Жилье быстро превратилось в популярный финансовый инструмент для мелких инвесторов. Чтобы заработать, не обязательно продавать дом, можно в нем жить и получать доход. Заемщик может через некоторое время рефинансировать кредит, то есть выплатить задолженность за счет нового кредита. Во-первых, можно получить более выгодный процент, но главное, что при росте цен на жилье растет залоговая стоимость недвижимости, а сумма задолженности при этом не увеличивается. Поэтому, заложив дом уже по новой цене, можно получить больший кредит, чем раньше, и часть его получить наличными (cash out). Многие семьи начали жить на этот самый cash out, а некоторые провернули эту операцию по пять и более раз, каждый раз получая на руки по $10 000–20 000.
Хищные банки
На сегодняшний день средняя цена дома в США составляет $205 000, и более 90% покупателей прибегают к ипотеке. Конечно, не все в Америке имеют достаточный доход, чтобы взять ипотечный кредит: размер ежемесячных выплат не должен превышать определенную долю от дохода семьи. Но когда проценты по ипотеке снизились, многие банки не устояли перед искушением расширить клиентскую базу и просто закрывали глаза на низкие доходы клиента.
Пышным цветом расцвел рынок так называемых «субстандартных» ипотечных кредитов (subprime mortgage) – именно эта часть рынка в итоге и пошла ко дну. Разумеется, у таких кредитов были невыгодные условия. Но, чтобы привлечь больше клиентов, реальные условия кредита тщательно маскировались – эта практика получила название «хищническое кредитование» (predatory lending). Главный инструмент в руках таких кредиторов – плавающая процентная ставка, которая повышается после короткого «вступительного» периода.
Бум субстандартного сектора ипотеки пришелся на 2002–2004 гг. Это было время золотой лихорадки для многих финансистов и брокеров. Вообще-то, рынок ипотеки в США чрезвычайно конкурентен. Но делать деньги на малоимущих заемщиках оказалось так просто, что было трудно поверить, что это происходит наяву. Достаточно было дать рекламу своего кредитного продукта (умолчав о неприятных деталях), и люди с низким доходом начинали ломиться в офис – ведь раньше им никто не предлагал кредитов. Один из быстро разбогатевших менеджеров в Калифорнии говорит: «В какой-то момент ты просто терял связь с реальным миром. Мы получали такие деньги, что сами не верили. И при этом ничего не надо было делать – простой прийти на работу».
Американский «авось»
О чем же думали заемщики? Даже те из них, кто понимал все риски, надеялись отыграть свое на росте рынка. И некоторое время это получалось. В этой игре самым главным было как можно быстрее войти в рынок на волне бурного роста. Но потом начался рост ставок, а через некоторое время после небывалого перегрева рынка, цены на жилье пошли вниз. Эти два фактора сделали невыгодным рефинансирование кредитов. В итоге рынок «посыпался»: у людей просто не хватало доходов на ежемесячные платежи. Казалось бы, для залогодержателя дефолт заемщика не страшен – у него остается дом. Но для банков такой сценарий тоже крайне невыгоден, особенно при снижении цен: к судебным и операционным издержкам прибавляются убытки, связанные с удешевлением залога.
Однако не стоит думать, что крайними оказались лишь «хищные» кредиторы. Рынок в США устроен более сложно. Банки собирают закладные в пул и продают их фондам, чтобы обеспечить непрерывность финансирования. Помимо вторичного рынка самих закладных, существуют ипотечные ценные бумаги и облигации компаний, которые их выпускают. Вся эта многоуровневая система не ограничена национальными рамками, ведь ценными бумагами торгуют на биржах всего мира. Особенно пострадали те инвесторы, у кого в портфеле было слишком много финансовых инструментов, связанных с американской ипотекой. Некоторые из фондов уже понесли убытки на миллиарды долларов.
Этот поезд в огне
В сентябре ситуация продолжала ухудшаться. К этому времени десятки кредиторов и фондов ушли с рынка, другие заявили об убытках. Сейчас инвесторы отказываются покупать ипотечные финансовые инструменты, считая их слишком рискованными, а эксперты называют нынешний кризис худшим за последние 25 лет. Проблемы с ипотекой ударили по всему жилищному и строительному рынку, поскольку ипотечный кредит – необходимое условие покупки жилья почти для любого американца. Объемы продаж новых домов упали. Между тем, власти ужесточили нормативные требования к проверке кредитоспособности заемщиков, что способствует дальнейшему сужению ипотечного, а значит, и жилищного рынка.
«Более жесткие стандарты кредитования, установленные совместно участниками рынка и регулятором, необходимы, – говорит Первый вице-президент и старший экономист Национальной Ассоциации Риэлторов (NAR) Дэвид Лэри, – но нельзя перегибать палку. Нам нужна система ответственного кредитования, а не система, которая лишит значительную часть населения шанса на покупку своего дома».
Распродажа!
Можно долго перечислять разорившиеся фонды и банки, строить прогнозы, но какое до всего этого дело тем, кто покупает жилье в Америке? Если у вас есть деньги на покупку, то скорее всего мировой кризис вам не коснется. Если же денег не хватает и необходимо получение ипотеки, то все зависит от возможностей вписаться в ставшие более жесткими условия получения кредита. Более того, для зарубежного покупателя сейчас очень неплохое время на американском рынке – стоимость недвижимости снизилась, а выбор увеличился.
Пока цены быстро росли, купить хороший дом было непросто. Многие продавцы даже перестали обращаться к риэлторам: достаточно было поставить на лужайке табличку For Sale – и через пару недель дом был продан. А сегодня в Америке ценится не жилье, а деньги на его покупку. Люди не могут продать свои дома месяцами: продавцов гораздо больше, чем покупателей. Для покупателя это означает хорошую возможность выбора и эффективность торга. Поскольку дома в США обычно продаются со всей обстановкой, то сейчас можно найти весьма интересные варианты. Благо при наличии в США мультилистинговой системы искать несложно: достаточно зайти на сайт NAR www.realtor.com. Там сейчас представлено более 3 млн предложений – с подробным описанием, фотографиями и виртуальными турами. Между тем кризис продолжает углубляться.
