Век развития
Современный облик Софии начал складываться в конце XIX в. После освобождения в 1878 г. Болгарии от турецкого рабства город интенсивно развивался и строился. Именно тогда в Софии были построены здания, ставшие сейчас ее визитной карточкой, – Народный театр, Народное собрание, Софийский университет, Судебная палата и, конечно, храм Святого Александра Невского.
После Второй Мировой войны, во время которой город подвергался бомбардировкам американской и британской авиации, возобновилось строительство, и вместе с восстановлением разрушенных зданий в 1949–1957 гг. в центре города строились и новые здания, чья архитектура напоминает московские дома сталинской эпохи. Среди них Партийный дом, Государственный совет, отель «Балкан», здание Совета Министров, Центральный универсальный магазин и т. д. Многие из них сейчас имеют уже новое предназначение. С 60-х гг. прошлого века началось строительство типовых жилых районов, таких как Яворов, Западный парк, Младость, Люлин. Возводились спортивные сооружения, объекты культуры, отели, чей облик в значительной степени напоминал советские здания того же времени.
После 1990 г. года характер строительства в Софии меняется, стали строиться в основном малоэтажные жилые здания – высотой не более 7 этажей, так называемые «однофамильные» дома, рассчитанные на несколько родственных семей, банковские и административные здания. Недавно были открыты два крупных даже по европейским стандартам развлекательных комплекса с кинозалами, несколько торговых моллов, в которых продукция многих интернациональных брендов продается по ценам ниже среднеевропейских! София очень быстро модернизируется, значительные суммы вкладываются в развитие городской и социальной среды.
Современная недвижимость
Интенсивное строительство не прекращается и сейчас. Со вступлением Болгарии в ЕС интерес к софийской недвижимости не упал: за I квартал 2007 г. средняя стоимость недвижимости в Софии выросла на 16%, тогда как в среднем по стране – на 9%. Но, несмотря на такой быстрый рост, средняя цена 1 кв. м в городе составляет около 900 евро, что в 2–5 раза ниже, чем в любой из столиц Западной Европы.
Правда, следует отметить, что основная часть новостроек в Софии продается без отделки, а предложения на вторичном рынке нуждаются в существенном ремонте. Это необходимо учитывать при выборе недвижимости. Кроме того, хотя и считается, что в Софии применяются европейские стандарты строительства, мнения о его качестве очень противоречивы. Да и управление недвижимостью в Болгарии находится в зачаточном состоянии, о его качестве также еще рано говорить. И все же большинство домов распродается еще на этапе проекта или на стадии начала строительства.
Что же касается коммерческой недвижимости, то, по оценкам крупных международных инвестиционных фирм, Софии далеко до насыщения рынка. Постоянно ощущается нехватка качественных офисных и торговых площадей. Типичными бизнес-районами сейчас считаются кварталы центра города, а также Младость-4, Бульвар Болгария, район аэропорта и т. д. Стоимость 1 кв. м в офисных центрах класса А достигает 3000 евро.
Где лучше жить?
Хотя София и считается промышленным центром страны, крупных промышленных предприятий в черте города практически не осталось, поэтому большая часть ее территории вполне приемлема для покупки жилой собственности. Если же говорить о наиболее привлекательных частях города, то это центральные и южные районы: Гео Милев, Лозенец, Хладилника, Изток, Борово. Привилегированными считаются районы бывших правительственных резиденций у подножия горы Витоша – Бояна, Симеоново, Драгалевцы.
Интенсивное строительство ведется в районах Малинова Долина, Монастырские Ливады и Крыстова Вада, но там пока недостаточно хорошо развита инфраструктура, что, конечно, не нравится иностранцам. В районах комплексной застройки 1970–1990-х гг. сейчас также ведется интенсивное точечное строительство, «уплотняющее» пространство между большими панельными домами, – к их числу относятся Младость 1-4, Дружба 1-4, Люлин 1-10. К районам, не рекомендуемым для покупки, относятся северные окраины – Левски, Христо Ботев, Малашевцы, Орландовцы, Бенковски, Свобода, Обеля. Хотя и там ведется интенсивное строительство, но цены на севере в два раза ниже, чем в хороших районах.
