Иностранными инвесторами в недвижимость Болгарии в 2007 г. были в основном британцы (40%) и россияне (38%). Болгарские экспатрианты также внесли вклад в развитие экономики путем инвестиций в недвижимость. По данным Всемирного банка, денежный поток от болгар, работающих за границей, на их родину достиг в 2007 г. уровня 1,26 млрд евро. Болгарский народный банк называет еще большую сумму – 2 млрд евро, или 7% от ВВП страны.
Особенностью рынка коммерческой недвижимости страны является относительно ограниченное предложение (менее 1 кв. м на душу населения) по сравнению с Западной Европой (по 3,5 кв. м). Инвесторам в этом секторе следует учитывать, что доходы от коммерческих площадей значительно выше, чем от жилой недвижимости, в то же время больше средств уходит на техническую поддержку и обслуживание.
Бизнес-центры и бизнес-парки
В Болгарии, по разным данным, сейчас имеется около 700 000–750 000 кв. м офисных помещений, из которых около 100 000 были построены в течение 2007 г. Доля незанятых площадей – менее 5%, при ценах от 12 до 26 евро за 1 кв. м в месяц. В этом сегменте девелоперы еще несколько лет не смогут удовлетворить спрос, поэтому следует ожидать роста цен на аренду.
Предложения в центре Софии очень немногочисленны из-за ограниченных возможностей для нового строительства: большинство бизнес-комплексов строится после сноса небольших домов, и общая площадь этажей здесь не превышает 1000–2000 кв. м. Это основная причина того, что арендная плата в центре столицы довольно высока – 20–30 евро за 1 кв. м в месяц.
Правда, в последнее время такие цены все чаще встречаются и на окраинах. Недостаток площадей, проблемы с парковкой давно вытеснили крупных нанимателей из центра. Завершение комплекса «Бизнес-парк София» (в районе Младость-4) в 2007 г., возможно, на время остановит появление крупных бизнес-объектов, вплоть до завершения проекта «София бизнес-центр» с площадью более 23 000 кв. м, расположенного на месте бывшего бизнес-центра Hyundai. Появление больших офисных площадей в Софии ожидается в 2009–2010 г., когда в восточной части города – на бульварах Ситняково и Цариградско шоссе – будут введены в эксплуатацию здания с более чем 120 000 кв. м новых офисов и огромный бизнес-парк около аэропорта Софии. До окончания строительства рост арендных ставок в столице продолжится.
На Варну как на развивающийся рынок представители бизнеса все чаще стали обращать внимание благодаря более низким ценам на недвижимость, преимуществам черноморского побережья, растущему рынку недвижимости, а также развитой судоходной и туристической индустрии. К тому же в регионе немало квалифицированной рабочей силы, что может привлечь компании, работающие на основе аутсорсинга. Однако в Варне также ощущается нехватка офисных площадей, несмотря на строительство «Бизнес-парка Варна», а также ряда бизнес-центров в районе магазина «Метро».
Аналогичная ситуация с офисными площадями сохраняется и в других крупных городах – Пловдиве, Русе, Стара-Загоре, Бургасе и других. По различным оценкам средний доход от сдачи в аренду офисной площади в Болгарии составляет около 10% стоимости недвижимости в год.
Шопинг-метры
По оценкам International Council of Shopping Centers – ICSC, в Болгарии современных торговых площадей меньше, чем в любой европейской стране. Так, в Болгарии на 1000 человек приходится около 15 кв. м, тогда как в Европе в среднем – по 170–180, а в лидирующей по этому показателю Швеции – 420–430 кв. м.
Интерес к торговым площадям значительно опережает спрос на офисные помещения. Зачастую помещения под магазины скупаются еще на стадии проекта, несмотря на то что их цена как правило вдвое выше стоимости других помещений, а с 2005 г. в стране начали строиться моллы. Ожидается, что в период 2007–2009 г. будет сдано более 177 000 кв. м торговых площадей, которые обеспечат инвесторам доход около 7–9% стоимости недвижимости.
В Варне торговой улицей станет основной бульвар города – Владислав Варненчик, на котором началось строительство пяти больших проектов, которые увеличат в 2,5 раза существующую торговую площадь города.
