Если исходить из официальной информации Национального статистического института, то за 2009 г. средние цены на недвижимость в стране снизились на 28%. Таким образом, по данным международной компании Knight Frank, Болгария оказалась на четвертом месте по падению цен – после Литвы (35%), Эстонии (35%) и Дубая (47%).
Но что нам дает знание данного среднего по стране показателя падения цен? Можно ли верить ему и как его использовать? Как и «средняя температура в больнице», конкретному покупателю жилья эти данные мало в чем помогут.
Как же изменились цены в Черноморье?
Говорить об обвале цен, пожалуй, не верно. Рынок стал более сегментированным, цены теперь в большей мере соответствуют потребительским качествам недвижимости. Сегодня в результате значительного уменьшения числа покупателей соотношение спроса и предложения кардинально изменилось. Если в 2007 г. запросы продавцов были явно завышенными, то сегодня покупатель может диктовать условия, исходя из характеристик того или иного объекта, его расположения, степени готовности и имеющейся инфраструктуры. А ведь в годы ажиотажа многие иностранцы забывали об этих ключевых моментах, ориентируясь лишь на цену!
Дома для отдыха, расположенные далеко от моря, особенно те, что находятся в процессе строительства, значительно потеряли в цене. Примером служит комплекс Sunny Day 6 в 4 км от пляжей Солнечного Берега, который после значительной задержки девелопер обещает завершить в 2010 г.
В 2007 г. цены здесь начинались от 850 евро за 1 кв. м, в середине 2008 г. – уже от 640 евро, сейчас апартаменты продаются по 390 евро за 1 кв. м. В данный момент цена практически сравнялась с себестоимостью недвижимости, поэтому говорить о дальнейшем падении уже не приходится. Комплекс привлекателен низкой ценой и спокойствием, которого нет на шумном Солнечном Берегу. На фоне дешевизны удаленность от пляжа два года назад мало волновала покупателей, а обещание застройщика пустить автобус до моря успокаивало клиентов.
Владельцами апартаментов в подобных комплексах стали в основном люди среднего достатка, купившие недвижимость для собственного пользования. Говорить об инвестиционной привлекательности такого жилья с точки зрения сдачи в аренду или последующей перепродажи не приходится. Сегодня здесь можно приобрести студию за 11 000–12 000 евро, что является практически минимумом для новостроек на болгарском побережье. Не исключено, что перед завершением строительства цены немного подрастут.
С другой стороны, есть и примеры, когда жилье держит цену, притом по болгарским меркам весьма высокую – 3000–4000 евро за 1 кв. м, как в проекте Oasis Resort & Spa, расположенном в городе Лозенец, на первой линии от моря. На территории – большие зеленые зоны с растениями из разных стран мира, бассейны, спортивные площадки. Въезд автомобилей сюда запрещен. Удобные апартаменты в районе Балчика, с дизайнерской мебелью и современной техникой, можно приобрести по 2000–2800 евро за 1 кв. м. Покупателей должны привлечь панорамный вид, богатая инфраструктура, близость к яхтенной марине.
Между этими ценовыми полюсами есть огромное количество разнообразных предложений. В итоге средняя цена недвижимости на побережье не превышает 1000 евро за 1 кв. м. Объявления о распродаже строящегося жилья по 550 евро вывешивают лишь девелоперы с серьезными финансовыми проблемами. Владельцы комплексов рядом с пляжем, как правило, поддерживают свои старые цены – около 900–1500 евро за 1 кв. м, но иногда проводят «промоакции» или делают специальные предложения со значительными скидками (20–40%), которые могут привлечь потенциальных покупателей.
Как не заплатить лишнего за дом в Болгарии
Говоря о ценах, следует коснуться и механизма покупки недвижимости через риэлторов, получающих комиссию с каждой реализованной продажи. На черноморском побережье, как и на болгарских горнолыжных курортах, из-за избытка предложений многие посредники сегодня работают «без комиссии от покупателя» (в других районах Болгарии агентские, как правило, составляют около 3% от каждой стороны). Комиссия, которую выплачивает продавец, в зависимости от качеств объекта и его расположения, начинается от 10% и может повышаться с ростом объема продаж. С другой стороны, объекты с очевидными минусами, принадлежащие «проблемному» застройщику, иногда предлагаются посредникам с комиссией до 30% и более. Здесь ведущим выступает фактор времени: чем раньше продашь, тем меньше неустоек придется выплачивать банку...
Это часто приводит к ситуации, когда посредник старается продавать худшие, но более выгодные для него объекты, не заботясь об интересах своих клиентов. При таком положении дел многим новичкам на рынке недвижимости сложно выбрать оптимальный вариант и оценить, чья информация соответствует действительности.
Стоит ли обращаться к посредникам или лучше сразу искать продавцов напрямую?
Достоинство риэлторских компаний в том, что они обладают большими базами данных с множеством вариантов и могут предложить для осмотра несколько десятков объектов. Таким образом, клиент экономит время и силы на поиски дома. Также агенты иногда могут договориться с застройщиками о хороших скидках.
В свою очередь застройщики по-разному относятся к сотрудничеству с риэлторами. Одни полностью передоверяют продажи посредникам. Другие стараются поддерживать паритет и определенный уровень цен, поэтому реализуют недвижимость на тех же условиях, что и посредники. И только некоторые немногочисленные девелоперские компании готовы предложить суперцены для собственных клиентов.
Для покупки недвижимости на море следует хорошо изучить предложения в Интернете, определиться с потребностями и возможностями, четко сформулировать, зачем вам нужна недвижимость в Болгарии и нужна ли вообще. Не следует забывать, что покупка даже небольших, но качественных апартаментов на первой-второй линии от моря выльется в сумму порядка 50 000 евро, более дешевые варианты наверняка будут в чем-то компромиссными.
Однако для тех, кто уверен в том, что недвижимость за границей действительно нужна, Болгария, вероятно, будет хорошим вариантом. Можно смело рассчитывать, что по большинству предложений при правильном подходе удастся договориться о скидках в размере около 10% от первоначальной цены. Дополнительные скидки возможны при единовременной оплате полной стоимости объекта.
Сейчас выгодное для покупателей время: тот, кто платит, диктует правила и определяет цену! Но не нужно сразу подписывать договор – сравните несколько подходящих объектов, постарайтесь узнать, насколько срочно нужны деньги продавцу, нет ли у него финансовых проблем? Найдя «слабые стороны» застройщика и получив на руки козыри, ставьте свои условия и добивайтесь их исполнения! Некоторым строителям достаточно продать несколько апартаментов, чтобы завершить строительство и выйти из «зоны риска», и они пойдут на значительные скидки, чтобы не упустить клиента.
Такая противоречивая ситуация, по мнению большинства экспертов, сохранится на болгарском побережье как минимум до летнего сезона 2010 г., а возможно, и до начала 2011 г., хотя многое зависит от обстановки в экономике не только Болгарии, но и всего Европейского Союза.
