Особенности налогообложения в Словении

Особенности покупки жилья иностранцами

Любой иностранец, желающий приобрести недвижимость в Словении, может осуществить покупку лишь оформив ее на юридическое лицо. Звучит сложно, однако процедура оформления достаточно простая и занимает пару дней. Примерно через неделю после подачи всех документов и получения налогового номера компания уже может начинать свою работу и приобретать недвижимость. Для осуществления этой процедуры необходимо иметь загранпаспорт и сумму в размере 7500 евро – она понадобится для открытия расчетного счета в банке в качестве минимального уставного капитала, который в дальнейшем может быть использован для приобретения недвижимости. Компания может быть внесена в реестр в течение 4 дней. Правда открытие постоянного расчетного счета в банке для осуществления деятельности компании происходит в течение 2 недель.

Процедуру открытия юридического лица осуществляют словенские адвокатские бюро, которые предоставляют сопровождение иностранного инвестора квалифицированным юристом на протяжении всего процесса. Лучше всего такие бюро искать через риэлторские компании, которая со словенскими адвокатами работают в партнерстве на протяжении многих лет. Стоимость такой услуги обычно составляет 2500 евро. Если прибегать к услугам по отдельности – работа судебного переводчика (документы должны быть оформлены на словенском языке) и нотариуса, а также оплата такс обойдутся в 1000 евро, но при таком подходе придется искать специалистов самостоятельно.

Налог на землю

И пока что в Словении отсутствует налог на недвижимость, он есть только на землю, поэтому присутствует у всех объектов и зависит от назначения земли. Налог на использование земли под зданием - nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča - рассчитывается индивидуально в зависимости от местности, площади дома и принятых в общине ставок. Например, у земель, предназначенных для сельского хозяйства, он небольшой. Такие земли облагаются налогом в зависимости от производимой продукции, но это целый раздел, который требует особого подхода и индивидуально рассчитывается от вида деятельности.

Этот налог оплачивается один раз в год или разбивается на несколько платежей. Например налог на квартиру 140 кв.м в таунхаусе, расположенном в 25 км от центра Любляны (то есть это уже пригород столицы Словении) составляет около 76-100 евро в год. При строительстве также оплачиваются определенные налоги на использование земли и подключение здания к инфраструктуре – это отдельный расчет, который осуществляется исходя из конкретного строительного проекта.

В Словении если физическое лицо продает недвижимость, то налог в размере 2% платит продавец. Продавец физическое лицо также оплачивает налог на доход, который в Словении составляет 25% и снижается на 5% каждые 5 лет. Налог оплачивается один раз в год за все доходы, приобретенные физическим лицом помимо заработной платы (так называемые дополнительные доходы, а также учитываются все вычеты, расходы и т.д. Физическое лицо не оплачивает налог на доход от продажи недвижимости если в данном объекте был зарегистрирован в качестве постоянного места жительства в течение 3 лет непрерывно.

При продаже недвижимости юридическими лицами, а также при продаже новостроек закон обязывает продавцов юридических лиц (плательщиков НДС) оплачивать НДС с проданой недвижимости, который обычно составляет 9,5 %, или 22%. Поэтому юридические лица (плательщики НДС) продают новостройки, а также другую недвижимость, которая у них находится в собственности, с учетом НДС. В данном случае покупатель оплачивает стоимость объекта + НДС (эту часть продавец выплачивает государству).  Но не всегда продавец как юридическое лицо должен оплачивает НДС - могут быть схемы, при которых продавец (юридическое лицо) оплачивает ставку налога 2%. Вопрос налогообложения довольно сложный и поэтому при каждой продаже, осуществляемой юридическим лицом, ставка налога должна быть подтверждена специалистом в налогообложении.

С какими налогами столкнется собственник недвижимости в Словении

• Корпоративный налог на прибыль
• Налог на дивиденды - если собирается выплачивать их или исчерпаны возможности возврата займа учредителя
• Налог на заработную плату если оформлен ВНЖ

Требования к юридическому лицу в Словении

• Размер минимальной зарплаты должен превышать 800 евро (нетто)
• Выплачивать налог на чистую прибыль в размере 19%
• Сдавать годовой баланс
• Оплачивать авансовый налог на прибыль

Однократно оплачивается налог на прибыль, налог на землю. Эти налоги оплачиваются регулярно и их размер зависит от выбранной системы налогообложения. Для работы по упрощенной системе необходимо за 1 год работы иметь оборот до 50 000 евро, а после истечение этого строка с условием трудоустройства 1 сотрудника в штат компании уже допускается оборот средств в размере до 100 000 евро, однако уже нужно будет получать статус налогоплательщика. При упрощенной системе оплачивается налог в размере 4% от оборота компании. Таким образом, Словения входит в топ-3 стран по самым низким налогам в Европе.

Главное отличие налогообложения Словении

Авансовый налог на прибыль у общества с ограниченной ответственностью в России считается по прибыли от предыдущего квартала и оплачивается раз в 3 месяца, а в Словении налог рассчитывается по итогам прошлого года и оплачивается либо ежемесячно или один раз в 3 месяца. Поскольку Словения является членом Евросоюза, то общий порядок налогообложения в стране подобен другим странам–членам ЕС. Словенские эксперты не рекомендуют выдумывать какие либо схемы по снижению налогообложения, поскольку порядок начисления налога и отслеживания его оплаты в стране налажен на очень высоком уровне. Отсутствие оплаты какого-либо из налогов повлечет за собой большие штрафы, а также невозможность продления ВНЖ для собственника юридического лица. Поэтому рекомендуется строгое соблюдения законодательства и консультация специалистов во избежание ошибок.

Кредитный вопрос

При приобретении недвижимости покупатель часто сталкивается с кредитами в банках. В случае с покупкой недвижимости в Словении важно знать следующее: новым компаниям, которые образованы в Словении менее чем 3 года назад, и компаниям, которые имеют отрицательный баланс, крайне сложно или почти невозможно получить кредит или ипотеку в банках Словении для приобретения недвижимости. Однако, если компания соблюдет все установленные правила, то кредит будет оформлен с выгодными условиями – здесь банк является дополнительным гарантом того, что приобретаемый объект не завышен по цене и является ликвидным, поскольку банк проводит собственную оценку и проверку актива.

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Ольгу Случанко, лицензированного риэлтора агентства недвижимости Roni nepremičnine d.o.o.

Владимира Уварова, директора представительства в России компании Future Real Estate

Татьяну Мкртычян, директора компании Galinvest