Процесс покупки недвижимости в Латвии

Коротко о главном

Латвия не нуждается в особенном представлении для россиян. Удобно расположенная, с мягким климатом, живописной природой, интересными предложениями на рынке недвижимости, эта страна заслуженно любима нашими соотечественниками. Процесс покупки жилья здесь прозрачен и понятен, и, как и в любом государстве, имеет свои особенности. 

Иностранцы имеют право приобретения жилой или коммерческой недвижимости в Латвии без ограничений. Покупка любого объекта, даже за условно минимальную сумму, предоставляет владельцу право на получение долгосрочной шенгенской визы на всех членов семьи. При покупке на сумму €250 000 можно получить временный вид на жительство в Латвии на пять лет с возможностью дальнейшего продления.

Особенностью приобретения недвижимости в Латвии является обязательное официальное, документальное, подтверждение легальности происхождения средств на покупку недвижимости. 

Гарантия надежности

С точки зрения юридического оформления сделка купли-продажи недвижимости в Латвии надежна и защищена законом. Эксперты рекомендуют обращаться в проверенное агентство недвижимости, имеющее большой опыт работы на рынке недвижимости Латвии. У таких компаний всегда есть собственный юрист, который поможет покупателю в осуществлении сделки. Это гарантия не только верного выбора объекта, но и соблюдения закона, а также грамотного исполнения всех шагов сделки купли-продажи.

Если объект покупается у застройщика, то с его стороны также присутствует юрист: в этом случае оба юриста согласовывают текст договора. Из «официальных» лиц в Латвии к сделке привлекается нотариус, который подписывает один документ — прошение  о перерегистрации права собственности в Земельную книгу. Земельная книга — единая централизованная база, регистр данных обо всех объектах недвижимости в Латвии.

Возможные ограничения

В Латвии существуют ограничения на покупку иностранцами сельскохозяйственных земель, лесных угодий, а также некоторых участков, расположенных на берегах водоемов и имеющих собственную береговую линию. На приобретение любых участков земли, включая те, на которых построены жилые или коммерческие объекты, иностранный гражданин должен получить разрешение местного самоуправления. Этот документ выдается легко и имеет довольно формальный характер.

Специалисты рекомендуют при покупке земли под застройку или уже готового частного дома с участком земли провести глубокий анализ статуса земельного участка, возможности и нормы его застройки, а также наличие ограничений на покупку иностранцами. Также в Латвии довольно большое количество объектов недвижимости находится в совладении (долевом владении). Оно имеет свою специфику оформления, но не представляет риска для покупателя, поскольку хорошо регулируется Латвийским законодательством в сфере долевой собственности. Внимательно нужно оценивать и состояние вторичного объекта перед покупкой.

Проверить наличие возможных ограничений на объект покупателю поможет надежное латвийское агентство недвижимости.

Этапы покупки недвижимости в Латвии

1. Поиск и подбор недвижимости соответственно целям покупателя; 
2. Приезд на осмотр;
3. Проверка права собственности продавца и юридического статуса объекта;
4. Согласование всех условий сделки (сроки, сумма, условия оплаты, переход прав собственности и фактическая передача во владение покупателю);
5. Заключение предварительного договора или договора о задатке (по желанию сторон). В этом договоре фиксируются сумма покупки, срок подписания договора. Перечисляется задаток, который не возвращается, если покупатель отказывается от сделки. Если отказывается продавец, задаток возвращается в двойном объеме.Не требует нотариального заверения;
6. Подписание договора купли-продажи и нотариального  прошения о перерегистрации права собственности;
7. Сбор необходимых разрешений и справок от органа самоуправления;
8. Зачисление покупателем суммы покупки на счет сделки в банке (трехстороннее соглашение «покупатель-продавец-банк»), либо на счет хранения у нотариуса (по выбору сторон и условиям договора купли-продажи). На нем средства хранятся до окончания сделки;
9. Оплата покупателем государственного налога на приобретение недвижимости в размере 2% от суммы сделки, а также канцелярской пошлины;
10. Подача всех документов на перерегистрацию прав собственности на имя покупателя в Земельную книгу;
11. Нотариус или банк проверяют данные Земельной книги о смене владельца недвижимости и отсутствии кредита;
12. В течение 10 рабочих дней после подачи документов в Земельную книгу покупателю выдается удостоверение, подтверждающее его право собственности;
13. Сумма сделки перечисляется продавцу, недвижимость передается в пользование покупателю. Подписывается акт приема-передачи.

