Кому довериться?
Первая проблема как раз связана с выбором компании, которая будет помогать в поиске недвижимости и осуществлении сделки. К сожалению, сейчас, когда российский рынок зарубежной недвижимости на подъеме, туда ринулись многие «лишние люди», в том числе из туристического бизнеса.
Существуют два верных способа не ошибиться с выбором компании. Первый – воспользоваться рекомендацией знакомых, которые уже купили недвижимость и остались довольны работой фирмы. Второй – задать вопросы о законодательстве страны и схеме проведения сделки. Если риэлтор «плывет» или того хуже – начинает вас успокаивать, что никаких проблем нет и быть не может, лучше поискать кого-то другого. Грамотный профессионал всегда расскажет о реалиях рынка и подскажет, как обезопасить себя от юридических рисков с учетом законодательства конкретной страны.
Хороший совет – при покупке зарубежной недвижимости проверять пакет документов у независимого эксперта. Однако в России все, кто обладает достаточной компетенцией, как раз и занимаются риэлторским бизнесом. «Говорить о поиске независимого эксперта в России просто смешно, – говорит Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости корпорации «БЕСТ-Недвижимость». – Если человек сам не занимается проведением сделок, то он никогда не будет знать всех нюансов. Чтобы провести квалифицированную экспертизу, нужен юрист в той стране, где приобретается недвижимость». Однако и в этом случае надо иметь в виду, что зарубежный юрист проверит только титул объекта, то есть историю перехода прав собственности, но он не знает нюансов российского законодательства и банковской системы. Поэтому в конечном счете можно положиться лишь на тех, кто имеет практические навыки проведения сделок с российскими гражданами.
Наши или иностранцы?
С какими компаниями лучше иметь дело при покупке – российскими или зарубежными? Еще один вопрос, на который нет однозначного ответа. Хорошее знание рынка местными фирмами, к сожалению, не гарантирует порядочности.
Юлия Титова, рассказала случай, который произошел с ее друзьями, подбиравшими апартаменты в Чехии. Сперва они хотели купить с помощью «БЕСТ-Недвижимость» квартиру в Праге, но в последний момент они решили съездить в Карловы Вары. Там через местное агентство они выбрали квартиру, внесли за нее аванс и вернулись в Россию. Как известно, в Чехии, как и в некоторых других странах, недвижимость регистрируется на юридическое лицо. Чешское агентство создало для них компанию, а управляющим поставило своего человека, ведь по закону управляющим должен быть гражданин Чехии или лицо, имеющее вид на жительство.
Проблемы начались, когда российские покупатели захотели продать свою собственность. Они обратились в несколько компаний и быстро нашли покупателя. Но тут оказалось, что чешское агентство с помощью своего управляющего придерживает квартиру с тем, чтобы продать своим клиентам. Когда хозяева приехали, в квартире были заменены замки. История продолжается до сих пор – чешское агентство никак не может найти покупателя, а собственники без участия управляющего не могут провести сделку самостоятельно.
Гораздо спокойнее выбрать страну, где создавать компанию для покупки недвижимости не нужно. Например, в Черногории это необходимо только в случае застройки участка земли, на котором нет никаких строений, а купить дом или квартиру можно и на физическое лицо. Не стоит принимать на веру заверения, что создание компании – это быстро и недорого. Например, в Хорватии годовое обслуживание компании обойдется в сумму около 5000 евро. Если сюда добавить коммунальные расходы и ежегодный налог, то станет ясно, что эта страна – не для малобюджетных покупателей. Как ни странно, выгоднее купить недорогой объект в Италии или в Испании, где собственность оформляется на физическое лицо.
