Не так давно покупка недвижимости в Майами была весьма популярна среди американских пенсионеров. Их и сейчас здесь живет немало, благодаря великолепному климату и прекрасному медицинскому обслуживанию. Однако на сегодняшний день уже мало кто из пенсионеров может позволить себе жизнь в этом городе.
Средняя стоимость дома в Майами, по данным Национальной Ассоциации Риэлторов США (NAR), которая составляет $275 500, не выглядит высокой, если сравнивать с другими американскими мегаполисами. Так, в Бостоне этот показатель равен $388 000, в Нью-Йорке – $464 400, в Лос-Анджелесе – $586 500, а в Сан-Франциско – $733 400! Но стоимость современных кондоминиумов, рассчитанных на требовательных, обеспеченных покупателей, в несколько раз превышает средний уровень рынка. Роскошные апартаменты в жилых комплексах на первой береговой линии стоят несколько миллионов долларов.
Проблемы роста
В целом, за последнее десятилетие стоимость недвижимости в Майами значительно выросла. Однако в этом большом городе, состоящем из множества районов, каждый из них имеет свой локальный рынок недвижимости со своими тенденциями и особенностями. Так, в Даунтауне Майами (Downtown Miami) с 1999 г. цены выросли больше чем на 100%, а в некоторых районах отмечался рост цен до 171%! Что же касается среднего по Майами показателя, то эксперты компании Trulia приводят такие данные: за последние 4 года недвижимость в городе подорожала приблизительно на 40–50%. Если в 2002 г. средняя цена за дома с 2 спальнями составляла $140 000, то в 2006 г. – уже $290 000. Стоимость дома с 4 спальнями в тот же самый период увеличилась с $195 000 до $475 000.
Эштон Коулман, представитель компании Miami Dream Realty, прокомментировал, что пик роста цен наблюдался в 2004–2005 гг., когда сформировался «рынок продавца» с годовым ростом до 29%. Он также добавил, что на настоящий момент рынок выровнялся и дальнейшее развитие будет зависеть от макроэкономических показателей США, в том числе и от ипотечных ставок.
В этом году в Майами складывается «рынок покупателя», который характеризуется ростом объема предложения и постепенным снижением цен, на уровне 2–5% в год. Тем не менее рынок Флориды в целом и Майами в частности остается более крепким, нежели в большинстве других штатов, в которых кризис выражен значительно отчетливее. Относительная стабильность Майами, как уже отмечалось, связана со спросом на курортную недвижимость, который формируют жители северных штатов и иностранцы.
Инвестиции выгодны
В Майами найдутся предложения для каждого. Саут-Бич (South Beach) Майами отличается блеском и очарованием, в деловом центре города (Downtown) покупатель найдет самую современная недвижимость, в том числе в стиле лофт, а на окраинах города, в таких районах, как Корал-Гейблз (Coral Gables) и Коконат-Гроув (Coconut Grove), можно найти типичные загородные домики.
Самым престижным районом города считается Майами-Бич (Miami Beach), расположенный на острове в 2–3 км от берега. Именно здесь, в квартале Бэл-Харбор (Bal Harbour) находятся респектабельные дома стоимостью несколько миллионов долларов. Однако еще более дорогие предложения можно встретить на маленьких искусственных островках между побережьем и Майами-Бич, такие как Фишер (Fisher), Стар (Star), Гибискус (Hibiscus) и Палм (Palm), где миллионеры и знаменитости со всего мира покупают виллы стоимостью от $7 до $25 млн.
«Самый важный район с точки зрения российского покупателя – это Санни-Айлс-Бич (Sunny Islas Beach), – говорит Дмитрий Полетаев. – Это район самых роскошных жилых зданий, великолепных пляжей, первоклассных мировых отелей. Все это суперсовременные сооружения, построенные не более десяти лет назад. Рядом находится район Bal Harbour с его великолепными магазинами и бутиками, парками и прекрасными ресторанами. Все это вместе взятое делает Санни-Айлс-Бич очень привлекательным как с точки зрения инвестора, так и для постоянного места жительства».
