Однако, сделав принципиальный выбор в пользу Болгарии, покупатель оказывается только в начале длинного пути. От того, насколько верны будут его дальнейшие шаги, зависит конечный успех инвестиций.
Шаг первый. Зачем это нужно
Первое и самое главное, что должен сделать покупатель, – четко понять, для чего именно ему нужна болгарская недвижимость. Если она приобретается для собственного пользования, то на первое место выходит вопрос – «нравится или нет»? Цена оказывается не столь значима – даже если приглянувшийся объект оказывается дороже, чем ожидалось, российский покупатель зачастую предпочтет найти недостающие деньги, чем отказаться от заманчивого варианта.
Если основная причина покупки – инвестиции, то на первый план выходит доходность при перепродаже и сдаче в аренду. А это в свою очередь связано с месторасположением объекта и наличием хорошей инфраструктуры. Например, на морских курортах наиболее ликвидны апартаменты на первой или второй линиях от моря, обладающие панорамным морским видом. При покупке в горах наиболее ценятся расстояние до подъемника и опять-таки виды из окон. Все другие параметры будут в меньшей степени влиять на цену и интенсивность ее роста.
Шаг второй. Выбор типа недвижимости
Как и везде, наиболее привлекательна для инвестиций земля, которую, по Конституции Болгарии. покупать иностранцам запрещено (до 2012 г.). Но этот запрет легко обходится оформлением покупки на болгарское юридическое лицо, специально регистрируемое иностранцем в Болгарии.
Однако россиян земля интересует гораздо меньше, чем апартаменты и дома. Следует отметить, что в Болгарии понятия о планировке апартаментов за последние 5–7 лет сильно изменились. В современных домах как правило не устраивается отдельная кухня, а делается так называемый «кухонный бокс» – ниша площадью 4–6 кв. м. Таким образом, однокомнатные апартаменты в новом доме состоят из комнаты с кухонным боксом, прихожей, совмещенного или раздельного санузла и, как правило, балкона. По аналогии, в двухкомнатных апартаментах добавляется одна спальня или кабинет. В трехкомнатных – две спальни и т. д.
Следующая деталь, на которую следует обратить внимание, – реальная и объявленная стоимость 1 кв. м часто сильно расходятся – иногда в 2 раза! Дело в том, что в Болгарии при расчете площади квартиры учитываются и общие помещения: лестничные клетки, холлы, коридоры, подвалы и чердаки и т. д. В результате если объявляемая цена новостроек в Софии составляет в среднем около 1000–1300 евро за 1 кв. м, то реальная, без «общих частей», – уже 1100–1800 евро за 1 кв. м и более. Чем комфортабельнее дом, (широкие лестницы, большие вестибюли, комнаты для портье), тем большую долю будут составлять общие помещения.
Весь рынок жилой недвижимости делится на первичный, когда продавцом выступает непосредственно строительная компания, и вторичный, когда объект недвижимости уже имеет собственника. Благодаря интенсивному строительству и современным, качественным проектам первичный рынок сейчас наиболее интересен для инвестиций. Здесь можно найти предложения на разных стадиях строительства – от проекта до завершающих этапов, причем разница в цене может составлять до 20%. Чем на более ранней стадии находится строительство, тем больше возможностей для рассрочки платежей.
Шаг третий. Поиск подходящего предложения
Во-первых, необходимо обратиться к знакомым: Болгария – «большая деревня», в которой все обо всем знают все! Но здесь есть одна проблема – у большинства покупателей нет никаких болгарских знакомых! Что делать? Просматривать специализированные сайты в интернете, объявления в газетах или обратиться в риэлторские фирмы.
За время перестройки в Болгарии, как и в России, обман как покупателей, так и продавцов недвижимости был обычным делом. Сейчас практически весь рынок недвижимости контролируется риэлторскими фирмами. С одной стороны, это увеличивает стоимость сделки. С другой – дает основания надеяться, что операция пройдет без проблем.
На вторичном рынке агентства берут порядка 3% комиссионных с каждой стороны. При покупке новостроек фирмы часто не берут комиссионных с покупателя, в этом случае договор заключается с самой строительной фирмой. Однако бывает и так, что агентство недвижимости выкупило права на строящееся жилье, тогда договор заключается непосредственно с ним.
Покупатель должен быть требовательным к выбранной фирме-посреднику. Так как каждый объект в Болгарии предлагается десятками фирм, то сначала надо просмотреть все предложения и остановиться на том, где цена наименьшая, – часто фирмы, не беря комиссию от покупателя, заранее включают ее в цену объекта. Также следует обращать внимание на спектр услуг, предлагаемых агентством. Многие фирмы ограничиваются сведением продавца и покупателя, не предоставляя ни юридической поддержки, ни финансовых гарантий.
Хотя на сегодняшний день в Болгарии случаи обманов на рынке недвижимости редки, при покупке объекта на стадии строительства нужно быть осторожным. В первую очередь следует проверить репутацию строительной фирмы – сколько объектов и где она построила, каково их качество. Обратите внимание на завершенность инфраструктуры, если возможно, поговорите с жильцами построенных объектов.
