Налоги на недвижимость в Болгарии

Налог на покупку и продажу недвижимости

В Болгарии налоги на покупку и продажу недвижимости одинаковы как для граждан Болгарии, так и иностранцев. Все расходы по сделке оплачивает покупатель, а продавец только подготавливает документы. Будущий владелец обычно оплачивает в местном муниципалитете 3% от стоимости сделки. Максимальный налог на покупку недвижимости в Болгарии составляет 3,3% - размер ставки зависит от расположения, например, в Бургасском регионе все платят 3% от стоимости объекта или от суммы налоговой оценки, в зависимости от того, в каком случае сумму будет больше. Если сумма сделки составляет 15 000 евро, а налоговая оценка - 16 000 евро, то налог на покупку будет рассчитываться по второму варианту и составит 480 евро. Также оплачивается нотариальная такса на внесение в Реестр недвижимости — она составляет 0,1% от стоимости объекта.

Налог на владение недвижимостью

Владельцы болгарской недвижимости каждый год должны оплачивать налог на недвижимость («данък имот» или муниципальный налог) и таксу поддержки («данък смет», сбор за вывоз мусора и переработку бытовых отходов или коммунальный налог). Это касается как физических, так и юридических владельцев, как граждан Болгарии, так и иностранцев. Если сравнивать налоговые ставки на владение недвижимостью в Болгарии с другими европейскими странами, то здесь они будут одними из самых низких. Но их размер каждый год может быть разным – это определяет налоговый орган по формулам, которые рассчитываются, исходя из местонахождения недвижимого объекта, его стоимости и т.д.

Окончательную ставку указывает конкретный муниципалитет и ее значение может находиться в промежутке от 0,15 до 0,25% от налоговой оценки недвижимости, которая как правило, ниже рыночной стоимости объекта. Начисление налога начинается с того момента, как объект был введен в эксплуатацию, и оплачиваться он должен независимо от того, используется недвижимость или же пустует. Как было указано выше, вместе с налогом на недвижимость необходимо оплачивать и коммунальный налог, его ставку определяет конкретный муниципалитет, исходя из ряда определенных факторов. Размер коммунального налога обычно находится в пределах 0,14 - 0,45% от нотариальной стоимости недвижимости. В Бургасе такса составляет 0,25% от налоговой оценки имущества, в Варне она равна 0,15%, в Софии придется отдать 0,325%, а в маленьких городах размер ставки будет меньше.

По средним подсчетам, если речь идет о квартире-студии, то за год сумма налога на недвижимость и таксы составляет около 25 евро (эти два налога необходимо оплачивать одновременно). У владельца квартиры с одной спальней расход по этим ставкам обычно составляет 45 евро. Эта такса поддержки в Болгарии состоит из следующих составляющих: расходы на общее электричество по дому, общую воду (бассейн), а также полив растений, озеленение территории, охрана, сбор за лифт, уборка территорий (обычно каждый день проводится влажная уборка всех общий площадей), налог на землю, взнос в фонд капитального ремонта. Но ее размер или ее наличие зависит от конкретного жилого комплекса и его услуг. Как и везде, есть управляющие компании, которые хорошо работают и не очень, поэтому при выборе объекта очень важно прислушиваться к мнению риэлтора и потенциальным соседям.

Индивидуальные коммунальные расходы имеют следующие расчеты: двухтарифное электричество: ночью - 0,10 стотинок (0,05 евроцентов) за киловатт/час, днем - 0,18 стотинок (0,09 евроцентов) за киловатт/час. 1 куб воды обойдется в 2,80 лева (1,4 евро).

Налог при сдаче недвижимости в аренду

В Болгарии при сдаче недвижимости в аренду заключается договор найма – в последующем году этот договор подается в налоговую службу до 30 апреля и оплачивается подоходный налог в размере 10% от суммы аренды за прошедший год. Если речь идет о сдаче на короткий срок туристам, то необходимо пройти процедуру категоризации, получить статус и звезды. И, в зависимости от «звездности» имущества, будет определен конкретный налог в муниципалитет. При сдаче недвижимости на долгий срок, оплачивается только подоходный налог. 

Сдача недвижимости в аренду в Болгарии часто осуществляется с помощью управляющих компаний, их стоимость услуг начинается от 30% от вырученной суммы после вычета расходов на уборку и оплаты таксы поддержки - это самая частая схема работы. Иногда управляющие компании берут вознаграждение в размере 50% от вырученной суммы, но данный процент зависит от количества услуг, которые они предоставляют, в том числе и гарантированный процент доходности. Также встречаются варианты выкупа права сдачи в аренду перед высоким сезоном.

Налог на дарение и наследование недвижимости

В случае если имущество дарится родственникам первого уровня, то в таком случае налог составит 1%. Во всех других случаях необходимо оплатить налог в размере 4%.

Сроки и способы оплаты налогов

Оплачивать налоги в Болгарии необходимо своевременно и в указанном размере. За просрочку платежа начисляются пени, которые составляют 4-5% годовых по ставке рефинансирования Национального банка Болгарии. В тот год, когда недвижимость была только приобретена, оплата налога на недвижимость производится пропорционально оставшимся месяцам до конца текущего года. Есть случаи, когда можно оплачивать меньший размер налога, подробнее с ними можно ознакомиться в документе «Закон за местните данъци и такси».

Для тех, кто постоянно проживает в Болгарии,  имеет смысл выплачивать налог частями. Вся сумма делится на четыре равные части и перечисляются по одной каждый квартал. Если оплатить сразу весь налог до 30 марта года, который следует за отчетным, то плательщику предоставляется скидка 5%. Многие предпочитают оплачивать налог двумя равными суммами. Первую часть перечисляют в период с 1 марта по 30 июня, а оставшуюся сумму оплачивают до 30 октября. Каждый может выбрать удобный способ оплаты, главное не просрочить.

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Ларису Костадинову, директора компании «Аврора-Плюс»

Дарью Борзову, управляющего компании Oazis Real Estate

Татьяну Бальтакову, управляющую компанией Premier Realty Master