала вдвое, и цена 1 га составляет сейчас 700–1200 евро.
Однако иностранцев в основном интересует земля под застройку – в населенных пунктах или поблизости. Рост рынка жилой и бизнес-недвижимости привел к значительному увеличению цен на землю в регуляции, а когда началось активное строительство на морском побережье, горнолыжных курортах и в крупных городах, сельскохозяйственная земля массово скупалась и переводилась в регуляцию, причем после получения разрешения цена часто возрастала более чем в 10 раз.
Сейчас цены на Черноморском побережье колеблются от 100 до 400 евро за 1 кв. м на первой – третьей линиях и от 10 до 55 евро вдали от моря. Земля без разрешения на застройку обычно в 2–5 раз дешевле, чем в регуляции. Многие компании предлагают большие участки сельхозземель, обещая перевести ее в регуляцию. Стоимость такой процедуры – 1–2 евро за 1 кв. м, но результат не гарантирован. С присоединением Болгарии к ЕС в 2007 г. ужесточились требования относительно документации и типа земли. Так, начала действовать европейская программа Nature-2000, охраняющая территории с редкими видами флоры и фауны, места стоянок перелетных птиц, уникальные природные объекты и т. д. Согласно этой программе, около половины территории страны должно было попасть под охрану, но под натиском заинтересованных сторон эти площади сократились почти вдвое. Иностранцам, плохо разбирающимся в болгарских реалиях, лучше не рисковать и не приобретать земли без регуляции.
Четкие цели
Самая дорогая земля сейчас в центре крупных городов. Например, в центре Софии 1 кв. м стоит более 3000 евро, тогда как в других частях города цены колеблются от 100 до 1000 евро.
В основном болгарский земельный рынок носит спекулятивный характер, так как многие покупают землю без ясного представления о ее дальнейшем использовании. Когда же покупатель заранее знает цель приобретения, появляются исключительно успешные проекты – примером тому служат «Молл София» и «Бизнес-парк София».
Все чаще иностранцев интересуют не апартаменты, а объекты на собственных участках земли. Предлагаемые сейчас комплексы состоят из небольших (до 100–150 кв. м) двухэтажных домов с участками по 100–500 кв. м, что иногда не устраивает российских инвесторов, цель которых – участки не менее 1000–1500 кв. м. В этом случае вилла возводится по индивидуальному проекту. Стоимость проектирования и строительства составляет около 300–450 евро за 1 кв. м (цена не включает подводку коммуникаций – канализации, водопровода и электричества). Покупка аналогичных готовых домов с участком в популярных районах на побережье или в горах обходится в 1000–1500 евро за 1 кв. м, а в 10 км от курорта – 300–900 евро за 1 кв. м в зависимости от состояния постройки.
Сейчас рынок участков в крупных городах достаточно оживлен. Основное влияние на цены оказывают расположение участка, его предназначение и площадь возможной постройки. Также учитывается готовность участка для строительства (наличие регуляции, вид строительства, наличие документации и готового проекта).
Для первоначальной оценки земли можно использовать многочисленные издания и интернет-сайты по недвижимости, но приводимая там статистика крайне относительна. При оценке конкретного участка учитывается множество факторов. У строительных инвесторов, ищущих участок, должны быть точно сформулированы требования к земле и цели инвестиций – следует определиться с размером инвестиций, площадью будущих построек, размером ожидаемой прибыли.
Со своей стороны продавцы также знают, чего хотят. Благодаря изобилию информации собственники могут оценить возможности, которые дает им земельный участок. Они знают плотность застройки, возможный размер жилой площади, актуальные цены на новое строительство в конкретном районе.
Точный расчет
В прошлом году интерес инвесторов к земле рядом с морем и на горнолыжных курортах Банско и Пампорово снизился из-за чрезмерной застройки, отсутствия там подходящих участков по хорошей цене и из-за некоторого оттока покупателей. Все более востребованы участки в новых районах: на бальнеологических курортах с минеральными источниками, в горных районах, вблизи рек и водоемов.
Примером может служить район водохранилища Доспат, где планируется создание горнолыжных трасс длиной более 1,5 км. К участкам уже проявляют интерес французские, испанские и греческие инвесторы. Сейчас цена 1 кв. м здесь не превышает 55 евро, но ожидается, что она вырастет до 100 евро, так как уже объявлено о строительстве нескольких жилых комплексов. Проект может повторить успех комплекса «Супер-Боровец», хотя и в меньшем масштабе. Следует отметить, что этот район горный и поэтому площади под строительство ограниченны.
Заявления о строительстве нескольких спа-центров и жилых комплексов в районах с минеральными источниками привело в 2007 г. к значительному росту стоимости земли и уменьшению количества предложений (собственники ожидают новых, более высоких цен). Так, на курорте с минеральными водами Выршец только за 2007 г. цена земли выросла более чем вдвое.
Участки под промышленные объекты в этом году также привлекли интерес инвесторов – в частности, в связи с намечающимся строительством атомной электростанции в Белене, прокладкой нефтепровода, а также другими крупными проектами, так как очевидно, что возникнет необходимость в жилье для персонала. Также появился спрос на подобные участки в приграничных районах.
Интерес к земельному рынку последние годы привел не только к подорожанию земли, но и к увеличению рисков инвесторов, так как зачастую сложно делать прогнозы относительно динамики цен и рентабельности конкретного участка.
Определить, до какого уровня вырастут цены на землю, сейчас сложно, так как в Болгарии еще нет правил для данного сегмента рынка. Существует два пути выхода из сложившейся ситуации. Правила может установить власть – таким образом, чтобы не контролировать или блокировать рынок, но упорядочить ситуацию. Возможно также, что рынок сам стабилизируется и создаст свои правила, которые не отпугнут инвесторов от Болгарии. Реальные цены на землю установятся лишь после снятия всех ограничений на ее приобретение иностранцами в 2012 г., и можно предположить, что они будут сопоставимы со средними европейскими показателями.
