Дома престарелых: мировой тренд для инвестиций

Чаще всего дом престарелых – это государственный или частный объект недвижимости, где пожилые люди могут постоянного проживать и получать все необходимые повседневные услуги, связанных со здоровьем, питанием, досугом и т.д. Этот вид недвижимости в последние годы особенно популярен для инвесторов по всему свету – как на территории Европы, так и Америки и Азии.

Причины роста популярности домов для престарелых

Востребованность домов престарелых растет вместе с увеличением продолжительности жизни, что часто связывают с улучшением ее качества. Демографы прогнозируют рост спроса среди пожилых людей на дома престарелых в отдельных развитых европейских странах на более чем 60% в течение последующих пяти лет. Сейчас страны, где доля пожилого населения составляет около 20%, – это, прежде всего, Монако, Япония, Швейцария, Германия и Великобритания.

На фактор роста востребованности такого типа недвижимости влияет и то, что семьи во многих странах небольшие. Когда единственный ребенок вырастает и создает собственную семью, то не у всех хватает сил и возможностей (а порой, к сожалению, и желания) для того, чтобы пожилой и, чаще всего, немощный человек, всегда находился под присмотром. Также не будем забывать о том, что сейчас на пенсию выходит поколение бэби-бумеров, которые в период экономического роста в послевоенное время рожали намного чаще.

Влияет на рост спроса на дома престарелых и квартирный вопрос: в условиях мегаполиса, где стоимость квадратных метров особенно высока, не все могут себе позволить с комфортом проживать вместе большой семьей. Также нередки случаи, когда пожилые остаются совсем одни и, обладая слабым здоровьем, переезжают в дома престарелых для поддержания качественного уровня жизни.

Согласно данным ООН, что в конце 2018 года количество тех, кто преодолел возрастной рубеж в 65 лет, превзошло количество тех, кому было менее 5 лет. Нынешние тенденции указывают на то, что к 2050 году эта разница станет еще значительнее - на каждого ребенка до пяти лет будет приходиться более двух человека, преодолевшим 65-летие. Таким образом, очевидно, что количество пожилых в мире будет расти, а вместе с этим и спрос на дома престарелых.

По итогам 2020 года, согласно исследованию The Wealth Report, объем частных инвестиций в коммерческую недвижимость  в мире на 9% превысил средний показатель за десятилетие. При этом в сегмент специализированной недвижимости престарелых, который занимает 3%, было вложено 7,1 млрд долларов. Среди европейских стран, где такой тип жилья для пожилых развит особенно хорошо, можно выделить Великобританию, Германию и Францию. В Англии этот сектор коммерческой недвижимости активно растет также в связи с популяризацией здорового образа жизни и развитием медицины. Стимулируют интерес к нему и рост уровня благосостояния населения, огромный дисбаланс спроса и предложения. Влияет на это увеличение цен на жилье престарелых, построенное по целевому заказу.

Великобритания

В 2020 году на рынке мировой специализированной недвижимости доля домов престарелых составила около 3% (студенческие общежития составляют 33%, а доходные дома – 1%), – сообщают аналитики компании Knight Frank. Эксперты прогнозируют, что в ближайшие несколько лет этот сегмент рынка будет расти  в объемах: к 2024 году количество частных жилых домов для пожилых людей в Великобритании вырастет на 160% с 5000 до 13 000 объектов.

Высокий спрос на дома престарелых в Великобритании позволяет вложившимся в этот сектор получать доходность в размере 8-10% годовых. Это происходит следующим образом: инвестор покупает апартаменты или пакет апартаментов в доме престарелых и заключает договор с оператором дома. При этом в документе прописывается фиксированная годовая доходность и срок договора: обычно он составляется на период от 10 до 25 лет. То есть инвестор будет точно знать, сколько он заработает за год.

Также он может быть уверен и в стабильности дохода, так как договор с оператором заключается на продолжительный срок, в которых часто прописывается и опция обратного выкупа. Это означает, что, например, через десять лет инвестор может выйти гарантированно из инвестиции, принудив оператора выкупить назад апартаменты. Сегодня стоимость апартаментов в домах престарелых составляет от 70 000 до 150 000 фунтов стерлингов.

В Великобритании при сделке по домам престарелых и по студенческому жилью инвестора всегда представляет лицензированный юрист, который проверяет договоры и объект недвижимости. При этом объекты такого типа можно приобретать и удаленно, например, находясь в России. Такой тип коммерческой недвижимости чаще всего выбирают те инвесторы, которые хотят получать пассивный и стабильный арендный доход и обеспечить себе, к примеру, пенсию в будущем.

Германия

Дома престарелых не менее популярны среди инвесторов и в Германии, наряду с отелями, общежитиями и больницами. Отличительной особенностью приобретения объектов для пожилых является прямая зависимость получаемого дохода от успеха арендатора. Ведь покупка такой недвижимости и управление ею требует от инвестора не менее глубоких знаний, чем в случае с редевелопментом – нужно уметь разбираться как в технической составляющей, так и в области операционной деятельности, к тому же, договор аренды заключается на срок 2-25 лет. В Германии его рентабельность составляет 3-5%, особенно если идет речь о Берлине, Франкфурте, Гамбурге и Мюнхене.

Другие страны

Во Франции инвестиции в покупку домов престарелых также очень популярны в силу востребованности такой недвижимости и высокого дефицита этого сегмента рынка. Особенной популярностью пользуются резиденции для пожилых людей с ограниченной подвижностью – гибрид отеля и больницы, наиболее интересный вид недвижимости с инвестиционной точки зрения. 

Некоторые страны, где пока что дома престарелых не получили широкого распространения, планируют развивать это направление, например, в Дубае в ОАЭ . В этом эмирате подобные объекты могут иметь выгодное расположение, качественную организацию доступа к получению медицинских услуг и высокий уровень повседневного комфорта. В конце 2020 года в Дубае появилась новая визовая программа для людей в возрасте старше 55 лет. По данным местного статистического центра, в эмирате живет 170 000 таких иностранцев. При этом 12% населения находится в возрасте 45-54 лет и приближается к пенсии, а иммигранты составляют почти 92% населения Дубая. Таким образом, совсем скоро недвижимость для пожилых людей в этом эмирате будет особенно востребованной.

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Екатерину Демидову, эксперта компании DM Group

Елену Утюмову, директора компании «ИНДОМ»