Однако в последние годы сначала Хорватия, а затем и Черногория вызвали настоящий бум на рынке недвижимости. В конце 1990-х гг. уровень цен в обеих странах был чрезвычайно низким, и, по мере того как уменьшалась настороженность в связи с политической и экономической нестабильностью, регион стал интегрироваться в европейское сообщество и привлекать все больше туристов, а затем и инвесторов.
Сперва резкий подъем рынка недвижимости наблюдался в Хорватии, где в начале десятилетия ежегодный прирост стоимости недвижимости составлял до 40–50%. Со временем ценовая ситуация несколько стабилизировалась, однако приток инвестиций в недвижимость Хорватии не ослабевает. Наиболее популярным регионом стала Южная Далмация со старинным городом Дубровник.
Черногория по большому счету только становится заметным игроком на рынке недвижимости. Специалисты утверждают, что у этой страны исключительно высокий потенциал, как для развития туризма, так и для покупки дома для отдыха. Число туристов, посещающих Черногорию, возрастает ежегодно на 12%. Нынешние цены на жилье соответствуют хорватским примерно пятилетней давности, что позволяет рассчитывать на высокую отдачу от инвестиций.
Второй дом в Южной Далмации
Рост цен на недвижимость Хорватии замедлился по сравнению с рекордными темпами прошлых лет и в последнее время составляет 15–20%, в то время как доход от сдачи недвижимости в аренду составляет в среднем 6–7% в год от ее стоимости. Одна из причин постоянного повышения цен – принятые пару лет назад в связи с интенсивной застройкой побережья законы, направленные на ее ограничение. Теперь строительство разрешено вести только в определенных районах страны и на определенном расстоянии от побережья. «В Хорватии не хватает качественной недвижимости, – отмечает Оливер Фельстэд из компании CR Investment. – Есть большой спрос, но недостаточно предложений, поэтому цены растут».
Один из самых популярных районов Хорватии – Южная Далмация, с солнечным средиземноморским климатом летом и мягкой зимой. Горы здесь расположены в непосредственной близости от побережья, и красивый морской пейзаж не может не завораживать. Центром региона принято считать город Дубровник с его богатой историей и колоритной архитектурой. Цены на недвижимость здесь постоянно растут, в исторической части города стоимость 1 кв. м в среднем составляет около 4000 евро, так что даже небольшая квартира обойдется покупателю минимум в 200 000 евро. Предложение в центральной части города ограничено, что, несомненно, повышает стоимость недвижимости. Другая причина популярности города – удобство перелета, поскольку в Дубровник совершаются как прямые рейсы из ряда европейских стран, так и регулярные и чартерные перелеты из Москвы.
«Дубровник не только красивый, но и известный курортный город, – отмечает Андреа Марстон из компании Dream Property Croatia. – Здесь можно найти неплохие предложения по разумным ценам. По моим прогнозам, стоимость недвижимости в ближайшие два года будет расти в среднем на 10%». В каталогах компании есть трехэтажный дом с двумя спальнями в исторической части города за 297 000 евро, что весьма недорого, учитывая популярность района. Другой дом, требующий реконструкции и также расположенный в центре города, стоит от 260 000 евро.
Желающие купить просторный дом по более низкой цене могут найти подходящие предложения на окраинах Дубровника, в городках неподалеку и на островах. В районе Лапад (Lapad) квартиры выставлены на рынок по цене 169 000 евро. На побережье Жупа Дубровачка (Zupa Dubrovacka), расположенном неподалеку как от исторического центра Дубровника, так и от аэропорта, современные апартаменты с великолепным видом на море стоят 190 000 евро. В местечке Цавтат (Cavtat), в 20 км к югу от Дубровника, новые апартаменты можно купить за 170 000 евро, а старинный каменный дом продается компанией Dream Property Croatia за 220 000 евро.
