Рынок черногорский коммерческой недвижимости в последние годы набирает обороты. У Черногории, получившей в прошлом году независимость, есть все шансы вступить в ЕС в ближайшие годы – и это не может не радовать инвесторов. Возможности для реализации частных девелоперских проектов при сравнительно небольшом бюджете, дальнейшая перспектива получения статуса резидента, со всеми вытекающими отсюда преимуществами – перспективы весьма заманчивы.
Почему Черногория
Самый большой плюс Черногории – это то, что страна стала привлекательной для инвестиций только в последние несколько лет. Естественно, что конкуренты в бизнесе были, есть и будут, но там их пока немного, и стоит поторопиться, прежде чем самые привлекательные возможности не застолбили другие. Страна считается экологическим заповедником Европы, и поэтому основной бизнес в ней сосредоточен вокруг туристической индустрии.
Соответственно, наиболее прибыльна в Черногории сфера услуг. Если в зимнее время курортный город Будва имеет население не больше 20 000 человек, то в сезон эта цифра увеличивается в десятки раз. Поэтому самое очевидное направление для деятельности – это строительство или покупка небольшого отеля, дома с апартаментами, кафе или ресторана. Недорогой ресторан можно приобрести за 300 000 евро, для более глобальных проектов стартовая цена будет от 1 млн евро.
Есть и менее очевидные, но вполне реальные и интересные варианты предпринимательства в Черногории. «Малая авиация, направленная на туризм, имеет очень высокие шансы на успех, – говорит Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость». – Если же рассматривать не столь глобальные капиталовложения, то есть удачные примеры открытия компаний, предоставляющих телекоммуникационные услуги: доступ в Интернет по выделенным линиям, спутниковое телевидение, международную телефонию по выгодным тарифам. Разумеется, эти бизнесы сильно различаются по финансированию и отдаче, однако оба имеют шансы на достойное существование».
С чего начать
Частный девелоперский бизнес, предполагающий покупку участка земли и строительство коммерческого объекта, пожалуй, наиболее распространенный вариант. Для того чтобы покупка земли была успешной, нужно учесть много тактических моментов. К примеру, выбрать правильное время года. «Летом заниматься выбором объекта нельзя, поскольку цены явно завышены, – говорит Юлия Титова. Поэтому стоит начать свой выбор весной, когда на рынке цены реальны. Летом удобнее всего оформлять необходимые документы, чтобы осенью приступить к строительству. Действуя таким образом, вы получаете готовый объект к следующему лету».
Считается, что к прибрежной зоне относятся участки на расстоянии до 400 м от берега, к которым можно попасть с Адриатического шоссе. Участки, расположенные дальше от моря, нередко тяготеют к новой дороге, связавшей Герцег-Нови и Рисан; ее максимальная удаленность от берега моря составляет 3 км. На большем расстоянии от моря для покупки земли интересны живописные горные озера, историческая столица Черногории – Цетинье и нынешняя – Подгорица, а также множество других мест.
Цены на землю в Черногории начинается от 10 евро за 1 кв. м. Столько земля стоит в горах по дороге на Тару и на Жабляк, на расстоянии 100 км от моря. В районе Скадарского озера – от 20 евро за 1 кв. м. На побережье, конечно, ее стоимость гораздо выше. До 150-200 евро за кв.м. – это цены на заурядные участки не слишком близко от моря. А вот свободная земля в пределах популярных курортов с возможностью застройки будет стоить порядка 200-500 евро за 1 кв. м, тогда как максимум приближается к 1000 евро за кв.м.
Бумажные хлопоты
Итак, место выбрано. Дальше начинаются юридические формальности. «Правила оформления недвижимости в собственность в Черногории проще, чем где бы то ни было в регионе, – говорит Сергей Замуруев, представитель агентства недвижимости «Оберегъ» в Черногории. – Дома и квартиры тут могут быть куплены по простой и отработанной схеме, для которой достаточно загранпаспорта. Процедура приобретения земельных участков несколько сложнее». Если покупается участок больше 500 кв. м, его необходимо оформить на юридическое лицо. Регистрация черногорской фирмы как правило занимает не более двух дней и стоит несколько сот евро.
Теперь подсчитаем стоимость оформления сделки. Оплачиваются гербовый сбор (300 евро), официальный перевод договора на русский язык (15–20 евро за лист) и адвокатские услуги, стоимость которых зависит от степени их комплексности и стоимости участка. Сергей Замуруев комментирует: «Гонорар адвоката составляет порядка 300–800 евро. Регистрация в кадастре занимает около 3–4 месяцев. Ее ускорение, по идее, возможно, но, как показывает практика, процесс все равно затягивается». Наконец, 2% – это налог на покупку недвижимости, который рассчитывается на основании кадастровой оценки участка, а не его рыночной стоимости.
