В соответствии с законодательством Великобритании, существует два основных вида права собственности – freehold (безусловное) и leasehold (арендное).
Freehold – это право полной собственности, которое распространяется как на сам объект, так и на землю, на которой он находится. Чаще всего эта форма применяется к частным домам, коттеджам и таунхаусам, когда собственник получает полное право распоряжения как территорией, так и всеми постройками. Для российских покупателей это наиболее привычный, понятный и удобный вид собственности без каких-либо существенных ограничений. Правда, у нее есть и минус – цена: в безусловную собственность, как правило, продаются наиболее дорогостоящие объекты.
Leasehold – форма, при которой предметом продажи является здание – но не земля, которая сдается в долгосрочную аренду. Как правило, в такой форме собственности приобретаются квартиры в многоквартирных домах. Владелец земли называется «лэндлорд» (landlord), и ему платится номинальная земельная рента. «На первый взгляд, leasehold более привлекательно по цене, но оно имеет большое количество подводных камней», – замечает руководитель компании DOM International Сергей Чупахин.
Арендное право собственности ограничено определенным периодом времени – до 999 лет. В договоре оговаривается срок аренды, стоимость земельной ренты, а также права и обязанности арендодателя и съемщика. «В настоящее время большинство договоров leasehold заключается минимум на 99 лет, но можно рассматривать и квартиры с меньшим сроком владения, скажем, на 50 лет. В большинстве случаев владелец имеет право продлить аренду на 90 и более лет за дополнительную плату», – рассказывает руководитель отдела зарубежной недвижимости Knight Frank Елена Юргенева.
В случае leasehold квартира принадлежит владельцу только внутри. Поэтому он может сделать там косметический ремонт, но нельзя менять внешний вид или затрагивать общие инженерные коммуникации.
Совместно или частично?
Между классическими freehold и leasehold есть два промежуточных варианта.
Так, многоквартирные дома могут находиться в совместной безусловной собственности (share of freehold). «Это относительно новое понятие, возникшее после 2002 года, оно означает, что здание выкуплено собственниками квартир, которые создали компанию, официально владеющую землей под этим зданием, – говорит Егор Шишковский, управляющий директор компании LondonDom.com. – Каждой квартире принадлежит пропорциональная часть акций в этой компании. При этом жильцы все равно владеют квартирами на условиях leasehold, но прелесть в том, что они лизингуют квартиру у компании, часть которой им и принадлежит».
По сути, это английских аналог наших ТСЖ, где все вопросы об управлении домом принимаются на общем собрании, а каждый жилец имеет количество голосов пропорционально тому количеству метров, которым он владеет. Пока, по оценкам риэлторов, подобные объекты составляют около 15–20% рынка. Но они пользуются высоким спросом, и share of freehold становится все более распространенным явлением на рынке.
Другая компромиссная форма собственности – part buy part rent. В этом случае человек оплачивает и приобретает только 20–40% квартиры, остальные 60% будут принадлежать лэндлорду. Обычно по этой схеме продаются квартиры в новых многоквартирных домах. «Обычно покупатель part buy part rent не имеет права полностью выкупить квартиру в собственность. Если при leasehold и freehold собственник может свободно распоряжаться своим имуществом, продать его или сдать в аренду, то в этом случае все свои действия он должен согласовывать с владельцем здания. Эта форма собственности является наиболее доступной при покупке, но наиболее дорогостоящей в содержании и все-таки не дает права на полное владение», – поясняет Сергей Чупахин.
Этот вариант подходит тем, кто впервые покупает недвижимость и кому банк не дает ипотеку на необходимую сумму. В этом случае достаточно получить одобрение только на часть необходимых денег. Со временем, владея недвижимостью на таких правах и исправно выплачивая кредит, человек обретает положительную кредитную историю, так что через несколько лет заемщику будет проще получить заем уже на полную стоимость жилья. От аренды part buy part rent отличается тем, что человек все-таки живет в своем доме и никто не имеет право неожиданно отказать ему в жилье.
Разное право – разная цена
Объекты с разными формами собственности обычно относятся к разным ценовым категориям. Но процедура покупки, а также структура связанных с ней накладных расходов не зависят от того, какой именно объект выбрал покупатель, за исключением разве что part buy part rent.
А вот содержание недвижимости, купленной на правах freehold, обходится заметно дешевле, чем в случае других форм. Владелец такой недвижимости не несет никаких обязательных платежей, кроме Council Tax (налога на проживание) и платы за электричество, воду и т. д. Размер Council Tax устанавливается муниципалитетом и существенно меняется в зависимости от района, его максимальная сумма может доходить до 2000 фунтов в год.
При договоре leasehold владелец обязан ежегодно вносить арендную плату за землю, правда, не слишком большую. Ее размер зависит от срока аренды. «Обычно, чем меньше остался срок до окончания контракта, тем выше платежи. Например, если в первые 20 лет собственник может платить 40 фунтов в месяц, то в последующие 20 лет – 70 фунтов, а в оставшееся время – 150 фунтов», – рассказывает Сергей Чупахин. Но самые большие платежи, связанные с leasehold, – это выплаты управляющей компании за обслуживание территории и здания (Service Charge). Например, за небольшую квартиру на окраине Лондона эта сумма может составить около 100 фунтов в месяц. А в престижном районе в центре Лондона за такую же по площади квартиру это будет уже около 300 фунтов, и это далеко не предел. Договоры leasehold вообще очень различаются по степени финансовой нагрузки на владельца. Поэтому перед подписанием нужно тщательно изучить все условия.
В случае share of freehold управление объектом осуществляется в соответствии с решением учредителей компании – владельца здания, то есть его жителей. Они могут либо сами управлять недвижимостью, либо нанять управляющую компанию, что обычно и случается. Но здесь уже именно от собственников зависит, какие расходы они готовы нести по содержанию своей собственности.
Чем дороже, тем привычнее
Даже тщательно изучив все плюсы и минусы, достаточно сложно сделать однозначный вывод, какая именно форма собственности предпочтительнее для покупателя. Этот вопрос скорее связан с его финансовыми возможностями. Если средств достаточно и человек при этом готов взять на себя заботы о своем жилище, то, конечно, удобнее безусловное право собственности. «В основном клиенты из России выбирают freehold либо долгосрочный leasehold сроком на 500 лет и более. Очевидно, такие формы собственности для наших клиентов более привычны и потому психологически комфортны. Отчасти этим обусловлены и территориальные предпочтения русских в Лондоне: их излюбленные районы – это Белгравия и Челси, где преобладают объекты с правом собственности freehold. А вот чудесный зеленый район Regents Park, где большинство объектов относятся к leasehold, не столь популярен», – говорит Елена Юргенева.
Но когда финансовые возможности ограничены, то leasehold – вполне удобная альтернатива. Особенно, если внимательно читать договор, прежде чем его подписывать.
