Согласно статистике британской компании Knight Frank, стоимость недвижимости в Риге, столице Латвии, за 2004–2006 гг. поднялась на 140%. Это самый большой показатель по сравнению с другими столичными рынками недвижимости мира – за исключением Москвы. За тот же период рост цен в Таллинне, столице Эстонии, и в Вильнюсе, столице Литвы, составил 40% и 31%. «Развитие экономики положительно влияет на рынки недвижимости всех стран бывшего соцлагеря, особенно тех, кто недавно вступил в ЕС. Вместе с ростом доходов населения и развитием ипотечного кредитования это привело к резкому росту цен», – говорит Лаэм Бейли, руководитель отдела жилой недвижимости Knight Frank. Компания прогнозирует, что в 2007 г. средняя цена на жилье в Литве поднимется на 20% – это самый оптимистичный прогноз среди европейских стран. А в Латвии и Эстонии ожидается подъем цен на недвижимость на 17,5% и 12,5% соответственно.
Эстонский Манхэттен
Эстония – одна из самых маленьких стран ЕС, тем не менее экономика здесь развивается исключительно быстро. В 2006 г. экономика Эстонии выросла на 11,6%, и ожидается, что она будет продолжать расти в течение нескольких следующих лет, достигнув в результате уровня других стран Западной Европы. Согласно прогнозам Национального банка, рост ВВП в 2007 г. составит 8,6%.
Укрепление экономики во многом связано с поддержкой ЕС – в период с 2007 по 2013 г. из европейской казны в Эстонию будет инвестировано около 5,25 млрд евро. Благодаря тому, что в Эстонии проживает менее 1,4 млн человек, прямые иностранные инвестиции на душу населения выше, чем в большинстве стран Европы, в то время как уровень налогов относительно невысок.
По мене того как, вслед за экономикой, крепнет и рынок недвижимости Эстонии, страна становится все более привлекательной для покупателей недвижимости. «Опытные зарубежные инвесторы приобретают недвижимость в Эстонии для долгосрочных вложений, – говорит Дарен Гудсон из компании Tallinn Property. – Растет также и внутренний спрос, подстегиваемый снижением ипотечных процентов и растущей занятостью населения. Доходы населения в Эстонии растут ежегодно на 15–20%, а ипотека впервые была введена в 2002 г. Многие хотят приобрести качественное жилье, поскольку жилые дома советского времени устарели и не соответствуют современным стандартам. Я предполагаю, что пройдет 10–20 лет, прежде чем предложение будет соответствовать спросу».
По мнению Дарена Гудсона, Таллинн, расположенный всего в 48 км от столицы Финляндии Хельсинки, – лучшее место для покупки недвижимости. Наиболее прибыльна недвижимость в центре, особенно в старом городе. Это связано с огромным спросом на покупку и сдачу в аренду жилья, а также с дефицитом земли под строительство. «Таллинн становится мини-Манхэттеном Балтии, – комментирует Дарен Гудсон. – Деловые люди стремятся жить в центре из-за близости к работе. А туристов и приезжих в центре города привлекают бары, рестораны, клубы и магазины». Средняя стоимость 1 кв. м жилья в Таллинне составляет от 3000 до 4000 евро, тогда как максимальные цены достигают 8000 евро за 1 кв. м. Инвесторам, заинтересованным в покупке жилья для сдачи в аренду, стоит иметь в виду, что доход в среднем составляет порядка 5% от стоимости недвижимости в год.
Помимо столицы, интересными районами для покупки недвижимости являются приморские курорты Хаапсалу и Пярну, где климат считается полезным для здоровья. Большим спросом пользуются квартиры в исконно студенческом городе Тарту, и, что немаловажно, спрос здесь превышает предложение. Сдавая небольшую квартиру с одной или двумя комнатами, в этом городе можно рассчитывать на стабильный доход.
На перекрестке трех путей
В последние несколько лет экономика Латвии постоянно крепнет. В прошлом году рост ВВП составил примерно 11,6 %, и к концу 2007 г. ожидается дальнейший подъем примерно на 9%. Столица Латвии Рига, с населением около 800 000 человек, – это город, расположенный очень удачно с географической точки зрения – между Россией, Европой и Скандинавией. Именно Ригу можно считать основным латвийским рынком недвижимости, и именно здесь наблюдается наибольший рост цен на жилье. Ожидается, что эта тенденция сохранится и в ближайшем будущем благодаря значительным инвестициям, направленным на развитие города. Важно отметить, что Рига имеет Генеральный план развития, рассчитанный на 2006–2018 гг.
Спрос на новую недвижимость в Риге значительно превышает предложение. По оценкам властей Риги, городу нужно построить по крайней мере еще 12 млн кв. м жилой площади, чтобы достичь стандартов Западной Европы. Николас Лэйн из компании Tucana Investment Property говорит, что средняя стоимость жилья варьируется от 1800 до 8000 евро за 1 кв. м. Самые дорогие предложения находятся в Старом городе Риги. Ожидаемый доход от сдачи недвижимости в аренду в Риге составляет порядка 6% в год.
