После нескольких лет бума, подогретого ожиданиями вступления Болгарии в Шенген, а затем еврозону, рынок недвижимости страны в 1-м квартале 2026 года резко замедлился. Количество сделок сократилось до уровней начала пандемии COVID-19 – спад составил 15% в годовом исчислении по стране и 12% в Софии. Эксперты называют четвёртый квартал 2025 года поворотным моментом, когда впервые за три года одновременно снизились квартальные и годовые показатели продаж как нового, так и вторичного жилья.
При этом запрашиваемые цены остаются высокими, однако реальные сделки всё чаще проходят со скидками от 5 до 10%. В первом квартале 2026 года средняя цена заключённых сделок в Софии составила 2680 евро за кв. м, что на 29% выше, чем год назад, но немного ниже показателя конца 2025 года (2790 евро). Доля сделок со скидкой превысила 45%, причём переговоры стали нормой после периода, когда многие покупали по полной стоимости.
Главной причиной охлаждения называют исчерпание «эффекта еврозоны»: ожидаемый рост цен уже заложен в текущие котировки, а основные свободные сбережения населения инвестированы. Покупатели переходят от эмоционального спроса к рациональному, время принятия решений увеличилось до трёх месяцев, а количество просмотров выросло. Продавцы же зачастую продолжают мыслить категориями 2025 года, что создаёт разрыв в ожиданиях.
Предложение на рынке, напротив, растёт. Агентства сообщают об увеличении числа листингов на 20–25%, и рыночный приоритет постепенно переходит от продавца к покупателю. Наиболее уязвимыми называют объекты с завышенной ценой, некачественной планировкой или в плохих локациях. В то же время ликвидные квартиры по адекватной цене по-прежнему уходят быстро.
Рынок становится всё более зависимым от ипотеки: в Софии шесть из десяти сделок включают банковский кредит. Процентные ставки по жилищным займам остаются рекордно низкими – 2,5–3%, а для надёжных клиентов встречаются предложения около 2,1%.
Аналитики расходятся в прогнозах: от ожидания стагнации и коррекция цен в течение нескольких лет до умеренного роста на 5–10% в этом году. Наиболее вероятным сценарием считается переход к нормальному, более спокойному рынку без прежней эйфории, где цены будут стабильны или вырастут символически. Ключевые риски – война в Иране, возможный рост инфляции и, как следствие, ужесточение политики ЕЦБ, что может ударить по доступности кредитов.
Источник: Capital
