Но на чем и сколько может заработать частный инвестор, покупающий дом или апартаменты? Существует две основные стратегии – перепродажа и сдача в аренду. Еще недавно, когда рост цен в стране был впечатляющим и измерялся в десятках и даже сотнях процентов в год, большинство покупателей привлекали именно эти заманчивые цифры. Однако такого взрыва цен, какой наблюдался в 2003 г., ожидать уже не приходится – по разным оценкам, за 2006 г. средняя стоимость болгарской недвижимости выросла на 8–15%, и эта тенденция сохранится. Именно поэтому все большее внимание инвесторы уделяют возможностям по сдаче недвижимости в аренду.
Управляя, зарабатывай
Значительный интерес зарубежных инвесторов к болгарской недвижимости привел к возникновению около пяти лет назад так называемых комплексов «закрытого типа», которые имеют постоянную охрану, развитую инфраструктуру и множество сервисов для собственников. Следуя логике развития рынка, большинство таких комплексов стали предлагать инвесторам также и услуги по управлению их собственностью
Когда говорят о том, что покупатель недвижимости передает свою собственность в управление, то под этим подразумевается не только поддержание апартаментов в надлежащем состоянии, но также и поиск арендаторов, их обслуживание и сбор арендной платы, если этого хочет владелец. Такая услуга сразу привлекла внимание иностранцев, приобретающих недвижимость для извлечения прибыли.
Можно сказать, что сейчас уже сформировалось несколько типов недвижимости, предназначенной для сдачи в аренду. Каждый их них нацелен на определенную группу арендаторов.
Курортная недвижимость
Основная часть иностранных инвесторов делает покупки на болгарских курортах – как морских, так и горнолыжных. Соответственно, в качестве арендаторов в этом случае рассматриваются отдыхающие, туристы и любители спорта.
Как правило, при покупке апартаментов или вилл в курортном комплексе, клиенту предлагается заключить договор с управляющей фирмой. Расходы, связанные с эксплуатацией комплекса в целом, составляют около 5–9 евро за 1 кв. м в год, но в эту стоимость не включается обслуживание самого объекта собственности. Однако фирма может взять на себя и подбор арендаторов, и организацию сдачи собственности внаем, и уборку, и необходимый ремонт, и т. д. В этом случае управляющая компания берет 15–30% от прибыли, которую приносит аренда.
Главный вопрос – сколько именно можно выручить, сдавая недвижимость на болгарских курортах? В качестве рекламных обещаний многие компании анонсируют цифры вплоть до 25% от стоимости покупки – но в действительности они неактуальны. Болгарская недвижимость имеет очень ограниченный сезон эксплуатации – всего лишь около четырех месяцев в году, а при сдаче внаем на длительный период арендная плата не будет высокой.
Вспомним арифметику…
Вот пример расчета доходности при покупке апартаментов в одном из комплексов на берегу моря недалеко от Созополя, чье строительство подходит к завершению. Заметим, что данные и сам расчет предоставлены компанией-застройщиком, которая в дальнейшем и будет управлять комплексом, позиционирующимся на уровне «четыре звезды».
Рассмотрим трехкомнатные апартаменты площадью 75 кв. м, состоящие из двух спален, гостиной, которая также выполняет функции столовой и кухни, санузла и балкона. Их стоимость на стадии строительства составит порядка 90 000–100 000 евро – это не минимум и не максимум для болгарских курортов, цена вполне соответствует месторасположению комплекса.
Такие апартаменты вполне реально сдавать за 180 евро в сутки в июле и августе, и за 110 евро – в июне и сентябре, на заполняемость в другие месяцы лучше не рассчитывать. Таким образом, если апартаменты не будут простаивать, за четыре месяца сдачи в аренду мы получим 17 690 евро. Фирма, обслуживающая комплекс, должна получить свою долю – 20%, или 3538 евро. Останется около 14 000 евро, что соответствует возврату инвестиций в течение 7 лет, или 14–15% годовых.
Такой расчет застройщика выглядит чересчур оптимистичным. Рассчитывать на эти цифры не стоит, поскольку высокую цену и 100%-ную заполняемость далеко не всегда удается совместить. Скорее всего покупателю самому захочется отдохнуть в течение некоторого времени, кроме того возможны падения спроса – например, прошлым летом из-за Чемпионата мира по футболу многие крупные болгарские комплексы и отели недополучили прибыль.
