Как известно, рынок. Дубая начал стремительно расти с того момента, когда правительство стало претворять в жизнь стратегию, направленную на привлечение иностранных инвестиций, и дало иностранцам возможность покупать жилье на правах freehold. Шейх Мухаммед бин Рашид аль-Мактум издал соответствующий указ в 2002 г., стремясь уменьшить зависимость эмирата от нефти и ориентируя экономику в первую очередь на сферы финансов и туризма.
В тот момент цены на недвижимость были невысоки, правительство создало благоприятные условия для покупки – и в итоге в недвижимость Дубая хлынули инвестиции со всего мира. Это в свою очередь заставило девелоперов поднять как цены, так и планку качества – практически каждый новый проект стал претендовать на эксклюзивность и повышенное внимание покупателей. Таким образом, в сознании инвесторов Дубай стал синонимом неуемных амбиций, смелых проектов и… бездонной казны.
The show must go on
Ожидается, что к 2020 г. общий объем вложений в строительство на территории Дубая, одного из наиболее быстро растущих городов и мирового бизнес-центра, превысит $150 млрд. Естественно, инвесторы имеют все основания ждать отдачи от вложенных средств. Так, в течение последних лет спрос постоянно превышал предложение, и цены на недвижимость успели значительно вырасти.
В такой ситуации эмират являлся рынком продавца: зачастую девелоперы и агенты полностью реализовывали жилье еще до того, как появлялся котлован для нового здания. Такая ситуация не редкость на формирующихся рынках, и покупка объекта на нулевой стадии и продажа после завершения строительства оказалась в Дубае весьма прибыльным способом заработать.
В качестве иллюстрации можно привести несколько примеров. Средние цены на резиденции в комплексе Marina Terrace от компании Damac Properties, расположенном в районе Dubai Marina, поднялись с начала работ в 2002 г. более чем на 200%. Стоимость объектов в находящемся неподалеку комплексе The Waves за тот же период поднялась более чем на 160%.
По словам специалистов компании Cluttons Middle East, в 2004 г. средняя цена на жилье в Дубае составляла $1300–1500 за 1 кв. м. Сегодня эта цифра равняется примерно $3700 за 1 кв. м. Алекс Апсон из Cluttons Middle East подтверждает: «В 2004 г. апартаменты с одной спальней в комплексе The Greens застройщик предлагал примерно за $110 000, сегодня они оцениваются в $370 000».
Минимальная стоимость жилья в комплексе The Greens, где предлагаются апартаменты с одной–четырьмя спальнями, на сегодняшний день – $210 000. В комплексе The Waves, обитателям которого предлагаются услуги уровня отеля «пять звезд», а также доступ к роскошным пляжам и гольф-полю Emirates, цены начинаются от $197 000. В суперсовременном комплексе Marina Terrace, расположенном возле роскошных прибрежных курортов, – от $187 000.
Сейчас, как и на большинстве мировых рынков, рост стоимости жилья в Дубае замедлился, но темпы все равно впечатляют. Так, к предложениям на искусственном острове The Palm Jumeirah интерес покупателей не снижается, и, по информации, представленной на интернет-ресурсе AME Info, цены здесь увеличиваются на 15% ежегодно.
Главное – спокойствие
Вместе с тем строительство многих проектов сейчас близится к завершению, и часть экспертов высказывает опасения, что в Дубае вскоре может возникнуть переизбыток жилья, который остановит феноменальный рост.
Другие специалисты не разделяют такую точку зрения. Так, представитель AME info уверен: «Сейчас жилье в эмирате обойдется гораздо дешевле, чем через год или несколько лет. Все факторы, стимулирующие рост рынка, будут действовать и далее, поэтому совершенно определенно бум в Дубае продолжится».
Алекс Апсон согласен с этим мнением, он говорит, что рынок недвижимости остается очень активным благодаря растущему спросу со стороны конечных потребителей, которые будут жить в резиденциях или сдавать их в аренду. «Покупатели верят в перспективность объектов в Дубае, и это поддерживает как спрос, так и рост цен. Однако мы настоятельно рекомендуем ответственно отнестись к заключению сделки, тщательно изучить цены на недвижимость и репутацию конкретного застройщика. Следует также учитывать возможность задержки строительства».
С задержками строительства, по сути, связаны основные риски при покупке недвижимости в Дубае. По оценкам ближневосточного девелопера Rakaa Properties, по состоянию на текущий год в неопределенном состоянии находятся 40% объектов в Дубае. Такое положение дел вызвано увеличением материальных затрат, отчасти связанным и с ростом инфляции. В прошлом году застройщики должны были сдать в эксплуатацию 57 000 единиц жилья, однако, по данным Питера Риддока из компании Damac, было завершено лишь 11 000 единиц.
Город, Мир, Вселенная…
Однако, учитывая, что в 2007 г. в эмирате было продано на 170% больше земли, чем в 2006 г., следует ожидать появления большого числа новых проектов.
Одним из наиболее крупных из них является Universe от компании Nakheel, которая является девелопером также всех трех «пальмовых» островов и архипелага The World. Проект Universe, сооружение которого займет 20 лет, расположится недалеко от материка, между The Palm Deira и The Palm Jumeirah. Среди других впечатляющих планов застройщиков – создание 580-миллионного комплекса Palazzo Versace, строительство небоскреба Trump International Hotel & Tower на острове The Palm Jumeirah, а также первой в мире вращающейся башни, которая будет представлять собой 80-этажный небоскреб с захватывающим видом на Персидский залив.
Те инвесторы, которые планируют сдавать недвижимость в аренду, по словам Питера Риддока, могут рассчитывать на повышение доходов с 8 до 10% от стоимости объекта в год. Однако в этом случае, выбирая объект, нужно иметь в виду, что резиденции в роскошных и наиболее дорогих комплексах приносят меньший доход от сдачи, чем объекты средней ценовой категории.
Самые хорошие показатели, по данным агентства недвижимости ОАЭ Asteco, отмечаются на острове The Palm Jumeirah и в районе The Old Town, рядом со строящейся башней Burj Dubai. Однако арендные ставки на жилье растут в проекте International City, где средняя плата за апартаменты с двумя спальнями ежегодно повышается на 36%.
Их паровоз вперед летит
Не вполне понятно, как на рынке недвижимости Дубая отразятся колебания на мировом валютном рынке. Дело в том, что курс дирхама – официальной валюты ОАЭ – жестко привязан к курсу американского доллара. Еще недавно для европейских и российских покупателей рост цен компенсировался снижением курса доллара по отношению к евро, фунту и рублю. Но сегодня, когда доллар возвращает утраченные позиции, покупательная способность многих иностранцев падает. С одной стороны, интенсивное строительство создает избыточное предложение, с другой, население эмирата растет с невероятной скоростью. В Дубай каждый день переезжает до 857 человек, то есть в неделю население эмирата становится больше на 5000 резидентов. Питер Риддок из компании Damac Properties замечает, что за этот год здесь будут выбирать себе жилье около 60 000 человек. Он также прогнозирует, что, если сейчас в Дубае работает около 2 млн человек, то к 2015 г. этот показатель скорее всего вырастет до 5 млн – несмотря на вероятность введения НДС в следующем году.