Ищем деньги
Впрочем, прежде чем искать риэлтора, неплохо бы найти деньги. Многие считают, что порог вхождения на рынок зарубежной недвижимости достаточно высок, но это не так. «На сегодняшний день вполне можно задумываться о покупке, располагая суммой в 50 000 евро, – говорит Юлия Титова. – Сумма может быть и меньше, но в этом случае круг поиска значительно сужается». За 50 000 евро можно купить квартиру с одной спальней вблизи от моря, например, в Болгарии или в Турции. Примерно столько же стоит однокомнатная квартира на окраине Праги или Карловых Вар в Чехии. А самый минимум – 20 000–30 000 евро, но такие варианты бывают редко.
Если же денег не хватает или хочется купить что-то подороже, существует ипотека. Кредит позволяет купить объект втрое дороже, чем позволяет имеющаяся на руках сумма, ведь минимальный начальный взнос обычно составляет 30%. Правда, такая возможность есть не в каждой стране. Ипотека плохо развита в странах бывшего соцлагеря – в Болгарии, Чехии, Черногории. Болгарские застройщики, приезжающие на наши выставки, часто уверяют, что в Болгарии россияне могут легко взять ипотечный кредит, но в реальной жизни таких случаев пока нет. В Германии, Франции и Италии ипотека развита хорошо, но там очень строги требования к кредитной истории, которой у россиян обычно нет. А проще всего взять кредит в Испании, на Кипре и в Португалии.
Допустим, в Испании самые дешевые объекты стоят 100 000–120 000 евро. К примеру, это может быть квартира в курортных городках, расположенных на юге Коста-Бланки. «С учетом ипотеки, имея на руках 50 000 евро, можно смело искать недвижимость в Испании, вместо того чтобы покупать без кредита дешевый объект в Турции или в одной из стран Восточной Европы», – говорит Наталья Парфенова, генеральный директор корпорации Greenmar.
Как не стать обманутым вкладчиком
Любого покупателя «вторичного» жилья больше всего волнуют юридические риски, связанные с проведением сделки, а также с вероятностью лишиться права собственности, если купленный объект не был «юридически чистым». На рынке новостроек существует другой риск – объект может не быть достроен, или права на недвижимость нельзя будет зарегистрировать. Скандалы с обманутыми вкладчиками бывают не только в России, хотя наша страна превзошла всех по масштабу этой проблемы.
Историю на тему новостроек рассказала Юлия Титова. Дело было в Болгарии. Наши соотечественники купили квартиру в строящемся комплексе. Дом был построен, и застройщик получил так называемый «Акт 15», который выдается, когда проведены общестроительные работы. А вот «Акт 16», свидетельствующий о том, что дом принят Госкомиссией, застройщику получить не удалось, поскольку при строительстве были нарушены градостроительные нормы. Сейчас в доме уже живут люди, но перепродать квартиру в нем невозможно.
Правда, Ирина Донских, генеральный директор компании «Росболгарэстейт», уверяет, что серьезных проблем на первичном рынке Болгарии на сегодня нет, ведь никто из покупателей своих денег не потерял. Но это не значит, что можно полностью расслабиться. «Россияне (в отличие от англичан) часто соглашаются, чтобы в договоре была указана неполная сумма сделки, – рассказывает она. – Остаток в этом случае выплачивается застройщику наличными или переводится на счет аффилированной компании, как правило зарегистрированной в оффшоре. Цена при этом оказывается немного ниже, поскольку застройщик экономит на налогах, но если покупатель захочет расторгнуть договор, то он сможет получить назад только ту сумму, которая была указана в документах. Был случай, когда покупатель из России, недовольный качеством строительства, потребовал возврата денег и, к своему удивлению, получил меньше, чем заплатил».
