На круглом столе были затронуты и живо обсуждались практически все аспекты рынка недвижимости Черногории: текущая экономическая ситуация, инвестиционный климат и изменения на рынке недвижимости, а также спрос со стороны россиян и ценовая динамика.
С докладами выступили: Мирко Латинович, президент компании TradeUnique, Иван Барада, старший менеджер компании Sagio Residence, Елена Некрытова, руководитель отдела курортной недвижимости компании «Новое Качество», и Юлия Титова, директор департамента зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость», вел круглый стол Сергей Рымов, главный редактор Homes Overseas. В этом материале мы знакомим читателей журнала с наиболее интересной и важной информацией, прозвучавшей на Круглом столе.
Все впереди
Молодость – одна из главных черт черногорского рынка курортной недвижимости, и именно из нее вытекают его основные проблемы, связанные с недостаточно развитой инфраструктурой, неотработанными механизмами регулирования в строительной сфере, не всегда высоким качеством нового жилья и т. п.
Другая особенность Черногории – это ограниченное число пригодных для строительства прибрежных участков с красивыми видами. Длина береговой линии Черногории – всего 293 км, из которых лишь 80 км – это пляжи, поэтому возможности девелоперов на побережье имеют вполне определенные пределы.
Рынок недвижимости Черногории, как и стран-конкурентов (Испании, Италии, Кипра, Турции, Болгарии), тесно связан с туристической сферой. Президент холдинга TradeUnique Мирко Латинович отметил, что по темпам развития туризма Черногория сегодня занимает одно из первых мест. Помимо мягкого климата, транспортной доступности, хорошей экологии и удивительных природных красот для россиян немаловажным фактором остается и безвизовый въезд.
Еще во времена Югославии здесь развивался массовый туризм. Однако сейчас он не слишком выгоден для страны. В новом плане, рассчитанном до 2020 г., сделан упор на развитие элитного направления и строительство соответствующей инфраструктуры: развлекательных комплексов, отелей, казино, яхтенных марин и т. п. Планируется, что вслед за этим на побережье появится больше многофункциональных комплексов высокого уровня.
«Черногорию еще нельзя назвать элитным направлением, но, тем не менее, массовый туризм ослабевает, – рассказал старший менеджер компании SAGIO Residence Иван Барада. – Считаю, что к моменту вступления Черногории в ЕС можно будет говорить об осуществлении этого плана, который уже сейчас дает результаты».
Перспективным направлением является и развитие зимних курортов – пока же застройка в районе горнолыжного курорта Колашин только начинается.
Среди преимуществ Черногории перед другими европейскими странами следует назвать благоприятную налоговую политику. Налог на покупку вторичного жилья (3%) сопоставим только с аналогичными сборами в Болгарии и Турции. В Испании он составляет 6–7%, на Кипре – 3–8%, а в Италии достигает 10%. Налог на рост стоимости капитала при условии владения недвижимостью более двух лет в Черногории не взимается. Остальные черногорские налоги находятся на средних для Европы значениях. Налог на доход от сдачи в аренду – 15–23% от прибыли, ежегодный налог на недвижимость – 0,08–0,8% от стоимости объекта.
Закон и порядок
В последние два года черногорское правительство предприняло ряд шагов к тому, чтобы законодательно упорядочить отношения на рынке недвижимости и снизить риски покупателей, связанные с правом собственности и легальностью того или иного объекта. В Черногории из-за сложного и долгого оформления разрешения на строительство на продажу часто выставляли дома без разрешительной документации. Сегодня владельцы такого жилья вынуждены самостоятельно оформлять документы на собственность, а в ряде случаев рискуют потерять недвижимость.
«Закон о территориальном планировании и строительстве объектов», принятый в 2008 г., призван упростить процедуру получения разрешений на строительство. Однако, по словам Ивана Барады, на практике применять закон начали только в 2009 г.
Кроме того, в мае 2009 г. было объявлено о начале реализации проекта LAMP (Land Administration and Management Project). В сотрудничестве с Всемирным банком Черногория вводит новую систему учета недвижимости. Благодаря современным технологиям станет гораздо проще получить информацию, необходимую для учреждения компании, начала строительства и проверки статуса недвижимости, а также ознакомиться с урбанистическими планами.
Немаловажным для покупателей стало принятие нового закона об иностранцах, согласно которому иностранные физические лица теперь могут покупать застроенные земельные участки площадью до 5000 кв. м.
Все эти нововведения, по мнению Ивана Барады, способны повысить инвестиционную привлекательность черногорского рынка недвижимости, приблизить его к стандартам Евросоюза, а также помочь в преодолении последствий кризиса.
Назад в будущее
Одним из главных последствий кризиса для зависимого от иностранцев черногорского рынка недвижимости стало падение спроса.
Однако заметно изменились не только объемы, но и структура спроса на жилье. Если в 2007–2008 гг., по словам руководителя отдела курортной недвижимости компании «Новое Качество» Елены Некрытовой, россияне часто покупали объекты off-plan, притом даже на начальной стадии строительства, то в 2009 г. они отдают предпочтение готовым или почти завершенным объектам.
Изменения коснулись и площадей: до кризиса самыми востребованными были объекты 100–150 кв. м, теперь – 60–80 кв. м, вырос интерес к бюджетным вариантам.
В целом покупатели стали более осмотрительными, они тщательно оценивают риски, гораздо реже, чем раньше, руководствуются эмоциями и заключают спонтанные сделки. «Мы знаем, что у нас в офисе наготове всегда должна быть копия разрешения на строительство, поскольку ее в любой момент могут попросить», – рассказывает ситуацию руководитель департамента зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость» Юлия Титова. Покупатели торгуются, обсуждают возможные скидки и дополнительные опции.
Вопросом «Когда и как быстро начнут расти цены на курортное жилье Черногории?» сегодня задаются и продавцы, и их клиенты.
К концу 2009 г., по оценке Юлии Титовой, цены на основную массу объектов вернулись на уровень 1500 евро за 1 кв. м. Примерно так же недвижимость оценивалась в 2005 г., еще до отделения Черногории от Сербии, при том что качество проектов, материалов и строительных работ было гораздо ниже, чем сейчас, а в Будванской и Барской общинах распространенной практикой было строительство на участках, не внесенных в Детальный урбанистический план, в обход закона.
Юлия Титова считает, что цены сегодня упали до критического минимума, за дном кризиса следует ждать роста – вот только в разных сегментах жилье будет дорожать разными темпами.
«Перспектива ликвидности вторичного жилья ограничена», – отмечает эксперт. Жилье, построенное в социалистические времена, будет покупать местное население и иностранцы только для личного пользования. Цены на новую недвижимость эконом-класса также будут расти небыстро и из-за внушительного объема предложений. «Большинство покупателей сосредоточится на новых проектах повышенной комфортности, поскольку цены на сегодняшний день более чем приемлемые, – говорит Юлия Титова. – Особенно блестящее будущее у черногорских элитных объектов». Такой прогноз отвечает и стремлению властей развивать в Черногории элитарный туризм, однако подобного рода курортной недвижимости в стране пока что практически нет.