«Жилье, расположенное в центре города, всегда будет в цене, – говорит Чарльз Роджер из компании Arc Property. – Такие районы, как Золитуде, Тейка, Пурвциемс и Иманта, находящиеся в 10 мин. езды от центра, очень популярны, и здесь продолжает расти стоимость жилья. Также хорошим потенциалом обладает район Пардаугава, который считается в первую очередь деловым». Чарльз Роджер также отмечает, что в Латвии велик потенциал для инвестиций в недвижимость, и ожидается, что через 10–15 лет цены на жилье здесь поднимутся до уровня других стран Скандинавии и Западной Европы.
Конечно, нельзя не обратить внимание и на недвижимость Юрмалы – крупнейшего курорта Прибалтики, расположенного в 20 км от Риги на берегу Рижского залива. Юрмала отличается мягким климатом, целебным морским воздухом и широкими возможностями для развлечений и восстановления здоровья. К тому же здесь возможно приобрести прекрасную виллу или скромные апартаменты на берегу моря сравнительно недорого. Развит также первичный рынок Юрмалы, на котором работает ряд известных в Латвии строительных компаний, в частности Interhaus.
Движение по восходящей
Рост цен на литовскую недвижимость за последние годы был ниже, чем в Латвии и Эстонии, так что сегодня жилье стоит здесь примерно на 20% дешевле, чем в соседних странах Балтии. Однако, в то время как в Латвии и Эстонии темпы роста цен замедляются, в Литве наблюдается обратная картина.
Экономика Литвы крепко стоит на ногах. Так, рост ВВП Литвы составляет около 7,4% в год, а объем прямых иностранных инвестиций за прошлый год увеличился на 7,2%. «Согласно данным Европейской Комиссии за 2006 г., в Литве очень низки экономические и политические риски. Данные Всемирного банка также подтверждают, что из всех недавно вступивших в ЕС стран это самое удобное место для ведения бизнеса», – говорит Крис Дэвидсон из инвестиционной компании E-quity.
В отличие от многих развивающихся рынков недвижимости, которые держатся в основном на спросе со стороны иностранных граждан, рост цен на литовское жилье поддерживается в первую очередь высоким внутренним спросом. Многие граждане республики хотят переехать из старых советских квартир в новостройки. Судите сами: площадь типичных апартаментов с одной спальней в новостройке составляет 50–65 кв. м, в то время как на человека в Литве приходится примерно 24 кв. м жилья – в два раза меньше, чем в развитых странах ЕС.
В столице страны, Вильнюсе, который будет провозглашен Культурной столицей Европы в 2009 г., хороши перспективы для долгосрочных и среднесрочных вложений. Крис Дэвидсон говорит, что городские власти сейчас развивают ряд проектов по улучшению инфраструктуры, с тем чтобы увеличить конкурентоспособность Вильнюса на международном рынке. Эти проекты помогут привлечь больше туристов, покупателей домов и крупных иностранных инвесторов.
Пока же для Литвы характерен дефицит жилья, особенно это касается Вильнюса. Хотя многие старые советские дома сейчас реконструируются, новое строительство практически не ведется. Трудно получить необходимые разрешения, и в результате лишь немногие иностранные девелоперы желают вступить на этот рынок.
Цены на недвижимость в таких престижных районах центра Вильнюса, как проспект Гедиминаса и улица Вокечю, варьируются от 3000 до 3600 евро за 1 кв. м. Доход от аренды недвижимости составляет 4–6%. Иностранцам также доступны ипотечные кредиты местных банков, для которых характерны ставка 4,5%, срок до 30 лет и финансирование до 85% от стоимости недвижимости. «Цены на литовскую недвижимость значительно выросли как раз благодаря развитию национального ипотечного рынка и постоянно снижающимся ипотечным ставкам, – говорит Чарльз Роджер. – Для инвесторов будет интересна недвижимость в старом городе, потому что здесь всегда высок спрос на покупку и сдачу в аренду. Также стоит обратить внимание на набережные реки Вилии, расположенные в центре города».
Большими инвестиционными возможностями также располагают районы, окружающие центр города, где цены значительно ниже, чем на подобную недвижимость в Риге или Таллинне. Сантаришкес, расположенный всего в 5 км к северу от центра Вильнюса, – один из таких районов, где можно ожидать больших и быстрых доходов от относительно небольших вложений. Также стоит поинтересоваться предложениями в других крупных городах, в первую очередь в Каунасе и Клайпеде. Средняя стоимость жилья здесь составляет примерно 2000 евро за 1 кв. м.
Хотя перспективы для прироста капитала, вложенного в недвижимость прибалтийских стран, выглядят весьма заманчивыми, не следует забывать, что эти рынки все же относятся к развивающимся. Поэтому не следует совершать необдуманные поступки, и, прежде чем принимать решение о покупке недвижимости в той или иной стране, необходимо провести небольшое исследование рынка и обратиться к специалистам за консультацией.