Затем составляется генеральный план, дальнейшее соблюдение которого очень важно. Любителей построить больше, чем предписано планом, карают очень строго – такие строения подлежат сносу. Конечно, если дом будет занимать немного больше площади участка, но при этом его этажность будет уменьшена, то скорее всего ничего страшного не случится. Однако существенные отклонения от проекта, мягко говоря, здесь не приветствуются.
Следующим пунктом станет оформление разрешения на строительство. Процедура зависит от местного органа власти. Например, Будва и большая часть побережья вокруг нее относится к Будванской општине (общине). При получении этого документа рассматриваются аспекты водо- и энергоснабжения, проводится согласование с пожарными, экологами, СЭС, связистами. Утвержденный Генеральный план также является частью разрешения. Общая сумма государственной пошлины на застраиваемые площади в последнее время составляла около 300 евро в расчете на 1 кв. м общей площади здания. Однако в самое ближайшее время она вырастет. Разрешение на строительство – это существенная часть цены объекта, поэтому стоимость земли в значительной зависит от наличия этого документа.
Процесс пошел
После получения разрешения, можно приступать к строительству. Здесь понадобятся местные специалисты. Помимо черногорского архитектора, знающего местные строительные нормы и правила и способного обеспечить разумные сроки согласования проекта, понадобится также местный инженер со специальной лицензией, который будет контролировать качество работ и их соответствие проекту. Он ставит свои подписи под актами приемки работ и несет ответственность (вплоть до уголовной), что дом не рухнет.
Стоимость строительства жилого дома специалисты оценивают примерно в 300–400 евро за 1 кв. м. Но не стоит забывать о природных особенностях Черногории, сущность которых заключена уже в самом названии страны. Почти со стопроцентной гарантией участок будет расположен на гористой территории. Работа здесь утяжеляется в разы, поскольку приходится «врываться» в скалу. Соответственно, себестоимость строительства тоже будет увеличена.
Преимущества создания собственного бизнеса «с нуля» невозможно переоценить. Создать объект таким, каким вы хотели бы его видеть, – идеальное начало успешной деятельности. Период окупаемости, к примеру, отеля составляет при хорошем раскладе 7 лет, хотя более реальным будет срок в 10–15 лет. При ведении бизнеса в Черногории стоит помнить о том, что НДС составляет 18% в год.
Готовый бизнес
Здесь все проще. Вы покупаете дело, которое уже приносит доход. Например, гостиницу на побережье площадью в 1000 кв. м, благоустроенную и с собственным пляжем, можно приобрести за 3,5 млн. Однако не факт, что вы купите прибыльный бизнес, скорее всего он будет находиться в некотором упадке, так что поднимать дело в любом случае придется самим. Проявив управленческие качества и смекалку, можно серьезно обогнать конкурентов, придумать то, чего пока нет или что слабо развито в ассортименте услуг на побережье. Это может быть ресторан с необычной кухней, SPA-отель, ночной клуб с концертами известных музыкантов. Вариантов бесконечное множество. Причем не всегда важно, будет ли этот бизнес находиться в центрах туризма – Будве, Герцег-Нови, Баре, Петроваце, Которе или Свети Стефане. По словам Юлии Титовой, самые известные и посещаемые рестораны в Черногории находятся как раз не в центре суеты. «Туда приезжают специально, на машине, рассказывает она. – Это рестораны «Стари Млин» в Ораховце, «Чатовича Млинец» в Морини, «Нарцисс» в Режевичах. Есть и другие, явно не центральные места, которые очень популярны. Все зависит от кухни и менеджмента».
«Заниматься можно практически всем, – считает Сергей Замуруев. – На побережье Черногории сейчас нет ни одного развлекательного центра в нашем понимании этого слова. В Будве, к примеру, нет ни одного кинотеатра, а рестораны в основном предлагают национальную кухню, различающуюся только качеством, но никак не выбором блюд». А раз так, то тот, кто найдет незанятую нишу, вполне может стать монополистом.
Черногория открыта для России. В последние годы, когда бизнес в этой стране развивается не по дням, а по часам, настал момент задуматься о том, чтобы не просто покупать здесь недвижимость, но перейти к долгосрочным инвестициям. Тем более что для этого созданы достаточно комфортные условия.