Выгодно, но не всегда
Цены на софийскую недвижимость постоянно растут, но их разброс остается очень значительным. В таких районах, как Люлин или Левски, даже сейчас можно найти квартиры в новостройках по цене в 500–600 евро за 1 кв. м. Однако в большинстве популярных районов цена как правило составляет более 1000–1100 евро за 1 кв. м, и все чаще – 2000 евро и более. К числу наиболее дорогих предложений относятся комплексы «закрытого типа», с целым набором услуг – магазины, парикмахерские, детские и спортивные площадки, бассейны и т. д., окруженные оградой с постоянным видеонаблюдением и охраной – вход осуществляется по магнитным картам. С начала 2007 г. каждый строящийся в Софии жилой дом обязательно должен располагать двумя-тремя этажами подземных паркингов, при этом стоимость 1 машиноместа составляет 9000–12 000 евро.
Покупать недвижимость на вторичном рынке не совсем удобно – как правило подъезд и само здание находятся в недостаточно хорошем состоянии и требуется значительный ремонт, а от покупки квартир в панельных домах вообще стоит отказаться, так как цена на них уже начала падать.
Актуальные предложения
Как правило, в зданиях, возведение которых подходит к концу, свободных апартаментов уже нет, а единичные оставшиеся предложения имеют существенные недостатки – плохую планировку, низкие потолки, плохой вид из окон. Поэтому актуальными для покупки проектами стоит считать те, строительство которых только начинается, вплоть со стадии котлована.
В районе Дипломатического квартала на Семеоновском шоссе предлагается комплекс «Парк Магнолия», в центре которого, на площади 1500 кв. м, будет создан сад из акклиматизированных магнолий. Цены начинаются примерно от 1100 евро за 1 кв. м, а сдача комплекса запланирована на осень 2007 г. В этом же районе продается здание «Витоша ВЕЦ Симеоново» с 34 апартаментами. Сдача объекта намечена на весну 2008 г., а порядок цен – от 1000 евро за 1 кв. м. Точная стоимость зависит от расположения апартаментов, кроме того, с каждым этажом цена растет на 20–50 евро за кв. м.
В районе Младость-2 компания «Комфорт КВК групп» на очень оживленном месте с развитой транспортной структурой строит комфортабельный комплекс из нескольких зданий с ценой 600–700 евро за 1 кв. м, не включая отделку, которая обойдется примерно в 100 евро за 1 кв. м в зависимости от материалов. Комплекс будет иметь постоянную охрану, видеонаблюдение, собственный парк с зонами для отдыха и игры детей. Сдача объекта – в конце 2008 г.
Компания Raiffeisen Evolution Project возводит комплекс Sofia-Sky в районе Симеоново. Он будет сочетать в себе современную архитектуру, безопасность и высокое качество жизни. Он удобно расположен, на расстоянии 15 мин. езды от центра города и 20 мин. до аэропорта, а также недалеко от горнолыжных подъемников. Предполагается строительство невысоких зданий, до четырех этажей, а также частных домов площадью до 170 кв. м. Всем покупателям сразу предлагается заключить договор ипотечного кредитования под 7,5% годовых от Raiffeisenbank. Стоимость 1 кв. м колеблется в районе 1500–1800 евро. Очереди комплекса будут сдаваться по мере возведения – с конца 2007 до конца 2008 г.
Характерная деталь, которая свидетельствует о выгодности инвестирования в недвижимость Софии, – это появление жилых комплексов, которые рассчитаны на тех, кто не планирует сам проживать в приобретенной собственности. Так, при покупке апартаментов в комплексе «Берлин парк Витоша», в котором цена 1 кв. м составляет 2000–2600 евро, покупателю предлагается заключить договор на управление недвижимостью сроком на 5 лет, который предусматривает доход от 6 до 9,4% годовых. Комплекс будет иметь все необходимое для проживания, отдыха и развлечения, включая спа-центр, бассейны, теннисный корт, бильярд, фитнес и др. Комплекс будет состоять из 70 апартаментов площадью от 60 до 300 кв. м, и, несмотря на высокую цену, значительная часть комплекса уже распродана.
Многие предполагают приобрести недвижимость для получения прибыли от аренды в течение определенного периода и дальнейшей продажи. Для этой цели наиболее перспективен центр города, а также районы, прилегающие к нему и к крупным учебным заведениям, – Лозенец, Яворов, Гео Милев, Средец и Студенческий городок. Для такого инвестирования лучше приобретать небольшие апартаменты, с 1-2 комнатами, стоимостью до 40 000–50 000 евро. Однако именно они пользуются максимальным спросом и распродаются в первую очередь.
Словом, в Софии могут приобрести недвижимость люди с самым различным доходом, а постепенное распространение ипотечного кредитования делает покупку недвижимости в Болгарии все более доступной. Благодаря повышенному интересу иностранцев к болгарской столице и постоянному росту рынка София стала более перспективным местом для инвестиций, чем морские и горнолыжные курорты.