Чтобы быть уверенным в своих расчетах, стоит исходить из того, что реальная прибыль будет в 2 раза меньше, чем обещает продавец, то есть инвестиции вернутся через 15 лет, что соответствует 6–7% годовых. Осторожность в оценках особенно важна при покупке на стадии строительства – ведь на момент покупки неизвестно, как будет выглядеть комплекс после полного завершения, будет ли сделан обещанный пляж, будет ли соответствовать сервис заявленным «четырем звездам», как будут работать бассейны, рестораны, теннисные корты и т. д. Все это будет влиять и на заполняемость, и на реальную цену.
Стоит доверять тем компаниям, которые дают вполне реальные прогнозы доходности в пределах – 5–8% в год. Вообще более высокой прибыли от аренды болгарской недвижимости ожидать сегодня не стоит, причем это относится как к апартаментам на море и в горах, так и к большинству мини-отелей, а также к небольшим ресторанам и магазинам.
Хотя управляющие компании берут от 15 до 30% от средств, полученных от аренды, самостоятельно добиться приличной заполняемости своих апартаментов очень сложно – надо постоянно находиться в Болгарии, поэтому без посредника обойтись практически невозможно. В то же время крупные управляющие компании имеют партнеров среди туроператоров и могут добиться того, что апартаменты не будут пустовать.
На долгий срок
Апартаменты в болгарских городах чаще сдаются на длительный период – на год и более, а основные их наниматели – это местные жители, не имеющие квартиры в собственности, студенты-иностранцы или люди, приехавшие на работу из других регионов.
Квартира с одной спальней в Софии площадью 50–65 кв. м стоит порядка 50 000–70 000 евро, средняя месячная арендная плата при заключении договора на 1 год составляет 250–400 евро, что составляет 3000 евро в год. Нетрудно посчитать, что срок возврата инвестиций в этом случае составит 15–18 лет, что вполне соответствует среднему уровню доходности болгарской недвижимости.
Конечно, можно сдавать городскую недвижимость и в краткосрочную аренду, но самому это делать очень хлопотно. За помощью можно обратиться к управляющим фирмам, клиентами которых являются собственники отдельных апартаментов, а арендаторами – командированные, туристы и люди, которым нужно жилье на короткий срок. Такие компании берут за обслуживание около 500–1000 евро в год, что включает уборку в квартире 1–2 раза в неделю, оплату коммунальных услуг, две генеральные уборки в год, а также сдачу внаем в отсутствие хозяина. Другие услуги также возможны, но оплачиваются отдельно.
Стоимость найма полностью оборудованной квартиры составляет 30–80 евро в сутки – в зависимости от ее размера, расположения и оборудования. Как правило заполняемость составляет не более 30% в год и зависит от того, насколько интенсивно та или иная фирма дает рекламу и насколько хороши ее связи с квартирными бюро. Тем не менее доходность в этом случае в полтора-два раза выше, чем при долгосрочной аренде.
Апарт-отели и гостиницы
В последнее время в крупных городах Болгарии стали появляться так называемые апарт-хаусы, то есть доходные дома. Как правило квартиры в них предназначены для состоятельных иностранцев, которые находятся в Болгарии достаточно долго и желают иметь апартаменты, соответствующие уровню высококлассных отелей. Такое здание или комплекс управляется фирмой, которая ищет и обслуживает постояльцев. В зависимости от отделки, оборудования и меблировки стоимость аренды апартаментов с одной спальней достигает 2000 евро в месяц. Это недешево, но все гораздо более выгодно, чем проживание в отелях.
Апартаменты могут находиться как в собственности управляющей компании, так и в собственности частных инвесторов. Стоимость управления здесь достаточно высока, но и прибыль гораздо больше, чем в других случаях сдачи недвижимости в аренду.
Еще один вариант – приобрести в собственность апартаменты, расположенные непосредственно в отелях. Продавая часть номеров, собственники отелей стараются быстрее вернуть часть средств, вложенных в строительство отеля, покупателями же часто являются люди, которые ищут собственность для ежегодного отдыха и не желают иметь проблемы с недвижимостью в свое отсутствие.
Быть трезвее!
Известно, что многие рекламные обещания не соответствуют действительности. Действительно, если вы видите расчет, при котором доход от аренды оказывается на уровне 25–30% годовых, знайте – это утопия. Однако не стоит и принимать сторону скептиков, которые предполагают, что инвестиции не вернутся раньше, чем через 30 лет (3–4% годовых).
Следует отметить, что основная масса покупателей делает покупку «для себя» и либо вообще не думает о сдаче недвижимости внаем, либо воспринимает ее как механизм для повышения надежности инвестиций и способ поддержания апартаментов в хорошем состоянии
Рынок динамично реагирует на любые изменения ситуации и предлагает собственникам дополнительные возможности для заработка, а надежность инвестирования в недвижимость и будущий рост цен делает Болгарию очень перспективной страной.