Такая родная коррупция
Очень, очень многое зависит от страны. Если в Болгарии ситуация на первичном рынке во многом выправилась, то в Черногории в прошлом и позапрошлом годах покупатели сплошь и рядом сталкивались с проблемами. Их основная причина – высокий уровень коррупции в строительном бизнесе. «80% новостроек в Черногории возводится по следующему принципу: компания получает разрешение на строительство определенных площадей, в действительности строит в полтора-два раза больше и, чтобы утрясти дело, дает взятку в муниципалитете, – рассказывает Юлия Титова. – Но коррупция – вещь бессистемная. Если с кем-то застройщики забудут поделиться, то проект зависает. Какие-то дома удается узаконить, какие-то нет. В некоторых комплексах лишние этажи даже приходится сносить. Заложником этой ситуации вполне может оказаться иностранный покупатель».
Что самое удивительное – многие наши соотечественники, зная, что с объектом не все гладко, все равно покупают квартиры в нем. Продавец, конечно, утверждает, что ничего страшного нет и ситуация когда-нибудь утрясется. Но тем, кто не любит играть в русскую рулетку в чужой стране, нельзя забывать, что цена «ниже рыночной» чревата неприятностями.
К счастью, в большинстве европейских стран риски при покупке новостройки практически сведены к нулю. Например, в Испании покупатель может получить банковскую гарантию на внесенные деньги. Платит за такую гарантию либо покупатель, либо строительная компания. Кроме того, в Испании существует возможность оформить страховку, гарантирующую возврат денег покупателю при невозможности завершения строительства. «Застройщики финансируют строительство за счет банковских кредитов, – говорит Наталья Парфенова. – Кредит выдается траншами, в соответствии с этапами строительства. Именно поэтому при покупке на стадии строительства первый платеж составляет не более 20–30% от общей стоимости, оставшуюся часть покупатель выплачивает по окончании строительства, либо на нее можно получить кредит».
Запад тоже не идеален
Защита права собственности при покупке недвижимости на вторичном рынке в гораздо лучше осуществляется Западной Европе, чем в Восточной. Но и там могут быть проблемы. Например, по словам Натальи Парфеновой, в Испании действуют очень жесткие строительные нормы, в том числе для индивидуальных домовладений. Они касаются как высоты зданий, так и максимальной допустимой площади жилья. Иногда испанцы идут на хитрость – оставляют при строительстве скрытые помещения, и после приемки дома делают туда двери. Покупка такого дома может стать проблемной – власти могут заставить нового собственника за свой счет привести объект в соответствие со строительными нормами.
Проблемы могут быть связаны и с функциональным назначением участка. Один россиянин самостоятельно купил дом. Он был очень доволен низкой ценой, но потом выяснилось, что это земля сельхозназначения, а значит, строить на ней было вообще нельзя. Хорошо известна история, произошедшая на острове Лансароте. После извержения вулкана в XVIII в. многие владельцы покинули остров. Затем их землю продали иностранцам, а через много лет вернулись наследники, которые заявили свои права на эту землю. Поэтому любая недвижимость, и особенно земля, должна очень серьезно проверяться при сделке.
Не понимаешь – не подписывай
Многих волнует проблема незнания языка. К счастью, освоить минимум, необходимый для общения в магазине или ресторане, несложно. Если вы знаете английский – это уже полдела. Кроме того, во многих странах уже достаточно русских, чтобы не чувствовать себя в изоляции.
Однако при операциях с недвижимостью лексического минимума явно недостаточно. Специалисты в один голос советуют никогда не подписывать документ, содержание которого непонятно. Ирина Донских говорит, что, например, в Болгарии нужно требовать предварительный договор на двух языках. Но основной документ все же составляется только на болгарском, хотя законодательство и требует, чтобы на процедуре подписания присутствовал переводчик. Примерно такая же практика принята и в других государствах.
Сколько бы «ужасов» ни рассказывали специалисты рынка зарубежной недвижимости, эти «страшилки» выглядят как-то по-детски по сравнению с теми, что касаются операций с жильем в России. К тому же большинство историй имеют вполне счастливый финал. Так стоит ли пугаться зарубежных покупок? Нужно просто быть внимательным и не пускать дело на самотек – это самый надежный залог успеха.