Расходы на сделку

Все этапы сделки юрист латвийского агентства недвижимости может при необходимости произвести по доверенности от покупателя. В этом случае ему не нужно приезжать в Латвию повторно для подписания документов.

1. Нотариус, юридическое сопровождение сделки — €150-500;
2. Госпошлина на приобретение недвижимости — 2% от суммы сделки;
3. Канцелярская пошлина — €21,34;
4. Открытие счета сделки в банке (при необходимости) — 0,5-1,5% от суммы сделки. Как альтернатива — хранение суммы покупки на счете у нотариуса — €100-400;
5. Годовой налог на недвижимость в зависимости от ее типа, месторасположения и размера кадастровой стоимости — от 0,2% до 1,5 % от кадастровой стоимости объекта в год;
6. При желании получения ВНЖ на основании покупки недвижимости при подаче документов на рассмотрение — оплачивается госпошлина в размере €142;
7. При положительном решении о выдаче ВНЖ оплачивается единоразовый взнос в госбюджет в размере 5% от суммы покупки недвижимости, а также €28 за выдачу ID-карты, плюс страховка;
8. Помощь квалифицированного юриста в получении ВНЖ (сбор, заполнение и подача всех необходимых документов) оплачивается дополнительно, сумма договорная.

Пример затрат 

Рассмотрим в качестве примера затрат на совершение сделки приобретение новой квартиры площадью 95 кв. м, расположенной в самом центре Юрмалы, в Дзинтари, в 150 метрах от моря, стоимостью €300 000.

1. Налог на покупку — 2% (€6000);
2. Расходы на оформление сделки, включая услуги нотариуса и хранение денежных средств на его счете — €400;
3. Годовой налог на недвижимость — приблизительно €200;
4. Коммунальные платежи: летом около €200 в месяц, зимой — около €330 в месяц.
5. При желании получить ВНЖ при покупке этой квартиры — оплата единоразового взноса в госбюджет в размере 5% от стоимости, или €15 000, пошлины за рассмотрение и получение ВНЖ, и прочих расходов — около €250 на одного человека.

Несколько советов по совершению сделки всем покупателям недвижимости в Латвии.

1. Обращайтесь в надежные, проверенные агентства недвижимости давно работающие на рынке, а не к «самостоятельно» работающим юристам, представителям банка и т.д. Особенно стоит избегать советов и участия людей, не имеющих никакого отношения к рынку недвижимости.
2. Если недвижимость предлагается по реальной рыночной цене, то не стоит рассчитывать на скидку 20-30%.
3. Будьте готовы предоставить доказательства легальности происхождения денежных средств на покупку недвижимости.
4. Проверяйте документы и обращайте внимание на возможность покупки иностранцем выбранного объекта до подписания каких-либо договоров.
5. Если вы хотите получить ВНЖ в Латвии, имейте в виду, что на сумму €250 000 можно купить хорошую 3-комнатную квартиру в центре Риги или в Юрмале, а также дом в престижных пригородах Риги.
6. Выбирайте качественные объекты в новостройках или домах вторичного рынка, прошедших полную реновацию. В таких объектах нет скрытых проблем с качеством, коммунальными платежами или соседями.
7. Покупайте жилье уже сейчас, не стоит ждать. Цены на жилье стабильно растут, и хорошие качественные предложения в Латвии продаются быстро.
8. Имейте в виду, что если вы планируете сдавать недвижимость в аренду, то официальный налог государству составит 10% от суммы дохода.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Лару Батову (SIA VIP Real) и Елену Комисарову (KOM-INVEST).

_{photocredits: дмитрий кругляк / flickr}