Уже несколько лет Черногория в тройке лидеров по количеству запросов от покупателей квартир и вилл на портале HomesOverseas.ru. Многие россияне и украинцы переехали на свои любимые курорты на Адриатическом побережье этой страны и обосновались там. Рынок бурлил: продажа, аренда жилья – всё пользовалось спросом. Однако 2025 год преподнёс сюрпризы от властей: новый закон ещё на стадии рассмотрения вызвал бурное недовольство в иммигрантской среде. Окончательная версия, принятая в самом конце декабря, оказалась мягче обсуждаемой, однако сути это не меняет: получить и в особенности – продлить разрешение на проживание по многим основаниям, а также вести небольшой бизнес – стало сложнее. По-прежнему проще, чем во многих других юрисдикциях, но определённо труднее, чем было раньше.
«Ключевое изменение – переход от формального подхода к экономически обоснованному, – объясняет Светлана Замотина, директор агентства Tradegoria. – Если раньше можно было получить ВНЖ через недорогую недвижимость или «спящую» компанию, то теперь государство прямо обозначило приоритет: стране нужны финансово состоятельные и экономически активные резиденты».
В начале года закон вступил в силу. Чаты русскоязычного сообщества кипели, так как многие частные детали как обычно оказалось за пределами общих формулировок, и люди не понимали, чего ожидать и как действовать в их конкретных случаях. Сейчас практика применения нового закона уже до определённой степени понятна. Обсудим, что происходит в иммигрантской среде в целом и с рынком недвижимости, в частности.
Что изменилось?
1. ВНЖ по недвижимости. Самое заметное для рынка жилья – введён минимальный порог стоимости объекта для получения ВНЖ. Раньше можно было, владея минимум половиной недвижимости любой стоимостью, получить разрешение на проживание – «боравак». Теперь нужно, чтобы недвижимость стоила не меньше 150 000 евро – тогда вы вправе претендовать на ВНЖ. Как и прежде, допускается владение половиной объекта или несколькими объектами, общая стоимость которых достигает установленного порога.
Отметим, что это вдвое ниже, чем в Болгарии (300 000 евро) и меньше, чем в Турции, где требуется 200 000 долларов.
Эксперты отмечают важный нюанс, который многие упускают. Ориентироваться нужно не на рыночную, а на кадастровую стоимость, которая в Черногории значительно ниже. В результате формируется разрыв: объект может продаваться за 150 000–170 000 евро, но по кадастру не дотягивать до порога.
«Цена создаёт у покупателей ложное ощущение, что она соответствует требованиям, хотя формально это может быть не так», – объясняет Светлана Замотина.
В такой ситуации важен вопрос подтверждения стоимости.
«От работников MUP (Министерство внутренних дел) пока сложно получить информацию, какой именно документ, доказывающий стоимость недвижимости, необходимо предоставить: договор на покупку, решение из налоговой или что-то другое», – комментирует Екатерина Зубрилина, эксперт агентства Cherry Estate.
«Пока практика ещё окончательно не устоялась, но есть решение: можно привлечь лицензированного оценщика и получить официальный отчёт. Такой документ является законным основанием для подтверждения стоимости недвижимости и должен приниматься государственными органами», – считает Виктория Валенская, руководитель международного агентства «Культура».
Остаётся возможность приобретать несколько объектов, чтобы их совокупная кадастровая стоимость соответствовала порогу. Однако и здесь есть подводные камни: кадастровая стоимость объектов со временем снижается. То есть даже если на момент покупки требования выполнялись, при продлении ВНЖ может возникнуть риск несоответствия, предупреждает Светлана Замотина.
Усложнилась и сама процедура продления ВНЖ на основании владения объектом. Теперь необходимо подтверждать оплату налога на недвижимость за предыдущий год, для чего нужно отдельно обращаться в общину за справкой, которую приходится ждать до восьми рабочих дней.
«При этом на текущий 2026 год продлить ВНЖ по недвижимости, владея домом или квартирой любой стоимостью, пока можно. А вот можно ли будет продлить ВНЖ собственникам недвижимости стоимостью менее 150 000 в 2027 году, пока неизвестно», – говорит Екатерина Зубрилина.
