Иностранцы тоже редко покупают жилье в Нью-Йорке. Например, англичане, большие любители зарубежной недвижимости, предпочитают частные дома во Флориде, где можно в тепле коротать промозглые британские зимы. Россияне, имеющие жилье на Манхэттене, – это те, кто по делам бизнеса или семьи часто бывает в США и располагает свободными средствами, чтобы вложить их в непотопляемый актив – американскую недвижимость. Многие из них имеют рабочую визу или вид на жительство, а некоторые – и вовсе американское гражданство.
Нью-Йорк – это классический мегаполис, конгломерат нескольких городов. Он состоит из пяти «боро», то есть административных единиц. Это Манхэттен (Manhattan), самый маленький из них, площадью 35 кв. км, а также Стэйтен-Айлэнд (Staten Island), Бруклин (Brooklyn), Квинс (Queens) и Бронкс (Bronx). Но едва ли иностранцу в здравом уме придет в голову купить жилье в Бронксе или Квинсе. И хотя Бруклин в значительной степени населен эмигрантами из бывшего СССР, а жилье там несравнимо дешевле, чем на Манхэттене, но уровень жизни и социальное окружение оставляют желать лучшего. Туда можно съездить в ностальгии по родине или за черным хлебом с гречкой, но этот район не актуален для тех, кто сам живет в России. Поэтому рассказ о недвижимости Нью-Йорка ограничим Манхэттеном.
Прямоугольная география
Манхэттен – деловой центр Америки и, пожалуй, всего мира, но там есть место не только для офисов и банков, но также и для жилья. Мы обычно представляем себе Манхэттен как город небоскребов. Конечно, так и есть, но жилье редко расположено в высотных зданиях. Обычно жилые комплексы имеют от 8 до 20 этажей, правда самые дорогие пентхаусы расположены именно на верхушке настоящих небоскребов.
При выборе жилья стоит искать либо спокойную улицу, либо достаточно высокий этаж – лучше не быть слишком близко к оживленному дорожному движению. Такой роскоши, как большие внутренние дворы, на Манхэттене найти невозможно, окна в лучшем случае выходят на улицу, а в худшем… находятся на расстоянии 3–5 м от окон соседнего дома. Дорожная сеть состоит из 12 авеню, идущих по всей длине острова. Под прямым углом их пересекают около 180 улиц (streets), что и образует сетку кварталов. Все улицы пронумерованы, на каждом перекрестке висит табличка с номером пересекаемых магистралей, так что заблудиться невозможно. Во многих жилых кварталах движение относительно спокойное и много зелени.
Жилой фонд Манхэттена почти полностью состоит из апартаментов, расположенных в многоквартирных домах, частных домов здесь почти нет. Районы острова весьма неравнозначны. Манхэттен условно разделен на три части – Аптаун (Uptown), Мидтаун (Midtown) и Даунтаун (Downtown). Точно не стоит селиться в национальных «углах» – Чайна-Тауне (China Town), Литл-Италии (Little Italia) и пр. А в Гарлем (Harlem), где расположено афроамериканское гетто, даже и ездить без знающих людей не стоит. В Даунтауне в основном расположены офисы, а жилья немного. Самое привлекательное – на берегу Гудзона, в районе Бэттэри-Парк-Сити (Battery Park City), где красивая набережная, всегда стоят дорогие яхты, есть небольшие парки, а статуя Свободы видна как на ладони.
Но самые лучшие дома на Манхэттене – те¸ которые имеют вид на знаменитый Центральный парк – любимое место отдыха горожан. Восьмая и Пятая авеню, проходящие вдоль парка, – одни из самых дорогих улиц мира, но можно хорошо сэкономить, если поселиться на одной из прилегающих улиц. Район Аппер-Ист-Сайд (Upper East Side), находящийся к востоку от парка, – один наиболее привлекательных для покупки жилья.
Доступное жилье? Утопия
Цены на жилье на Манхэттене кусаются. По данным компании Manhattan Apartments Inc, на сегодня типичная цена студии составляет $200 000–500 000, апартаменты с 1 спальней стоят $550 000–900 000, с 2 спальнями – от $900 000 до $2 млн. Эти цены справедливы для кооперативов, тогда как кондоминиумы (кондо) – на 25–40% дороже.
Здесь надо пояснить, что нью-йоркские кооперативы во многом напоминают наши ТСЖ, а в кондоминиумах дом обслуживается через управляющую компанию. Кооперативы получили распространение в послевоенный период как способ для собственников квартир получить больший контроль над управлением бывших доходных домов. Кооперативы имеют большие права, например, они могут просто запретить владельцам продать вам квартиру – как в московском клубном доме. Также очень часто существует запрет на сдачу купленной квартиры в аренду. Зданий, управляемых по принципу кооператива, в Нью-Йорке гораздо больше, тогда как в пригородах больше распространены кондо.
С юридической точки зрения, покупая кооператив, вы приобретаете не саму недвижимость, а только долю в кооперативе, владеющем зданием, тогда как, покупая кондо, вы платите деньги за саму собственность. Хотя кооперативы дешевле, но их стоит покупать только в том случае, если вы собираетесь там жить постоянно. В любом случае, прежде чем принимать решение, следует внимательно изучить правила кооператива.
Покупая апартаменты, нужно предусмотреть дополнительные расходы, правда весьма незначительные. При покупке квартиры в кооперативе необходимо заплатить юристу от $1250, а за оформление документов – от $400. А вот при продаже такой квартиры придется раскошелиться гораздо больше: брокеру надо отдать около 6% (в Америке риэлтору платит только продавец), своему юристу – от $1250, адвокату кооператива – $550. Плюс при продаже нужно учесть несколько видов налогов: за перевод доли на другого собственника 1–3%, налог города 1–1,4%, налог штата 0,4% и т. д. Такая арифметика вкупе со стоящим на месте рынком делают краткосрочные спекулятивные операции просто невозможными.