Что касается покупки на стадии off-plan, то компания Ready2Invest открыла продажи в новом курортном комплексе, который будет строиться на окраине Дубровника. По мнению экспертов компании, это последний в городе хороший участок для застройки. Комплекс, включающий в себя как апартаменты, так и таунхаусы и виллы, проектирует архитектор Роберт Даллас, работающий в сельском прованском стиле. Цена 1 кв. на этапе начала строительства составляет 4000 евро. Инвесторов может привлечь и тот факт, что рядом с комплексом строится новое поля для гольфа.
«Чаще всего недвижимость в Дубровнике покупают не с целью инвестирования, а в качестве второго дома для отдыха, – отмечает Андреа Марстон. – Тем, кто ищет возможности для долгосрочных вложений, гораздо больше подойдут курорты полуострова Истрия, а также город Сплит и его окрестности.
Истрия, сестра Тосканы
Значительная часть европейских туристов, приезжающих в Хорватию, предпочитает полуостров Истрия, расположенный на севере страны и часто сравниваемый с Тосканой. «До Истрии легко добраться из Центральной Европы, – отмечает Оливер Фельстэд, – поэтому большинство туристов приезжает сюда из Италии и Германии.
В аэропорты городов Риека (Rjieke) и Пула (Pula) выполняют полеты европейские бюджетные авиакомпании, на полуострове строятся высокоскоростные автодороги. Развитие транспортной инфраструктуры идет параллельно с проектированием большого числа гольф-курортов – в ближайшие пять лет на Истрии планируется построить 23 поля для гольфа.
Относительно недорогая недвижимость Истрии имеет отличный инвестиционный потенциал. Например, средняя стоимость вилл с тремя спальнями неподалеку от города Пореч (Porec), выросла за последний год со 117 000 евро до 147 000 евро. По оценке Оливера Фельстеда, цены на недвижимость среднего уровня варьируются от 90 000 евро за квартиру до 200 000 евро на более крупные объекты недвижимости.
Компания CR Investment продает в городе Пула апартаменты на побережье по цене от 120 000 евро за студию. Немного дальше от берега моря расположен жилой комплекс Villas Kastelir. Здесь коттедж с тремя спальнями, бассейном и садом стоит от 255 000 евро. На вторичном рынке можно найти и более доступные предложения. Небольшие апартаменты можно купить по цене 74 000 евро, а дом из камня, требующий реконструкции, – за 148 000 евро.
С каждым годом на рынке все труднее найти достойные предложения старинной недвижимости или реконструированных домов, зато растет количество новых жилых комплексов. В их строительстве часто используются традиционные технологии строительства из камня, причем качество таких домов скорее всего также будет очень высоким.
Еще один интересный для покупки регион – это Средняя Далмация. «Покупка в Сплите выгодна, так как цены здесь гораздо ниже, чем в других прибрежных районах Хорватии, – утверждает Алис Кроссик, инвестиционный консультант по инвестициям компании Ready2Invest. – В Сплите 1 кв. м стоит от 2000 евро, – сравните с ценами Дубровника»! Средняя стоимость апартаментов варьируется от 103 000 до 148 000 евро, а виллы стоят от 222 000 евро до 445 000 евро, в зависимости от площади дома и его месторасположения. Исторический центр Сплита внесен в список исторического наследия ЮНЕСКО.
Черногория не желает отставать
После того, как стоимость недвижимости в Хорватии достигла определенного уровня, значительная часть инвесторов переключила внимание на соседнюю Черногорию, чей рынок жилья на несколько лет отстал в развитии от хорватского. Конечно, покупателей привлекли не только низкие цены, но и красота черногорских пейзажей, теплый средиземноморский климат и столько же чистое Адриатическое море.
«За последние годы цены на недвижимость Черногории удвоились, – утверждает Санья Тодорович из компании Someplace Else. – Тем не менее стоимость недвижимости здесь все еще на 40–50% ниже, чем в Хорватии. Несомненно, в ближайшие пять лет тенденция к росту цен в Черногории сохранится».
