«2009 г. был достаточно сложным для зарубежных рынков ипотеки, – говорит Кирилл Долгинский, управляющий директор компании Lowell Finance. – Снижение ставок по кредитам выглядит очень привлекательно, но вместе с тем количество программ кредитования для иностранцев сократилось, некоторые банки отказались от кредитования иностранцев. Однако основные игроки остались в бизнесе, и их влияние на рынке только укрепилось».
Фиксировать или нет?
Euribor – это европейская межбанковская ставка, на которую ориентируются банки при выдаче кредитов. На начало октября она составляла 1,23%, а год назад, в разгар кризиса, – 5,25%. До этого ее минимальные значения были зафиксированы в благополучных 2005–2006 гг. – около 2,1%.
При расчете ставок по «плавающим» кредитам европейские банки просто добавляют к Euribor свой интерес и, таким образом, ничем не рискуют. Именно поэтому при ипотеке под плавающий процент можно получить наименьшую ставку кредитования, в то время как при фиксированном она будет существенно выше. «В июле этого года 96% ипотечных кредитов в Испании были оформлены под плавающий процент и лишь 4% – под фиксированный», – говорит Дмитрий Рухлов, руководитель департамента зарубежной недвижимости Costa Esperanza Consulting, S.L.
Но именно сегодня, уверяет Кирилл Долгинский, есть смысл брать кредит с фиксированной ставкой, так как нынешние низкие процентные ставки, закрепленные на весь срок кредита, в долгосрочной перспективе могут оказаться очень выгодными. «Например, во Франции сейчас можно взять кредит с фиксированной ставкой всего в 3,25% годовых, – говорит он. – Если же брать плавающую ипотеку, то нет гарантий, что ставки не будут повышаться и на плечи заемщика не ляжет дополнительное бремя».
Без лишних формальностей
Но даже самая невыгодная по европейским меркам ипотека гораздо привлекательнее российской, где проценты измеряются двузначными числами. Поэтому нашим соотечественникам в первую очередь важно, насколько в той или иной стране легко получить кредит. Испания и Кипр с этой точки зрения – признанные лидеры.
«Получить ипотеку в Испании по-прежнему реально, – говорит Дмитрий Рухлов. – Испанские банки стали осторожнее распоряжаться деньгами, но кредиты выдавать не перестали. Конечно, сейчас они крайне скрупулезно относятся к проверке тех сведений, которые иностранцы предоставляют при подтверждении своих доходов».
«На Кипре отказов практически нет и банки требуют минимум документов, – говорит Владислав Андреев, менеджер по работе с клиентами компании Cybarco. – Форму 2НДФЛ представлять не обязательно, достаточно обычной справки с работы с указанием дохода. Требуется лишь, чтобы не более 60% доходов заемщика уходило на погашение кредита». Неудивительно, что 90% российских клиентов Cybarco пользуются кредитами при покупке недвижимости на Кипре.
Конечно, не во всех странах получить кредит так просто. Но хотя сейчас много говорится о жесткости, с которой банки проверяют своих клиентов, едва ли стоит этого бояться. Даже если не получается продемонстрировать «белизну» дохода, отчаиваться не стоит, уверяют в Lowell Finance: такая проблема решается увеличением начального взноса и более высокой ставкой кредита. Проблема в другом – сократилось число кредитных программ и банков, которые работают с иностранцами.
Также повсеместно вырос размер первоначального взноса – в среднем процентов на десять. По информации Lowell Finance, во Франции этот взнос вырос с 20 до 30–40%. В Германии покупателю придется внести 40–50%. Стандартная сумма кредита для нерезидента Испании составляет на сегодняшний день примерно 60% от стоимости объекта (не считая НДС). Для сравнения, раньше россияне могли получить финансирование на 70–80%. На Кипре при покупке недвижимости в кредит необходимо внести от 30% до 40%. Правда, есть возможность приобретения недвижимости и с начальным взносом в 20%, но такие предложения распространяются на ограниченный круг объектов, финансируемых банком.
«Первичное» кредитование
На первичном рынке есть свои особенности кредитования. В странах, где ипотека для иностранцев только недавно начала развиваться, кредитные программы пострадали больше, чем на устоявшихся финансовых рынках. Например, в популярной у российских покупателей Болгарии в прошлом году россиян кредитовали семь банков, сегодня – только два. По сути дела, ипотека для наших граждан при покупке апартаментов в Болгарии стала недоступна, но застройщики активно предлагают альтернативу в виде рассрочки. Возможно, в 2010 г. ипотека придет в Черногорию.
Интересная ситуация наблюдается на первичном рынке в Испании, где государство стремится избежать долгостроя и создает налоговые стимулы для компаний завершать проекты. По словам Дмитрия Рухлова, испанские строительные компании с целью привлечения новых покупателей предлагают переоформить имеющуюся у них ипотеку на конечного клиента. «При этом иногда речь идет даже о 90–100% от стоимости первичного объекта в случае, если банк финансировал его строительство, – говорит он. – Выгода очевидна для всех: продавец получает деньги, банк – платежеспособного покупателя. Более того, покупателю нет нужды тратиться на открытие новой ипотеки (эта сумма может иногда доходить до 1% от стоимости) – она попросту переоформляется с продавца на покупателя».
Кредит можно обновить
Текущая ситуация может быть интересна и для тех, кто уже взял ипотеку ранее. В связи с падением ставок, сейчас стало выгодно рефинансировать старый кредит. При этой схеме другой банк выплачивает ваш долг, выдавая вам новый кредит под залог той же недвижимости. Проблема лишь в том, что оценочная стоимость объекта могла упасть. Поэтому важно, чтобы залоговая стоимость хотя бы «накрыла» старую задолженность.
Как ни странно, иностранцы здесь имеют преимущество: «Иностранным покупателям провести рефинансирование легче, чем местным жителям, так как для иностранцев обычно устанавливался более высокий собственный взнос», – поясняет Кирилл Долгинский. Таким образом, рефинансировать кредит с небольшим «телом» долга сейчас реально, в других ситуациях с просевшей «базой» это становится проблематично, но в целом возможно. Данный вопрос надо рассматривать в зависимости от типа недвижимости и рынка в целом. Допустим, на апартаменты в Майами получить финансирование сейчас практически невозможно, не говоря о рефинансировании. А, допустим, с виллой на Лазурном Берегу это сделать вполне реально».
Размораживание ожидается весной
Тем, кто сегодня обдумывает покупку недвижимости с помощью кредита, интересен прогноз не только по самому рынку, но и по ипотеке. «Сейчас наметились тенденции улучшения ситуации, и мы прогнозируем, что к весне следующего года начнется рост активности со стороны банков, в том числе размораживание кредитных продуктов для иностранцев, – говорит Кирилл Долгинский. При этом ставки, вероятно, останутся на текущем уровне или незначительно вырастут».
Ну а для тех, кто заключает сделку сегодня, момент для получения кредита можно считать вполне благоприятным: ставки действительно привлекательны, и если это является важным фактором, момент выбран правильно. Конечно, нужно понимать, о каком рынке идет речь, например, в Болгарии сейчас ипотеки фактически нет. А пока комбинация относительно низких цен на недвижимость и привлекательных условий ипотеки делает особенно интересными для инвестиций с использованием кредитных продуктов такие страны, как Испания, Франция и Португалия. Впрочем ситуация быстро меняется, поэтому о нюансах ипотечных сделок в той или иной стране всегда лучше посоветоваться с риэлтором или с ипотечным брокером.
