Инвестиционный и кредитный рейтинги Болгарии, по оценкам Standard & Poor’s, Fitch Ratings, Moodis и других аналитических фирм, за последние годы поднялся с достаточно далеких и рискованных позиций на надежные места в интервале ВВВ+ и А+ (JCRA, и др.) со стабильной перспективой на будущее. Большинство болгарских банков получили кредитный рейтинг от ВВВ до А3, что говорит и о стабилизации банковской системы Болгарии в целом.
Согласно данным Национального статистического института за 2006 г., строительство и недвижимость занимают заметное место среди отраслей экономики, в которые поступают иностранные инвестиции, – 18% от общего объема инвестиций.
Движение вширь
Напомним, что максимальный рост цен на недвижимость Болгарии был зафиксирован в 2003 г., когда жилье в среднем подорожало более чем в 2 раза. Хотя после этого рынок несколько успокоился, по итогам 2006 г. Болгария занимала второе место в Европе по темпам роста цен. Перед вступлением страны в ЕС много говорилось и писалось о том, что в начале 2007 г. наступит значительное снижение стоимости недвижимости. Тем не менее, только за I квартал 2007 г. недвижимость в среднем по стране подорожала на 9%, а, например, в Софии – на 16%.
В последние годы рынок недвижимости развивался в основном за счет инвестиций в жилые комплексы приморских и горных районов. Поскольку самые известные курорты, такие как Солнечный Берег, Золотые Пески, Банско и Боровец, уже плотно застроены, а цены на них стали достаточно высокими, на первый план постепенно выходят менее раскрученные районы где стоимость недвижимости ниже, а инвестиции более прибыльны. На Черном море это южное побережье между Бургасом и турецкой границей, а в горах – Пампорово, Паничище и районы поблизости от известных курортов.
Хотя интерес к жилищному строительству не ослабевает, иностранные инвестиции постепенно перераспределяются и в другие сегменты рынка – в офисную, торговую и складскую недвижимость, гольф-комплексы, промышленные объекты. На 2007 г. большинство специалистов прогнозирует плавный рост стоимости жилья в среднем на 15–20% в год.
Предложение не успевает за спросом
В целом, рынок недвижимости в 2006 г. был сбалансирован, с ясными рыночными критериями при формировании цен, с умеренным и обоснованным ростом стоимости жилья. Средний по стране рост цен составил порядка 14% по сравнению с 2005 г. При этом в тех городах, которые испытывали бурный подъем рынка, начиная с 2003 г., рост цен составил менее 10%. Это такие города, как Бургас, Варна, Пловдив, София и т. д. В то же время некоторые города, недооцененные ранее, характеризовались ростом цен более чем на 30% – это Видин, Враца, Ловеч, Монтана и Смоля. Важным движущим фактором оказалось развитие банковского кредитования, благодаря чему в разных городах от 17% до 54% всех сделок совершалось с использованием ипотеки.
С началом 2007 г. минимальная стоимость 1 кв. м жилья в 6 болгарских городах превысила психологическую границу в 1000 левов (примерно 500 евро). Эти города – София, Варна, Бургас, Русе, Стара Загора и Пловдив. Городами с самыми низкими ценами на недвижимость остаются Кюстендил и Силистре, где можно купить апартаменты по 280–290 евро за 1 кв. м.
Столица Болгарии София становится все более привлекательной для инвесторов. Наиболее велик интерес к апартаментам в центральных районах, где предложение во много раз отстает от спроса. Несмотря на это, рынок пока не готов воспринять цены более 1500–1600 евро на 1 кв. м. И хотя есть несколько привлекательных предложений по цене в 2500–3000 евро за 1 кв. м, но интерес к ним очень слабый и скорее «исследовательский», чем рыночный. В зависимости от расположения, качества и стадии строительства средние цены на новостройки в Софии остаются в интервале от 600 до 1300 евро за 1 кв.м.
Курорты развиваются вглубь
Для частных иностранных инвесторов наиболее интересен рынок курортного жилья – «вторых» домов, который имеет свои особенности. Главная из них заключается в том, что динамика цен на различных курортах может очень сильно различаться. Основные курортные регионы – это северное и южное побережья Черного моря, а также горнолыжные районы.
На северном побережье, в районе Золотых Песков и Албены, объем нового строительства сейчас невелик и преобладает вторичный рынок. Поэтому для инвестиций в новостройки можно рассматривать только участки побережья между Солнечным Берегом и Варной, а также севернее Албены. Интерес к этим районам сформировался в прошлом году, и их развития следует ожидать в ближайшие 2–3 года. В среднем рост цен здесь находится на уровне 7–14% в год, только на курорте Св. Константин и Елена он составляет более 30%, что связано с повышением качества недвижимости – сейчас здесь строятся в основном комплексы закрытого типа.
Особая строительная активность наблюдалась в районе от Бялы до Каварны. Если в конце 2005 г. здесь было построено менее 260 000 кв. м жилья, то в 2006 г. – уже более 1,2 млн кв.м. Благодаря разнообразию предложений разброс цен здесь очень велик – от 500 до 2000 евро за 1 кв. м. На престижность и уровень цен в значительной степени влияют проекты по строительству гольф-полей.