Строительство моллов в крупных городах, таких как София, Варна, Бургас, Пловдив, Плевен, Стара-Загора, Руссе, скорее всего не окажет влияния на стоимость торговых площадей на центральных столичных улицах, где арендные ставки остановились на 80–120 евро за 1 кв. м (хотя были попытки поднять эти цифры до 180–200 евро, например на столичном бульваре Витоша). Аналогичные цены в Варне, вдвое ниже – в Бургасе и Пловдиве. В других городах аренда обходится не дороже 30–50 евро за 1 кв. м в месяц.
Предполагается, что постройка новых крупных супермаркетов может значительно снизить ажиотаж на торговые площади по всей стране. По сравнению с достаточно четкими арендными ставками разброс цен при покупке довольно значительный. Недавно цена магазина с площадью 85 кв. м на бульваре Витоша удвоилась и составила до 47 000 евро за 1 кв. м, побив все предыдущие рекорды. При максимальной стоимости месяца аренды 120 евро за 1 кв. м подобные инвестиции принесут меньший доход, чем банковский депозит. Для сравнения: в Пловдиве при идеальном местоположении максимальные цены за 1 кв. м достигают только 8000 евро, а в Бургасе – 7000 евро, в Варне максимальная цена – 10 700 евро 1 кв. м. Средний по стране доход от сдачи в аренду торговых помещений, хотя и остается достаточно высоким (около 9% в год), все-таки ниже, чем у офисной недвижимости.
Что касается складских помещений, то с 2006 г. необходимость в них стала ясна бизнесу, и это стимулировало строительство быстровозводимых зданий. Сейчас в Софии 1,2 млн кв. м складских площадей, в Варне – 300 000, а в Пловдиве – 450 000. Уровень незанятости в данном секторе – около 8,5%.
Производственная необходимость
Так сложилось, что промышленники предпочитают строить новые помещения, подходящие для конкретного производства, в не приспосабливать существующие объекты, которые часто не функциональны и не отвечают современным требованиям. Поэтому спрос в этом секторе удовлетворяется предложением, а внимание производственников сфокусировано в основном на рынке земельных участков в промышленных зонах крупных городов. Сейчас цены на индустриальные объекты в разных городах сильно разнятся, что зависит от местонахождения и года постройки здания: в Софии – 80–800, в Варне – 39–450, в Бургасе – 90–300, в Пловдиве – 30–400, а в Софийской области – 10–200 евро за 1 кв. м.
Эксперты считают, что до тех пор, пока спрос на офисные и торговые площади не будет удовлетворен, особенно интенсивного развития рынка производственных помещений ожидать не следует. Тем не менее следует учитывать, что доходность промышленных объектов составляет 9–11% их стоимости.
Множество вариантов
Торговля коммерческой недвижимостью в Болгарии набирает обороты. Несмотря на более высокие цены по сравнению с жилыми площадями, спрос на них со стороны как болгарских, так и иностранных инвесторов постоянно увеличивается. Данные по болгарской бизнес-недвижимости говорят о хорошей доходности и низком проценте риска по сравнению с недвижимостью за пределами страны.
К предлагаемой в Болгарии бизнес-недвижимости кроме перечисленного можно с успехом отнести площади самого разного предназначения: от земельных участков для жилого строительства и крупных сельскохозяйственных угодий до целых жилых или бизнес-проектов.
Так, сейчас можно наблюдать появление и новых участников рынка коммерческой недвижимости, сочетающих в себе бизнесменов и инвесторов. Типичные инвесторы, рассчитывающие на прибыль от покупки и управления недвижимостью, уступают место компаниям, которые сами строят объекты и впоследствии управляют ими. Примером служит множество комплексов закрытого типа, возникающих сейчас по всей территории Болгарии, – от проектов на побережье до горнолыжных курортов, бальнеологических центров и гольф-полей. Таким образом маржа застройщика дополняется доходами инвестора, что гарантирует не единовременную прибыль от продажи, а постоянное поступление средств от управления объектами. В результате доход уже в первые 2–3 года оказывается достаточно высоким.
Часто встречается и вариант, включающий строительство, частичную или полную продажу построенного и дальнейшее управление объектами, принадлежащими уже новым собственникам. Ежегодный доход при этом колеблется от 6 до 11% в зависимости от условий соглашения.
