В Калифорнии рынок недвижимости активен и достаточно надежен для инвестирования – особенно на фоне общей негативной ситуации в США. От операций с жильем в Калифорнии можно получить хорошую прибыль – это касается как перепродажи, так и сдачи в аренду. К тому же, несмотря на общий высокий уровень цен, здесь все еще остались некоторые районы, в которых можно приобрести недвижимость по доступным ценам.
Вопреки спаду
Итак, Калифорния – одно из немногих мест в США, где можно получить прибыль от операций с недвижимостью. Джей Син, коммерческий директор компании Seven Seas International, продающей жилье в Южной Калифорнии и Лос-Анджелесе, говорит, что число приезжих в этом штате больше, чем число людей, его покидающих. Уже один только этот фактор говорит о том, что у цен на жилье есть потенциал для роста.
За последние 40 лет недвижимость Калифорнии ежегодно росла в цене на 10–15%. Так что даже во время общего спада на рынке США рынок штата остается стабильным и, вопреки всему, продолжает демонстрировать рост цен. Джег Содхи, управляющий международным ипотечным брокером Fidentia Group, считает: «Крах на ипотечном рынке затронул практически все американские штаты. Однако рынка Калифорнии это коснулось в наименьшей степени».
По данным ассоциации риэлторов Калифорнии, цены на жилую недвижимость в период с мая 2006 г. по май 2007 г. выросли на 4,8%. Средняя цена отдельного дома составляет $591 180, тогда как квартиры, или, по-американски, кондо, стоят в среднем $434 790. Однако объем общих продаж отреагировал на тенденции рынка недвижимости страны и снизился на 25%, что характерно для всех американских штатов.
Дорого, выгодно, надежно
Рынок недвижимости Калифорнии можно разделить на 4 основных части – регионы Сан-Франциско и Лос-Анджелеса, Южную Калифорнию и остальную территорию. Первые три направления наиболее интересны для инвесторов.
Сан-Франциско по праву считается одним из самых красивых городов США. Жилье в Сан-Франциско весьма дорого – отдельный семейный дом сегодня можно купить в среднем за $842 600. Кроме того, существует некоторый риск, связанный с высокой вероятностью землетрясений. Поэтому, прежде чем совершить сделку, необходимо убедиться в том, что здание имеет достаточную степень сейсмической защиты.
Инвесторам стоит обратить внимание на южные территории штата, где стоимость жилья несколько ниже и в перспективе можно получить хороший прирост капитала. Джей Син говорит, что среди европейских покупателей наиболее популярны морские и горнолыжные курорты и, конечно, окрестности Диснейленда.
Диснейленд расположен в городе Анахайм, одном из ближайших пригородов Лос-Анджелеса. На протяжении нескольких десятков лет этот всемирно известный тематический парк расширялся и реставрировался. Сейчас здесь есть предложения по покупке кондо в городских комплексах по весьма умеренным ценам. «Диснейленд – очень привлекательное направление для инвесторов, – говорит Джег Содхи. – Я считаю, что такое вложение относительно защищено от спада рынка. Диснейленд популярен среди инвесторов как на внутреннем, так и на внешнем рынке». Конечно, краткосрочная сдача в аренду здесь распространена в гораздо большей степени, чем долгосрочная.
Сан-Диего – другой привлекательный для покупки город, находящийся на юге штата, у границы с Мексикой. «В Сан-Диего ведется интенсивное строительство, и рынок развивается очень быстро, – говорит Джей Син. – Все побережье Сан-Диего представляет собой большой пляж, так что, где бы вы ни находились, дорога до берега займет не более 15 мин. Это место удобно для семейных покупателей, так как здесь располагаются такие достопримечательности, как океанариум Sea World, зоопарк Сан-Диего и Legoland.
Джей Син также рекомендует вкладывать в недвижимость Ла Хойя (La Jolla) – одного из самых дорогих и знаменитых районов Сан-Диего. Он говорит, что здесь можно приобрести кондо за $300 000–400 000. «Этот рынок огромен и при этом доступен для европейцев», – сообщает он. В настоящее время в этом районе продаются роскошные кондо в жилом комплексе, расположенном рядом с пляжем, гольф-полями и другими объектами инфраструктуры отдыха и развлечений. На территории комплекса находятся бассейн, спа- и фитнес-центр. Апартаменты с одной спальней стоят от $232 000.
В Сан-Диего велик спрос на сдачу жилья в аренду. Джег Содхи рассказывает, что в прошлом году он купил кондо с 1 комнатой в Ла Хойя за $275 000. За полтора дня он нашел арендатора, который ежемесячно платил ему $1400.
Рядом со звездами
Если вы хотите жить рядом со знаменитостями и располагаете достаточным бюджетом, то вам стоит обратить внимание на западные районы Лос-Анджелеса, Голливуд, Санта-Монику и Бел-Эйр. По словам Джега Содхи, многие европейские клиенты покупают дома на западе Лос-Анджелеса, так как это привлекательное и модное направление. Но он предупреждает, что для инвесторов рынок роскошной недвижимости более хрупкий: «Покупатели этого рынка должны быть готовы к падению цен на 20%. Редко кто покупает на таком рынке, чтобы сдавать потом жилье в аренду». Какой бы тип жилья вы ни приобрели, иметь недвижимость здесь престижно, так как Калифорния – одно из самых дорогих мест в США.
Кондо – наиболее ликвидный и перспективный вид инвестиций. Отдача от вложенного в нее капитала может быть очень существенной. Дело в том, что кондо легче сдать в аренду, чем дом, особенно если оно расположено рядом с университетами, больницами и туристическими достопримечательностями. Как отмечает Джег Содхи, в США вообще, а особенно в Калифорнии, поиск арендаторов несложен, а вознаграждение за услуги управляющих компаний гораздо ниже, чем в Европе, – примерно 6% от общей стоимости. Доход от найма в Калифорнии варьируется от 6% до 12% от стоимости недвижимости в год, в зависимости от ее месторасположения и типа.
Что касается законодательной стороны вопроса, то Джон Хауэлл, глава International Law Partnership, убежден: «Законодательная система в Калифорнии, так же как и в других штатах Америки, прозрачная и надежная». Однако он предупреждает о некоторых ограничениях на использование недвижимости. Например, в определенных районах Лос-Анджелеса местные законы ограничивают иди даже запрещают сдачу в аренду жилья на короткий срок.