Важный момент: ужесточены требования к фактическому проживанию резидента (касается всех резидентов) в Черногории для пролонгирования статуса: время отсутствия в стране ограничено 30 днями, а сроки подачи документов на продление сдвинуты: теперь это нужно сделать за 60–30 дней до окончания ВНЖ.
2. ВНЖ по владению фирмой. Не обошли изменения и бизнес-иммиграцию. «Раньше многие иностранцы открывали так называемые фирмы-нулёвки, где директор был единственным сотрудником, выплачивали зарплату одному человеку и с неё отчисляли налоги», – рассказывает Екатерина Зубрилина.
Теперь для продления ВНЖ по основанию директорства компания должна подтверждать уплату налогов и социальных отчислений на сумму не менее 5 000 евро в год. Новая поправка вступает в силу с января 2027 года.
«Это сразу отсекло часть малого бизнеса и ИП, для которых такая нагрузка экономически не оправдана», – констатирует Светлана Замотина.
Изменения касаются только граждан стран, не входящих в ЕС. «Граждане ЕС, а также стран ЕЭЗ и Швейцарии находятся в более привилегированном положении. В результате рынок фактически разделился на две категории резидентов», – отмечает эксперт.
3. Особые условия для работников медицины и ИТ-сектора. Позитивные изменения тоже есть. Увеличен срок ВНЖ для работников ИТ-сектора и медицинской сферы. Раньше они получали вид на жительство на общих основаниях – на год с возможностью продления максимум на два года. Теперь иностранец сможет получить разрешение на временное пребывание и работу сроком до трёх лет и продлить его ещё на срок до трёх лет. Для работников сферы здравоохранения дополнительно требуется подтверждение уровня образования и профессиональной квалификации. При этом нужно иметь трудовой договор сроком на 12 месяцев.
«Это хороший сигнал: Черногория по-прежнему заинтересована в тех, кто реально работает, приносит пользу экономике и планирует жить здесь не формально, а всерьёз», – считает Виктория Валенская.
Кто оказался в уязвимой группе?
Новый закон больнее всего ударил по двум категориям иностранцев. Первая – это директора компаний, особенно тех, которые использовались скорее как формальное основание для проживания, а не как реальный бизнес. «С 2027 года больше нельзя будет рассчитывать на продление ВНЖ, имея фирму-нулёвку: открыть фирму и подать документы на первый ВНЖ можно, но продлить статус через год – только при условии уплаты налогов не менее 5000 евро», – объясняет Екатерина Зубрилина.
Многие владельцы небольших компаний и индивидуальные предприниматели, работающие на себя, в основном в сфере услуг, оценив свои возможности, пришли к выводу, что не готовы нести ежегодную налоговую нагрузку в 5 000 евро.
Вторая – иностранцы, планирующие в будущем получить постоянный вид на жительство, а также те, кто рассчитывал на покупку недвижимости стоимостью менее 150 000 евро.
«Проблема здесь в том, что для получения ПМЖ в Черногории требуется пять лет непрерывного проживания на основании ВНЖ. Поэтому критично не только получить первый ВНЖ, но и продлевать его из года в год. Именно на этапе продления теперь появляется больше требований и, соответственно, больше рисков», – объясняет Вячеслав Маевский, эксперт международного агентства «Культура».
Наблюдается ли отток иностранцев из Черногории?
Реформа уже привела к миграции. Часть людей уезжает в ЕС, Сербию. По наблюдениям Светланы Замотиной и её коллег, среди россиян таких около 30%. Это подтверждает и Екатерина Зубрилина: «Действительно, в Черногории наблюдается отток иностранцев из-за ужесточения закона. Уезжают по причине предстоящего роста затрат на продление ВНЖ и невозможности купить квартиру или дом за 150 000. Некоторым просто “не подошла” страна».