Цены почти не растут
Рост цен на жилье на Манхэттене в прошлом году составил 6,1%. Очевидно, что депозит в российском банке приносит больше. Были, правда, и другие времена – до теракта 2001 г. жилье в городе дорожало до 37% в год. После гибели башен-близнецов рост составил всего 2% в год. Сейчас ситуация усугубляется тем, что на американском рынке недвижимости разразился масштабный кризис, который может потянуть за собой вниз всю экономику, и не только американскую. Причина кризиса в том, что после 2001 г. банкиры начали выдавать большое количество так называемых субстандартных (sub-prime) кредитов, заманивая заемщиков с маленькими доходами в кабальные условия кредитования. Начались дефолты по кредитам, продажа домов с аукционов и даже снижение цен на жилье.
На этом фоне Нью-Йорк выглядит неплохо. В 2006 г. средняя цена квартиры на Манхэттене взяла очередной рубеж и достигла, по данным Prudential Douglas Elliman Real Estate, $1295 млн. Поднялась и средняя цена 1 кв. фута – до $1031, что соответствует $11 455 за 1 кв. м. Существует четкая зависимость – чем меньше комнат в апартаментах, тем дешевле единица площади. Так, в студиях средняя цена 1 кв. м – $9544, тогда как в апартаментах с тремя спальнями – $21 111. Напомним, что речь идет не об элитных объектах, а о средних ценах!
Между тем, начиная с 2003 г. число продаж планомерно снижается. Сейчас за год на Манхэттене продается примерно 8500 объектов, тогда как количество объектов, единовременно выставленных на продажу, практически не меняется и составляет около 6000.
Квартирная экзотика
Планировка американских апартаментов сильно отличается от московских квартир. Американцы любят большие открытые пространства. Прихожих и коридоров обычно нет. Входная дверь находится прямо в жилой комнате, которая объединена с кухней. А вот спальни обычно не очень велики. Еще американцы не любят громоздкую корпусную мебель, вместо этого в квартире всегда много чуланов и встроенных шкафов.
Выбирая квартиру на Манхэттене, надо быть готовым к обилию загадочных терминов, многие из которых используются только в этом городе. Если в обычных студиях изолирован только санузел и иногда кухня, то «альков-студии» (An alcove studio) имеют также углубление для столовой или для кровати. «Конвертируемые студии» (A convertible studio) позволяют при желании отделить мобильной или стационарной перегородкой зону для сна. Квартиры с одной спальней могут сильно различаться по размеру. «Джуниор» (A junior one-bedroom) – это либо большая разделенная студия, либо квартира, в которой одна комната используется и как спальня, и как гостиная. «Три комнаты» (A three-room) – разновидность квартир, где кроме спальни и жилой комнаты есть еще одна комната, которая слишком мала для спальни, – это бывает в старых зданиях.
«Флекс 2» (Flex 2) позволяет превратить квартиру с одной большой спальней в квартиру… с двумя маленькими спальнями. «Апартамент-крыло» (A wing apartment) – две полноценные спальни и общая зона, слишком маленькая для жилой комнаты, – например, кухня-столовая. Апартаменты с тремя спальнями варьируются от «Конвертируемых» (A convertible 3-bedroom) до «Классик 6» (A classic 6) – последние в старых элитных зданиях, где предусматривались помещения для прислуги и полноценная гостиная. Также существуют «лофты» (Loft) – большое помещение с открытой планировкой, часто после реконструкции коммерческого здания; дуплексы (Duplex) – квартиры в двух уровнях или с имитацией второго уровня с помощью бельэтажа; триплексы (Triplex) – то же самое, но в трех уровнях; «железнодорожные апартаменты» (Railroad Apartment) – смежные комнаты без коридора и т. д.
Выше только звезды
Особый вид жилья – пентхаусы. Разумеется, это самая дорогая разновидность жилой недвижимости, но среди зарубежных покупателей недвижимости в Нью-Йорке малоимущих нет. По словам Джонатана Миллера, президента оценочной и консалтинговой компании Miller Samuel Inc., пентхаус – это не просто жилье, а произведение искусства, которое способно в прямом и переносном смысле поднять его владельца над всеми остальными.
Пентхаусы практически всегда имеют открытое пространство, причем как правило весьма большое – оно может достигать трети жилой площади и часто выходит на несколько сторон здания. Сам пентхаус может быть большой квартирой на верхнем этаже с панорамным остеклением, а иногда он больше похож на частный дом, построенный на крыше небоскреба. Отличные видовые характеристики всегда являются важным достоинством таких объектов. Часто пентхаус имеет элементы, недоступные для других жильцов, – например, действующий камин.
В заключение остается сказать, что жить в Нью-Йорке здорово, но очень дорого и очень непросто. Конечно, приятно, когда консьерж в красивой ливрее ежедневно открывает перед тобой дверь и бесплатно улыбается. Но, к примеру, факт покупки квартиры за несколько миллионов долларов совсем не означает наличия места в подземном гараже, тогда как час парковки в соседнем переулке вполне может стоить $15–20. Или вот что делать с круглосуточным движением транспорта под окнами?
Впрочем, если вы и так устали в Москве от шума мегаполиса, но хотите иметь второй дом поближе к «столице мира», то можно поступить вполне по-американски и купить себе особняк в соседнем Нью-Джерси, на другой стороне Гудзона. Если постараться, можно даже найти что-нибудь с видом на знаменитую линию небоскребов.