Наибольшей популярностью у туристов пользуются прибрежный курорт Свети-Стефан (Sveti Stefan) и город Котор (Kotor). Свети-Стефан, расположенный в 5 км к юго-востоку от города Будва (Budva), считается самым эксклюзивным курортом черногорского побережья, его изюминка – старинный город, построенный на небольшом острове и соединенный с берегом узким перешейком. Предложений о продаже недвижимости в исторической части Свети-Стефана не бывает, поскольку все дома в нем сейчас заняты под отели, а вот приобрести апартаменты или виллу на близлежащем побережье вполне реально.
Город Котор расположен в окружении гор на берегу одноименной бухты, которая представляет собой самый настоящий и при этом самый южный в Северном полушарии фьорд. В исторической части города, которая находится под охраной ЮНЕСКО, еще в 2005 г. можно было купить апартаменты в старом доме всего лишь за 56 000 евро. В 2006 г. подобный объект, но после реконструкции, продавался уже по цене 140 000 евро. Средние цены на недвижимость вторичного рынка варьируются от 30 000 евро – за требующие ремонта апартаменты до 444 000 евро – за дом семейного типа. Хотя многие предпочитают покупать именно старые дома из камня, сохранившие исторический облик, в городе можно найти и современную недвижимость.
«Спрос на все типы жилья высок, так как на рынке мало предложений, – отмечает Энн Феррье-Илик из компании Montenegro Living. Последние два года особенно активно покупали старинные дома из камня на вторичном рынке, их число ограничено. В 2006 г. в продаже стали появляться и новые комплексы, спрос на которые ожидается весьма высоким, так как в основном реализуются небольшие по размеру проекты». Небольшое число новостроек связано с тем, что в прибрежных районах Черногории, как и в Хорватии, застройка ограничена, а получение разрешения на строительство занимает долгое время.
Нынешняя ситуация на рынке кажется великолепным моментом для инвестиций, однако Оливер Фельстэд советует инвесторам не переоценивать потенциал рынка. Инвестирование с расчетом на быструю прибыль от перепродажи может быть рискованным, особенно если для покупки недвижимости привлекается стороннее финансирование. После того как ситуация на рынке Черногории стабилизируется, долгосрочное инвестирование станет здесь таким же выгодным, как и в Хорватии.
Чем теплее, тем выгоднее
Высокий рост цен на недвижимость отнюдь не гарантирует высокого дохода от сдачи недвижимости в аренду. Этот рынок и в Хорватии, и тем более в Черногории только начал развиваться, поэтому срок возврата инвестиций рассчитать сложно. «В разгар летнего сезона еженедельный доход от сдачи в аренду высококлассных апартаментов с двумя спальнями, расположенных на побережье, составит до 800 евро, – говорит Энн Феррье-Илик. – Виллы могут принести своим владельцам до 1500 евро. Однако в другое время года прибыль будет значительно ниже. На сегодняшний день рассчитывать доход стоит, ориентируясь на загрузку в 35%. Если недвижимость расположена не в городе, то владелец может столкнуться с рядом проблем, отрицательно влияющих на прибыль от аренды».
Как купить
В обеих странах процесс покупки недвижимости довольно прост. В Черногории нет ограничений на покупку иностранцами апартаментов и зданий с земельными участками, однако для приобретения незастроенной земли придется учредить черногорскую компанию. В Хорватии для покупки недвижимости нужно обратиться за разрешением в Министерство иностранных дел.
В обеих странах у участка земли может быть несколько собственников, и перед осуществлением сделки юрист покупателя должен убедиться, что было получено согласие на продажу от каждого из них.
Юридическое оформление прав собственности в Черногории стоит от 600 до 1000 евро, налог на недвижимость равен 2% от стоимости недвижимости, а комиссионные агентов – 3–5%. Сейчас налоговое и финансовое законодательство Черногории меняется в соответствии с требованиями ЕС.
При осуществлении сделки в Хорватии комиссионные агентов составят 4% от стоимости недвижимости, плата за юридическое и нотариальное оформление недвижимости – примерно 2%. Налог на сделки с недвижимостью составляет 5% от стоимости, кроме того при покупке новостроек существует НДС в размере 22%. До заключения сделки инвестору необходимо выяснить, включен ли НДС в стоимость недвижимости.
