Северное побережье Болгарии тянется от Варны до границы с Румынией, хотя девелоперами и иностранными покупателями пока что освоено примерно до мыса Калиакра.
Впрочем, деление на север и юг довольно условное. «Расстояние между Варной и Бургасом, административными центрами северного и южного побережий, примерно такое же, как длина Московской кольцевой автодороги. Поэтому говорить о значительных географических и культурно-исторических различиях не приходится. Разве что температура воздуха в области Варны обычно на 1-2 градуса ниже, чем на южном побережье», – говорит ведущий специалист департамента зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость» Елизавета Зубарева. Но на деле эту разницу мало кто чувствует.
Ландшафт отличается значительнее. Южный Бургас и окружающие его курорты находятся в низине. «Здесь из окон домов на расстоянии 200-300 м от берега моря уже не увидишь. Варна и ближайшие города – это плоскогорье. Здесь даже в 2-3 км от берега открываются прекрасные морские виды», – рассказывает генеральный представитель компании Bulgarian Property Advisors в России Владислав Харитонов. Впрочем, как отмечает генеральный директор компании «Дрийм Хоум» Алексей Малафеевский, и на севере крутые берега мыса Калиакра и городков Каварна и Балчик сменяются широкими песчаными пляжами курортов Золотые Пески и Кранево.
Экономический потенциал этого региона, по мнению экспертов, выше, чем у южного. Варна – второй по величине город Болгарии, крупный торговый, культурный и туристический центр, с морским портом и международным аэропортом. Здесь расположены высшие учебные заведения, музеи... «В стране проводились опросы, по которым были определены самые популярные города. Так вот, по ним самым красивым городом Болгарии признано Велико Тырново. Но при этом жить большинство болгар хотели бы в Варне», – говорит Владислав Харитонов.
Благодаря деятельности крупных иностранных инвесторов Варна постепенно занимает ведущую позицию в экономике страны. «У Варны самый высокий инвестиционный рейтинг, это единственный болгарский город с положительным приростом населения. С начала мая до конца сентября город буквально переполнен», – уверяет менеджер по продажам компании «Венцислав Дорелов» Инна Дериволкова. Играет роль и то, что в пределах 20 км к северу расположены три красивых и популярных курорта: Золотые Пески, Св. Константин и Елена и Албена.
Ограничения во благо
Северное побережье застраивалось менее активно, чем южное, с одной стороны, из-за так называемой оползневой зоны, которая делает строит6ельство более сложным и дорогим, а с другой стороны – благодаря политике местных властей, которым удалось сохранить аллеи курорта Св. Константина и Елены и уникальность исторического городка Балчик. Сыграл роль и тот факт, что здесь располагается большое количество заповедников и национальных парков, поэтому строительство разрешено далеко не везде. «Девелоперы не всегда считают выгодной покупку участка в этом регионе, так как земля стоит дороже, чем в других областях Болгарии», – отмечает Елизавета Зубарева.
Северное побережье Болгарии гораздо легче переживает кризис: здесь нет такого переизбытка предложения, как на юге, хотя, конечно, избежать последствий не удалось. «Спрос на недвижимость снизился в несколько раз. С одной стороны, контролируемость застройки положительно сказалась на экономическом здоровье региона. Но с другой стороны, северное побережье не может предоставить покупателям тех низких цен, которых в данный момент ждут от Болгарии», – отмечает Елизавета Зубарева.
Именно здесь, к северу от Варны, построены первые в Болгарии гольф-поля. И сегодня близость жилого комплекса к гольф-полю стала одним из важных ценообразующих факторов на местном рынке.