При этом остаётся и другая категория – те, кто уже интегрирован в страну, имеет устойчивый доход и долгосрочные планы. Эти люди не уезжают, но начинают более внимательно считать свои расходы и стратегию проживания. «В целом настроения в иммигрантской среде стали более осторожными. Если раньше Черногория воспринималась как самый простой вариант релокации, то сейчас – как один из вариантов, который нужно сравнивать и внимательно просчитывать», – рассуждает Светлана Замотина.
«Говорить о том, что ВНЖ в Черногории стало получить радикально сложнее, было бы неправильно», – полагает Виктория Валенская. «Скорее закон направлен на борьбу с компаниями-нулёвками и формальными схемами. Логика изменений состоит не в том, чтобы закрыть страну для иностранцев, а в том, чтобы убрать фиктивные основания и сделать систему менее формальной», – подчёркивает Вячеслав Маевский.
Многие иностранцы продолжают жить в стране, ведь возможностей для получения ВНЖ по-прежнему много, заключает Екатерина Зубрилина.
Практика применения закона: мягче, чем опасались
Самый нервный период пришёлся на время обсуждения закона и первые недели после его принятия.
«Примерно с октября по декабрь прошлого года, а также в начале января, на рынке и в иммигрантской среде было много тревоги. И пугал людей в первую очередь не сам текст закона, а отсутствие ясности по его применению», – вспоминает Вячеслав Маевский.
В этот момент активно обсуждались самые жёсткие сценарии: обязательный наём местных граждан, дополнительные расходы, новые требования, которые многими воспринимались как чрезмерные. На фоне этой неопределенности часть иностранцев действительно решила уехать или хотя бы поставить свои планы на паузу.
Однако когда ситуация начала проясняться и стало понятно, что практика применения закона не столь драматична, как многие опасались, общий фон стал заметно спокойнее.
«Сейчас уже нельзя говорить о каком-то массовом бегстве иностранцев из Черногории. Основная волна тревожности схлынула, и большинство людей заняли более прагматичную позицию», – констатирует Светлана Замотина.
«На практике закон оказался мягче первоначальных страхов. Это типичная история для любого периода перемен: рынок и люди всегда сильнее реагируют на неопределенность, чем на сами правила. Когда появляется понимание, градус тревоги снижается», – резюмирует Вячеслав Маевский.
Как закон повлиял на рынок недвижимости Черногории?
Новый закон кардинально изменил поведение покупателей. По оценке Екатерины Зубрилиной, «срок на покупку недвижимости в стране упал, но не критично. Люди по-прежнему хотят приобрести квартиру или дом у моря, ведь есть немало покупателей, которым не нужно открывать ВНЖ Черногории. Поправки в законе не касаются покупателей из стран Евросоюза».
«Главное изменение: исчезла модель покупки ради ВНЖ любой ценой. Покупатель стал считать не только стоимость объекта, но и налоги, содержание, риски продления. В результате сделки стали длиннее и сложнее, выросло количество отказов, снизилась импульсивность», – отмечает Светлана Замотина.
Недорогой сегмент, который раньше активно покупался «под документы», теряет часть аудитории. При этом интерес к ликвидным объектам остаётся, но уже не из-за ВНЖ, а из-за инвестиционной логики: сдача в аренду, перепродажа в перспективе.
Важно отметить, что сам по себе переход покупателей в сегмент «от 150 000 евро» не привел к росту спроса. «Напротив, возник разрыв между ожиданиями продавцов и реальной готовностью покупателей платить», – делится наблюдениями эксперт.
При этом рынок не остановился. Заметно активизировались покупатели из других сегментов. Стало больше интереса со стороны граждан Сербии. Активнее стали вести себя и местные жители, используя в числе прочего ипотечные и иные кредитные инструменты. Заметна активность балканской диаспоры, которая живёт в разных странах мира, но возвращается к идее приобрести недвижимость на родине как семейный актив. Европейские покупатели также сохраняют интерес: для них миграционный фактор часто не является главным, а Черногория остаётся привлекательной как страна у моря и туристическое направление.
Рынок аренды стал более чувствительным. «Если часть иностранцев уезжает, это влияет на долгосрочную аренду. Цены уже снижаются по сравнению с уровнем двухгодичной давности. Предложения на рынке долгосрочной аренды превышают спрос», – констатирует Светлана Замотина.