Единого мнения о том, насколько сейчас прибыльно инвестирование в недвижимость Майами, нет. В большей степени доход от инвестиций зависит от выбранного типа недвижимости, ее уровня и состояния в конкретном районе. Ланнетт Собел из компании Miami Group Realty говорит о том, что высокий доход от краткосрочных инвестиций на ранней стадии строительства более вероятен в Верхнем Ист-Сайд, на Брикель-авеню (Brickel Avenue) и в районе Дизайн-Дистрикт (Design District). А вот в Даунтауне застройка велась настолько быстро, что ее плотность стала чрезмерной.
Рон Филлион из компании Ocean View International Realty считает, что нынешнее состояние рынка очень выгодно для долгосрочных инвестиций. «В течение ближайших двух лет можно ожидать спада на 20%. Цены на новостройки в этом году уже упали на 10%, а некоторые девелоперы ведут продажи по ценам 4–5-летней давности. Поэтому расчетливые покупатели сейчас заключают выгодные сделки. Низкие ипотечные ставки, правильное ведение переговоров и долгосрочные вклады помогают сделать очень прибыльные инвестиции на период от 5 до 10 лет», – говорит он.
Однако эти рассуждения справедливы для недвижимости низкого и среднего ценового уровня. В то же время роскошная недвижимость самых престижных районов не только не падает в цене, но и пользуется высоким спросом, который в случае лучших проектов превращается в ажиотажный. Так, жилой комплекс Loft 3, третий подобный проект в Даунтауне, был практически полностью распродан за две недели продаж. Большим успехом пользуется Solis – роскошный кондоминиум в Санни-Айлс-Бич, в котором на сегодня из 100 предложенных к продаже апартаментов осталось лишь около десяти, хотя это один из самых дорогих комплексов в районе с практически манхэттенскими ценами еще в начале строительства. Но можно с уверенностью сказать, что хорошие инвестиционные возможности открываются только при покупке качественных, интересных новостроек.
Аренда — дело тонкое
Такая же нестабильность наблюдается и на рынке аренды. По оценке экспертов, около 7000 объектов в Майами не могут найти арендаторов. Этот факт, а также масштабное новое строительство способствуют падению арендных ставок, которые в некоторых случаях оказывались ниже ипотечных. Если вы все же решили сдавать недвижимость в аренду, то эксперты рекомендуют курортный район Майами-Бич (Miami Beach), в котором можно без особого труда сдавать апартаменты или дом туристам. Ограниченное количество земли под строительство, свободный доступ к просторным пляжам, бурная ночная жизнь и транспортная доступность к аэропортам делают этот район лучшим для долгосрочных инвестиций.
В Майами-Бич, как и на Саут-Бич квартира-студия на первой линии от берега приносит от $1000 в месяц. Апартаменты с одной спальней в кондоминиуме на берегу в зависимости от сезона можно сдавать за $1500–4000 в месяц, в то время как их стоимость составляет сейчас примерно $400 000. Апартаменты с двумя спальнями стоимостью от $600 000 до $750 000 могут принести доход от $2000 до $6000 в месяц. Заметим, что разгар туристского сезона в Майами длится с декабря по май.
Тем, кто рассчитывает на получение дохода, не слишком зависящего от сезона, стоит обратить внимание на кондоминиумы, управление которыми осуществляет престижный гостиничный бренд, Как правило, владелец получает около 50% дохода от аренды – остальное забирает себе оператор, предоставляющий арендатору высококачественный сервис. Однако следует обратить внимание, что в некоторых таких кондоминиумах, особенно расположенных в Майами-Бич, существуют ограничения по размеру арендных ставок. Поэтому очень важно не пренебрегать услугами риэлторов, которые могут подсказать, какая недвижимость наилучшим образом удовлетворит потребности инвестора.
Майами – уникальный город! Круглый год температура воздуха здесь держится на уровне около +28 С, здесь постоянно теплый океан, а число людей на пляже – 1 человек на 100 кв. м, поскольку пляжам нет конца. Космополитичный и роскошный, богемный и гламурный – все эти эпитеты применимы к Майами. Российским инвесторам стоит обратить особое внимание на Саут-Бич, Бэл-Харбор и особенно – на Сани-Айлс-Бич – не зря же здесь уже приобрели недвижимость столько звезд российской эстрады и представителей бизнеса!