Еще один момент: если строительство только начинается, то большинство строительных фирм берет предоплату в размере 10% от стоимости покупки. Если первый взнос составляет 30% и более, то скорее всего компания предполагает вести строительство на деньги покупателей, что чревато проблемами, самая меньшая из которых – срыв сроков строительства.
Перед подписанием договора необходимо проверить наличие у строительной компании разрешения на строительство, наличие собственности на землю или права на строительство, выданное собственником земли. Хорошо также познакомиться с проектной документацией.
Шаг четвертый. Оформление покупки
Если вы покупаете готовое жилье на вторичном или первичном рынках и оплачиваете всю сумму полностью, то можете сразу подписать нотариальный договор о передаче собственности. Также продавец должен предоставить нотариусу свидетельство о собственности, налоговую оценку объекта, декларацию о гражданском и семейном состоянии. Если продавец состоит в браке, то должен присутствовать и второй супруг (даже если акт о собственности на одного супруга) или доверенное лицо с правильно оформленной доверенностью и обязательно с нотариальной заверкой.
Казалось бы, нотариус, заверяющий сделку, должен проверить чистоту объекта, но это не совсем так. В Болгарии нотариус лишь проверяет предоставленные ему документы и при их соответствии законодательству заверяет договор купли-продажи. Поэтому крайне желательно самому или с помощью агентства недвижимости получить документ, подтверждающий отсутствие на момент сделки каких-либо обременений у объекта.
При покупке на первичном рынке договор купли-продажи может быть нотариально оформлен только в том случае, если здание построено полностью – есть крыша, вставлены окна, подведены все внутренние коммуникации. При этом могут не быть выполнены отделочные работы и не подписан окончательный акт о вводе объекта в эксплуатацию. Данный этап строительства в Болгарии называется «Акт-15», тогда как окончательный акт о вводе объекта в эксплуатацию называется «Акт-16».
На более ранних этапах строительства составляется только предварительный договор, в котором необходимо зафиксировать не только то, что представляет интерес для строителя (он за этим проследит сам), но и права покупателя. В частности, следует обязательно указать, что оговоренная цена является окончательной и изменению не подлежит. Кроме того, важнейший пункт – неустойка, которую обязана выплатить строительная фирма в случае, если будут сорваны сроки строительства. Также необходимо зафиксировать возможность использования жилья до получения «Акта-16», с оплатой всех коммунальных услуг за счет строителя при задержке ввода в эксплуатацию.
Важным пунктом предварительного договора является схема поэтапной оплаты. Стандартная схема оплаты такова: 10% – при подписании предварительного договора, 30% – при строительстве среднего этажа, 30% – при завершении крыши и остаток – при подписании нотариального акта о собственности. Если договор заключается на более поздних этапах, то первый взнос может быть больше и соответствовать этапу строительства. Если вы планируете брать ипотечный кредит, то в договоре должно быть зафиксировано, что часть стоимости будет оплачена кредитными деньгами.
Шаг пятый. Финансирование покупки
С осени 2007 г. ряд болгарских банков начал предоставлять ипотечные кредиты для граждан России и стран бывшего СССР. Если вы планируете покупать недвижимость в Болгарии, используя ипотеку, то вам надо заранее подготовить пакет документов, среди которых – копия трудового договора с указанием месячного дохода, справка о зарплате и уплаченных налогах за последние 6 месяцев, банковская выписка за последние 6 месяцев, подтверждающая, что зарплата действительно поступила на ваш счет, и т. д. От собственника или директора российской фирмы потребуются регистрационные документы, а также выписка из налоговых органов о доходах фирмы за прошедший год и об отсутствии задолженностей по налогам. Кроме этих документов, подтверждающих кредитоспособность, необходимо также оформить доверенность на человека, постоянно проживающего в Болгарии, который будет представлять ваши интересы перед банком с правом подписи договоров.
На данный момент болгарские банки предоставляют кредиты иностранцам не более чем на 60–80% от стоимости недвижимости, под 7–10% годовых и сроком до 25 лет. Кредит предоставляется на стадии строительства, не ранее «Акта-15».
Шаг шестой. Окончание сделки
После того как строительная компания получает «Акт-16» о вводе здания в эксплуатацию, она должна передать объект недвижимости в пользование новому владельцу. Перед тем как подписать протокол, следует тщательно проконтролировать качество отделки, наличие предусмотренного в договоре оборудования и все замечания указать в протоколе. Строитель обязан за свой счет устранить все эти недочеты. Нередко договор предусматривает, что если покупатель не явился в двухнедельный срок после получения извещения, то объект считается сданным без замечаний.
По болгарскому законодательству, покупатель может в течение года предъявить строителям требования по устранению мелких скрытых строительных дефектов. Конструктивные дефекты здания должны устраняться бесплатно в течение 10 лет.
После оформления нотариального акта купли-продажи он должен быть зарегистрирован в специальном отделе местного суда, а на самом договоре должна быть сделана соответствующая пометка. В течение недели иностранный покупатель должен зарегистрироваться в местном органе Булстата (статистическое агентство), а также в двухмесячный срок подать налоговую декларацию по месту нахождения купленного объекта. На этом процедура приобретения недвижимой собственности в Болгарии завершается.
