Инвестиции в Германию: основные тренды

К тому же, и сама Германия является страной эффективных вложений, среди которых особое место занимают инвестиции в недвижимость.

Германия смогла превратить себе в плюс даже напугавшую несколько лет назад проблему с беженцами: в связи с наплывом новых людей выросли обороты в сфере торговли, питания, повысился спрос на жилье, а в сфере услуг число рабочих мест увеличилось почти на 500 000 человек. К тому же, приток иностранных кадров сгладил такой негативный демографический фактор, как стареющее население. Благодаря тому, что страна продолжает успешно развиваться в любой ситуации, не снижается интерес к инвестированию своих средств у многих иностранцев, среди которых русские являются весьма активной аудиторией. Чаще все это предприниматели из России, имеющие некоторый объем свободных средств, но также встречаются и профессиональные инвесторы, правда, их пока еще не так много.

Иностранный фактор

Основная проблема, с которой сталкиваются такие люди не только в Германии, но и по всему миру, это отсутствие знаний местного рынка и языка. Почему-то многие русские инвесторы думают, что при наличии денежных средств им в Германии все дороги открыты, однако это не так. Россияне не могут получить доступ к большинству хороших объектов, к тому же, многие продавцы предпочтут местного инвестора русскому, и это никак не связано с санкциями или отношением. Вопрос всего лишь в том, что местным жителям таким образом работать элементарно проще: немецкий инвестор будет более опытен, лучше разбираться, к тому же он задает меньше нелепых вопросов. Поэтому при нынешнем спросе на недвижимость Германии многие продавцы ищут более простые пути, игнорируя запросы иностранцев.

Самыми популярными регионами для покупки немецких квадратных метров являются города «большой семерки» - Берлин, Гамбург, Мюнхен, Кельн, Франкфурт-на-Майне, Штутгарт и Дюссельдорф. Однако там сегодня фиксируется очень низкая рентабельность - меньше 3% - поэтому инвесторы обращают внимание и на другие города. Прогнозировать развитие по конкретным новым направлениям в данном случае непросто, поскольку каждые три месяца ситуация меняется, однако однозначно можно сказать, что в первую очередь имеет смысл приобретать именно жилую недвижимость. Хотя и другие варианты также могут хорошо себя проявить в будущем, – в зависимости от развития конкретного города и ситуации в Германии и мире.

Доходные дома – самый надежный вид инвестиций

На повестке сегодняшнего дня инвестиции в доходные дома сейчас считаются самым надежным видом инвестиций, разумеется, при правильном подходе в процессе выбора и покупки. Такой вид недвижимости в Германии весьма востребован среди иностранных инвесторов, поскольку это направление считается самым надежным, ликвидным и стабильным видом инвестиции. Ведь немецкий рынок жилой недвижимости это рынок арендаторов: если по всей Германии этот показатель равен примерно 50%, то в крупных городах до 90% населения арендует жилье. Продолжительность проживания в одной квартире в среднем, составляет 9 лет, поэтому, если владелец недвижимости такого типа находит себе подходящего арендатора, то практически на десять лет можно будет иметь гарантированный заработок от сдачи жилья в аренду одному и тому же человеку. Кроме того, доходные дома отличаются долгим сроком эксплуатации до 80 лет, именно поэтому немецкие банки предлагают самые выгодные условия для финансирования такого типа недвижимости. В текущем 2018 году рентабельность такой инвестиции колеблется от 2,5% до 6% и напрямую зависит от месторасположения и технического состояния здания.

Размер капитализации доходных домов в отдельных регионах может достигать 30-50% в течение 5 лет. Прирост капитала осуществляется не только благодаря доходу от аренды, но и за счет повышения стоимости самих объектов. Например, инвестировавшие в доходные дома Берлина десять лет назад, увеличили за это время свои активы по стоимости в три раза, а также реализовали объекты на пике с учетом налоговой льготы.

Редевелопмент – инвестиции для профессионалов

Не менее популярным видом инвестиций в Германию является редевелопмент – приобретение перспективных объектов торговой недвижимости, которые продаются по сниженной цене. После покупки происходит комплексное улучшение формата недвижимости, развитие и расширение пространства за счет использования неликвидных площадей, что позволяет повысить привлекательность объектов для арендаторов и значительно увеличить стоимость недвижимости. Затем осуществляется процесс переоформления договора аренды на длительные сроки. Соответственно доход от инвестиций складывается за счет увеличения общей стоимости актива и регулярной прибыли от аренды. Поскольку торговая и офисная недвижимость позволяет получать высокий и гарантированный доход от инвестиции (рентабельность составляет 3-8%), такие объекты являются самым востребованным продуктом у профессиональных инвесторов. Но данное направление требует от инвестора высоких компетенций, поскольку дает не только широкие возможности, но и серьезные риски. Договор аренды при таком формате обычно заключается на 10-15 лет. Что касается стоимости таких объектов, то они формируется от рентного дохода, месторасположения, срока эксплуатации и качества арендатора: супермаркеты могут стоить от 1 до 5 млн евро, отели - от 1 до 50 млн евро.

Квадратные метры специального назначения

Популярны в Германии и инвестиции в, так называемую, специальную недвижимость - отели, общежития, дома престарелых, больницы и т.д. Их отличительной особенностью является прямая зависимость получаемого доход (рентабельность составляет 3-5%) а от успеха арендатора. Покупка такой недвижимости и управление ею требует от инвестора не менее глубоких знаний, чем в случае с редевелопментом – нужно уметь разбираться как в технической составляющей, так и в области операционной деятельности, к тому же, договор аренды заключается на срок 2-25%. Чаще всего профессиональные инвесторы специализируются на конкретном типе данного направления.

Если потенциальный инвестор пока не определился с конкретной областью своих вложений, то всегда можно сконцентрировать свои вложения в строительстве. Можно выступить в качестве финансового инвестора (доходность до 8% в год) при минимальном количестве потраченных усилий в проекте или застройщика (доходность 15-30%), - но тут уже придется активно включаться в рабочий процесс в течение нескольких лет. Если хорошо ориентироваться на местном рынке недвижимости, то можно стать краткосрочным инвестором: приобрести объекты в регионах с ожидаемым подъемом цен и продать их в скором времени на пике. К тому же, увеличить стоимость недвижимости можно также при сравнительно небольших капиталовложениях в ремонт, проектную документацию и получение разрешений. Также не исключен вариант повышения стоимости благодаря оптимизации имеющихся договоров аренды. В результате рентабельность такого проекта может составить от 30 до 100% за пятилетний срок.

Многие инвесторы из России готовы приобрести недвижимость в Германии. Их сдерживает недостаток информации о внутренних особенностях немецкого рынка, правовых и налоговых аспектах, структуре управления, системе оценки. Инвестору нужен достойный партнер и консультант - не просто местный риэлтор, а многопрофильная компания, которая может объективно оценить объект, проанализировать все детали и помочь совершить выгодную сделку. IIG Real Estate GmbH – немецкая компания с офисами в Берлине и Лейпциге, где работают специалисты с более чем 20-летним опытом работы в сфере права, налогов, недвижимости, финансов. Специализацией компании является сопровождение инвестиций в коммерческую и доходную недвижимость Германии.

Благодарим за помощь в подготовке материала Ольгу Мюллер, управляющего партнера компании IIG Real Estate GmbH, лауреата премии Homes Overseas Russian Awards 2018

Homes Overseas Russian Awards – первая и единственная в России премия в области зарубежной недвижимост