На южном побережье курортная недвижимость активно развивается с начала десятилетия, во многом благодаря этому региону цены на болгарскую недвижимость росли столь быстро. Стоимость жилья в самых развитых районах побережья, таких как Солнечный Берег и Свети Влас, в 2006 г. составила до 26%. Южнее рост цен был не столь значительным, порядка 6–11%.
На Солнечном Берегу плотность застройки чрезвычайно высока, что не могло не привести к замедлению строительной экспансии. Сейчас здесь велико разнообразие предлагаемых объектов, как по расстоянию до моря, степени завершенности, так и по наличию инфраструктуры. В связи с этим здесь наблюдается и самый большой диапазон цен – от 400 до 2200 евро за 1 кв. м.
В целом, на южном побережье объемы продаж остаются неизменными, хотя в некоторых районах и наблюдается значительный рост числа сделок – например, в Поморье. Можно ожидать значительный рост объемов строительства и скачок цен в самых южных районах – от Созополя и далее к границе с Турцией.
Что касается горнолыжных курортов, то за прошлый год уровень цен в районе Банско практически не изменился, тогда как в районах Боровца и Пампорова стоимость жилья выросла примерно на 22%. Большой интерес инвесторов к болгарским горным курортам определил новую тенденцию – строительство жилых комплексов в населенных пунктах, близких к известным курортам, где земля относительно недорога. Среди таких городов и поселков – Разлог, Баня, Добринище, Бели Искыр, и др. Ценовой диапазон мало отличается от побережья – от 600 до 2200 евро за 1 кв. м, причем наиболее дорога недвижимость в Банско. Рост числа сделок на трех ведущих курортах в 2006 г. составил более 30%. На рынке появляются и другие, менее раскрученные горнолыжные районы, например Паничище, где можно ожидать очередного бума в ближайшие годы.
Природа будет спасена
Как местные, так и иностранные инвесторы уделяют все больше внимания недвижимости в сельской местности, на расстоянии до 10–20 км от городов. Основное внимание уделяются домам с большими участками, в горных районах или около водоемов с красивым видом и хорошими подъездными дорогами. В пригородах ведется и строительство комплексов «закрытого типа», где цены никак не ниже, чем в городе, и составляют порядка 600–1200 евро за 1 кв. м.
Возможности инвестиций в сельскохозяйственные земли все еще недооценены, видимо, из-за запрета на их приобретение иностранцами. Впрочем, это ограничение легко обходится при помощи покупки земли на болгарские юридические лица, специально зарегистрированные для этой цели.
Интерес крупного капитала к сельскохозяйственной земле возник несколько лет назад. Было создано несколько специализированных инвестиционных фондов, акции которых стабильно растут на болгарском фондовом рынке. Например, «Елана фонд за земеделска земя» (ELARG) уже приобрел более 18 330 га сельхозугодий по средней цене 900 евро за 1 га, с учетом расходов на переоформление права собственности, часть их которых предполагается перевести категорию «под застройку».
С присоединением Болгарии к ЕС, в стране стала действовать Европейская программа «Натура 2000», которая должна способствовать сохранению природных ресурсов, растительного и животного мира. В соответствии с ней, во многих районах страны будет сильно уменьшена экспансия строительства, ограничена плотность застройки и высота строительства. В первую очередь это относится к приморским районам, что будет отражено в Законе о морских территориях, принятие которого ожидается уже в ближайшее время.
Склады по цене земли
Со вступлением Болгарии в ЕС связано повышенное внимание крупных инвесторов к рынку коммерческой, особенно офисной недвижимости. Нехватка качественных бизнес-площадей проявилась уже в конце 2006 г.
Относительно недавно начал развиваться рынок промышленной недвижимости. Многие старые производственные и складские площади выставлены на продажу практически по цене земли. Особенно активны на этом рынке иностранные инвестиционные фонды, появившиеся в Болгарии в последнее время. Они ищут возможности для развития крупных проектов и готовы принимать активное участие в реконструкции старых жилых кварталов или промышленных объектов.
В качестве примера привлекательных индустриальных объектов можно привести складскую базу в Софии площадью более 5 га, продающуюся по цене 245 евро за 1 кв. м, а также производственную и складскую базу в Балчике, где 1,5 га продаются по 80 евро за 1 кв. м.
Власти учатся рынку
Известно, что баланс спроса и предложения – не единственный, а в ряде случаев даже не главный фактор инвестиционной активности. В мировом масштабе всегда имеются инвесторы, которые ориентированы на рост капитализации, а не на высокую доходность активов. Привлечение подобных инвесторов в значительной степени зависит от инвестиционного климата в стране.
Рынок недвижимости Болгарии сейчас находится в самом начале своего развития, и его будущее во многом зависит от грамотной политики государственных и местных властей. К сожалению, сейчас далеко не во всех регионах Болгарии власти имеют четкую программу использования средств рынка недвижимости, которые в виде налоговых отчислений поступают в бюджет, для влияния на конъюнктуру рынка в нужном направлении, например, для развития транспортной и инженерной инфраструктуры. Все это в конечном итоге ограничивает дальнейший рост инвестиций в болгарскую недвижимость.
Властям следует внедрить систему повышенных требований к качеству проектов и ограничить интенсивность застройки в курортных и жилых зонах, ввести обязательные требования к энергетической эффективности и экологичности строительства. В этом случае, Болгария может рассчитывать на привлечение новых, более крупных инвестицией, как в недвижимость, так и в экономику в целом.
