Большая тройка и другие
Наиболее известные иностранцам болгарские горнолыжные курорты – Банско, Пампорово и Боровец.
Банско расположен в Пиринских горах, в 160 км от Софии. Здесь короткое лето и долгая мягкая зима со средней январской температурой около -2 °C. Лыжный сезон длится с середины декабря до середины апреля. В остальное время Банско принимает туристов как летний курорт, окруженный минеральными источниками, озерами, водопадами и пещерами национального заповедника «Пирин».
Боровец находится на северных склонах Рильских гор, в 73 км от Софии. Здесь, на высоте 1350 м, средняя температура января – около -4,5 °C. И в Банско, и в Боровце туристическая инфраструктура развита достаточно хорошо.
Пампорово – самый южный зимний курорт Болгарии с самым коротким лыжным сезоном. Он располагается в Родопах, на высоте 1650 м. До Софии отсюда – 260 км, однако до аэропорта Пловдива – час езды на машине. Главные черты Пампорово – мягкая зима и особенное расположение: окружающие горы защищают курорт от ветра.
Набор развлечений для отдыхающих на зимних курортах Болгарии примерно один и тот же. Кроме лыжных трасс это спа-центры, бассейны, джакузи, сауны и детские комнаты.
С точки зрения катания неоспоримое преимущество принадлежит Банско: здесь самый длинный сезон. В этом сезоне, по словам директора компании «Болгарский дом» Александра Гармашевского, до января «кататься получалось только в Банско, а в Пампорово и Боровце снега не было».
Помимо «большой тройки» зимних курортов, в Болгарии есть и небольшие горнолыжные центры, которые больше интересуют местных жителей, чем иностранных туристов и инвесторов.
Популярны курорты на восточных склонах гор Витоша, на высоте 1200 м, рядом с Софией. Здесь есть несколько отелей и горнолыжная школа.
Другие живописные места с более или менее развитой инфраструктурой – Говедарци (вблизи Боровца), Мальёвица (также в Рильских горах) и Чепеларе (в сердце Родоп). Однако по объему и качеству инфраструктуры эти центры вряд ли могут конкурировать с Банско, Боровцом и Пампорово, где в последние годы перед кризисом и наблюдался строительный бум.
Зимние туристические потоки
Начиная примерно с 2000 г. число иностранных туристов на болгарских горнолыжных курортах постоянно росло, и к 2008 г. их стало даже больше, чем местных любителей горнолыжного спорта. Так, Александр Гармашевский считает, что в Банско соотношение иностранных и болгарских туристов – примерно 50 на 50. А в Боровце и Пампорово приезжие составляют уже 60–70% отдыхающих. «Первооткрывателей» – англичан и скандинавов – вытеснили русские и греки.
Одновременно с ростом туристического потока увеличивалась и популярность аренды жилья на местных курортах. По оценке риэлторов, около 20–30% приезжих арендуют жилье. «Обычно люди приезжают на неделю или две и предпочитают комплексы с богатой инфраструктурой. Не все хотят только кататься на лыжах во время отдыха, поэтому большой популярностью пользуются, например, комплексы со спа-центрами – тем более что цены в них поражают своей демократичностью», – рассказывает директор по развитию ООО «Международное агентство недвижимости «Кутузофф» Екатерина Котлярова.
Пик нагрузки на арендный рынок приходится на рождественский период – с 20 декабря по 20 января. После этого спрос на аренду ослабевает, хотя активность на рынке сохраняется вплоть до апреля. Летом наступает «мертвый сезон»: загрузка объектов составляет около 20%. Перспективы арендного рынка Александр Гармашевский связывает с развитием экотуризма, утверждая, что с каждым годом все больше людей приезжают в горы и летом.
Кризис несколько подорвал бодрое развитие горнолыжного туризма, что внесло коррективы в рынок аренды.
Можно говорить о двух основных изменениях. «Во-первых, – рассказывает директор компании «Евроберег» Евгений Симкин, – в низкий сезон 2009 г. занятость элитных курортных комплексов, предлагающих много возможностей для отдыха и развлечений, была больше, чем в 2008 г., причем основными арендаторами были болгарские клиенты. При этом в зимний сезон 2009–2010 гг., большинство арендаторов было русскоговорящими, тогда как годом ранее это был более разнородный контингент. Относительно стоимости аренды, наблюдается определенный спад, который неоднороден для разных комплексов».