«По ценам рынок сейчас переживает фазу перестройки. Резкого падения не наблюдается, но и прежнего бума нет. Это делает рынок более рациональным и, в каком-то смысле, более здоровым», – считает Вячеслав Маевский.
Что ещё заметно влияет на рынок жилья?
Ситуация на рынке недвижимости осложняется ещё одним фактором – законом о легализации нелегальных построек.
«В Черногории действительно значительная часть жилого фонда имеет юридические особенности – от отклонений по площади до не до конца оформленных объектов. И это вывело с рынка купли-продажи большую часть объектов. Программа легализации значительно затормозила рынок», – рассказывает Светлана Замотина.
13 февраля 2026 года были приняты дополнения к закону, которые потенциально открывают возможность для оборота объектов без разрешения на эксплуатацию.
Для рынка это важный сигнал: речь идёт о возможности постепенно вовлечь в полноценный оборот значительный массив недвижимости, который раньше считался проблемным или ограниченно ликвидным, поясняет Виктория Валенская. Однако на практике пока сохраняется неопределенность: ещё нет достаточной ясности по процедуре, и участники рынка ожидают разъяснения правил игры.
Перспектива вступления Черногории в ЕС остается одним из ключевых факторов, поддерживающих интерес к рынку, так как это может дать ему дополнительный импульс.
«Если раньше это был скорее эмоциональный драйвер ("войти в Европу"), то теперь он стал более рациональным. Инвесторы оценивают не только перспективу роста, но и текущие условия входа и владения», – отмечает Светлана Замотина.
Прогноз: время вдумчивых покупателей
Рынок перестраивается. Уходит часть случайного спроса, приходит более осознанный покупатель.
«Рынок сильно усложнился за последние полгода, но базовая привлекательность Черногории никуда не исчезла. Это по-прежнему компактная, понятная, очень привлекательная для жизни и отдыха страна с сильной туристической составляющей», – подчёркивает Вячеслав Маевский. Наиболее вероятный сценарий – постепенная стабилизация рынка после периода адаптации.
Покупка недвижимости в Черногории по-прежнему оправдана, если есть четкая цель.
Если цель – инвестиции, прежде всего стоит смотреть на курортные регионы, где сохраняется устойчивый интерес со стороны туристов и покупателей из-за рубежа. Это побережье, прежде всего Бар, Будва, Тиват и перспективные локации вокруг них. Именно там выше вероятность сохранить ликвидность и заработать на росте стоимости.
Если цель – личное проживание, исходить нужно из образа жизни, принимая во внимание такие факторы, как доступность инфраструктуры и влияние на неё сезонности, наличие школ, уровень медицины, развитие транспорта, плотность застройки, качество среды. Здесь выбор региона более индивидуальный.
Если цель – комбинированная стратегия (часть года жить самим, часть – сдавать в аренду), Черногория тоже остается интересной, особенно в локациях с туристическим потоком и спросом на долгосрочное проживание.
Если цель – только получить ВНЖ, то стратегия стала значительно сложнее и требует точного расчёта.
«Следует обратить внимание на то, что законы о получении ВНЖ ужесточаются очень во многих странах. В той же Сербии условия для получения ВНЖ нельзя назвать сверхдоступными. Как говорится, «хорошо там, где нас нет», – добавляет Екатерина Зубрилина.
«Главный вывод: рынок Черногории сейчас требует более внимательного подхода, чем несколько лет назад, но именно это и делает его интересным для вдумчивого покупателя», – подытоживает Виктория Валенская.
По словам Светланы Замотиной, Черногория остаётся привлекательной страной для тех, кто в неё влюблён, и больше не является «простым решением». Теперь это рынок, где нужно понимать не только цену объекта, но и правила игры.
Благодарим за помощь в подготовке материала:
Викторию Валенскую, руководителя, и Вячеслава Маевского, эксперта международного агентства «Культура»
Светлану Замотину, директора агентства Tradegoria
Екатерину Зубрилину, эксперта агентства Cherry Estate