Ценовой ландшафт
Из-за меньшего объема предложений цены на недвижимость на севере в среднем выше, чем на юге. Средняя стоимость 1 кв. м составляет около 900 евро, то есть от 450–600 евро за 1 кв. м в таких городках, как Балчик, Кранево и Бяла, и до 3500 евро в таких элитных комплексах, как BlackSeaRama Golf & Villas, или 1500–2000 евро за 1 кв. м. в элитных проектах в Св. Константине и Елене. «Новые дома в сельской местности, площадью 100–150 кв. м, с земельным участком от 600 до 1000 кв. м можно найти по цене от 85 000 евро. В загородных районах около Варны – местностях Евксиноград, Галата, Ален Мак – очень красивые по своей архитектуре виллы с ухоженными газонами и бассейнами стоят от 150 000 евро и дороже», – рассказывает Алексей Малафеевский.
В окрестностях приморского городка Каварна объекты в новом жилом комплексе с собственной инфраструктурой предлагаются по цене от 600 евро за 1 кв. м на стадии строительства до 800 евро в уже построенном здании. В этом регионе очень много охраняемых территорий, на которых строительство ограничено.
Апартаменты в готовом жилом комплексе на первой линии в соседнем Балчике оцениваются в среднем порядка 1000 евро за 1 кв. м. Немного дальше от центра и моря цена снижается до 520 евро. В поселке Кранево на подступах к Албене и Золотым Пескам цены на квартиры в новом доме на первой линии стартуют от 900 евро за 1 кв. м.
Курорт Золотые Пески популярен благодаря широкому песчаному пляжу длиной более 3 км и хорошей инфраструктуре для летнего отдыха. В целом, этот курорт застроен отелями, жилых проектов здесь совсем немного. Один из них, Omega Spa Residence, отличается ярким современным дизайном и включает конференц-залы, спа-центр, бары, спортзал, подземную стоянку и 215 апартаментов от 40 до 335 кв. м стоимостью от 80 000 до 530 000 евро. Общая площадь застройки – 26 500 кв. м. Архитектура другого комплекса, Golden Line, более традиционна. Проект также предполагает богатую инфраструктуру: спа-центр, тренажерный зал, магазины, центр развлечений, открытый бассейн с подогревом, подземный паркинг. Площадь апартаментов – от 45 до 164 кв. м.
Редкие, но доступные
В курортных городах первая линия побережья занята отелями и ресторанами, а жилые комплексы находятся примерно в 200 м от моря. «Комплексы апартаментов на первой линии, к примеру, на Золотых Песках – это редкость. Тем не менее, они существуют. В основном это реконструированные отели, переоборудованные под жилые здания», – говорит Елизавета Зубарева, поясняя, что новые проекты у моря следует искать в небольших поселках.
Среди объектов на первой линии такие комплексы, как South Bay (Варна), Riviera Bay и Cabacum Beach Resort (Золотые Пески), Port Palace (Св. Константин и Елена). Разрешения на строительство на первой линии, выданные до запрещающего закона 2008 г., будут действовать еще год, после чего новые проекты будут появляться не ближе чем в 150 м от воды. Таким образом, предложение апартаментов рядом с морем будет стремительно сокращаться, а цены на них – расти.
Доехать, долететь
Как правило, почти во всех комплексах закрытого типа имеются магазины, ресторан, бар, врачебный кабинет, спа-центр. В более масштабных проектах есть прачечная и салон красоты. «Однако такая ситуация наблюдается не везде, – признает Алексей Малафеевский. Во многих функционирующих комплексах, расположенных на северном побережье, ощущается недостаточность или низкий уровень инфраструктуры, зачастую придающий проживанию или кратковременному отдыху горький привкус. Иногда инфраструктура ограничивается наличием бассейна и охранником у входа». Эксперт также подчеркивает, что в случае с проектами вдали от крупных городов могут возникнуть проблемы с подъездом: «Можно наблюдать такую картину: построен элитный комплекс с бассейнами и ландшафтной архитектурой, а к нему ведет грунтовая дорога, а за территорией стоят полуразрушенные бараки времен социализма».
Что касается авиадоступности северного Черноморья, то прямые рейсы Москва – Варна осуществляются с конца марта до конца октября, а Санкт-Петербург – Варна – с конца апреля по конец сентября.