Средняя стоимость аренды за время кризиса снизилась примерно на 20% – хотя это и не касается периода рождественских каникул. Ставки очень сильно разнятся в зависимости от множества факторов: удаленности от подъемника и центра города, величины и категории комплекса. Александр Гармашевский приводит в качестве средней стоимости 70–90 евро в сутки за номер в 4-звездочном отеле с полным набором услуг. Однако по объявлениям в интернете за 170–180 евро можно арендовать апартаменты на неделю.
Остывший рынок
Начиная с 2002–2003 гг. спрос на недвижимость в горах рос почти такими же темпами, как и на болгарских прибрежных курортах. Застройщики активно покупали землю, возводили жилые комплексы, в которых бассейны и спа очень быстро стали обязательными элементами.
За пять лет цены выросли с 400–500 до 1500 евро за 1 кв. м. «В последние годы велась активная модернизация горнолыжных курортов. Доходило до того, что объем строительства в горных районах Болгарии увеличивался с каждым годом вдвое. Притом основные объемы строительства приходились именно на Банско. Соответственно, и цены приближались к среднеевропейским 1200–1400 евро за 1 кв. м», – комментирует Евгений Симкин.
Однако с наступлением мирового кризиса инвесторы, которые составляли основную часть покупателей, стали уходить с рынка, в результате к началу 2010 г. цены снизились на 30, 40 и (на некоторые объекты) даже на 60%.
Сегодня средние цены на горнолыжную недвижимость составляют в среднем от 600 до 1250 евро за 1 кв. м – в зависимости от степени завершенности и уровня объекта, хотя на практике есть и еще более дешевые варианты. «Если в прошлом году самая низкая цена на апартаменты в Банско была равна 610 евро за 1 кв. м., то сегодня за 22 700 евро можно стать собственником качественной меблированной студии площадью 42 кв. м, то есть по 540 евро за 1 кв. м. Подобное положение и в Пампорово. Там за сумму 27 000 евро предлагаются готовые апартаменты площадью 65 кв. м, то есть по 415 евро за 1 кв. м», – рассказывает Евгений Симкин.
В конце 2009 г. ситуация на рынке немного стабилизировалась. Обвала рынка уже никто не ожидает, цены в течение последних месяцев практически не снижаются, возможно уже достигнув дна.
В сфере строительства на горнолыжных курортах сейчас примерно та же ситуация, что и на черноморском побережье. Относительно стабильные застройщики, обладающие запасом финансовой прочности, продолжают свои проекты – даже без особой надежды вскоре распродать жилье. А начинающие, сравнительно молодые девелоперские компании, взявшие кредиты в нескольких банках, приостановили строительство из-за невозможности дальнейшего финансирования.
Таким образом, сегодня риск незавершения работ высок, и трезвомыслящие покупатели стараются обходить стороной неготовые проекты.
Зимой сложно оценить, сколько строек заморожено, так как в сезон работы на объектах запрещены. Масштаб проблемы станет очевидным весной-летом. Эксперты предполагают, что встанет 40–50% проектов, начатых до кризиса. При этом участники рынка все же надеются на скорейшую стабилизацию.
Покупка на любителя
До кризиса инвестиции были основным мотивом приобретать недвижимость в горах Болгарии: здесь покупатели так же перепродавали контракты, как и на черноморском побережье. Наиболее активно занимались спекуляцией англичане.
Сегодня о краткосрочных инвестициях, скорее всего, следует забыть. Несмотря на то, что некоторые эксперты утверждают, что через два-три года цены могут вырасти в несколько раз, такую перспективу ставит под вопрос переизбыток предложения, так как спрос в ближайшие несколько лет едва ли восстановится.
Невысокий уровень болгарской экономики и доходов населения не позволяет надеяться и на внутренний спрос.
Поэтому сейчас недвижимость на горнолыжных курортах Болгарии представляет интерес скорее как место, где можно провести каникулы, отдохнуть за очень умеренные деньги. Ведь по нынешним болгарским ценам сегодня невозможно купить апартаменты ни на одном горнолыжном курорте Европы.
