Идея насыпать в прибрежных водах Персидского залива песчаные острова появилась в Дубае ещё в 1990-е годы. Замысел заключался в том, чтобы в несколько раз увеличить протяжённость пляжей и набережных и получить десятки километров waterfront – ценнейшей береговой линии. Работы стартовали почти четверть века назад, в начале нулевых. Реализацией проектов занималась государственная девелоперская компания Nakheel.
Эмиратцы были отнюдь не первыми, кому удалось прирастить территории за счёт моря. Крошечное княжество Монако уже давно отвоёвывает у воды драгоценные участки, но масштабы не сопоставимы с дубайскими. Можно вспомнить и голландские польдеры – территории, полученные путём осушения низменных заболоченных морских побережий.
Первый архипелаг из искусственных островов в эмирате – Пальма Джумейра – был закончен ещё в 2006 году, и это один из самых грандиозных реализованных инженерных проектов столетия. Полностью завершён и застроен также небольшой остров The Bluewaters Island рядом с районом Dubai Marina.
Остальным четырём крупным проектам, представляющим собой целые созвездия островов, повезло чуть меньше. Экономика ОАЭ сильно пострадала из-за мирового финансового кризиса 2008-2009 годов, и в результате многие инициативы пришлось заморозить и оставить до лучших времён. «Лучшие времена» не спешили наступать из-за падения цен на нефть в 2015 году и последующего пятилетнего охлаждения на рынке жилья.
Начиная с периода пандемии, мировая конъюнктура вновь сложилась в пользу Дубая. Рынок недвижимости уже четыре года на подъёме благодаря иностранным инвесторам, продажи бьют рекорды, цены на квартиры почти достигли докризисного уровня, а на виллы намного превысили его. Таким образом, амбиции вновь получают достаточно топлива, и проекты возрождаются в первоначальном или изменённом виде.
Итак, какова актуальная ситуация с искусственными островами Дубая? На какой стадии объекты, и что с рынком жилья?
Пальма Джумейра (The Palm Jumeirah)
Архипелаг в виде пальмы состоит из ствола, 16 листьев и незамкнутого кольца протяжённостью 11 км, выполняющего роль волнореза. Пальма Джумейра связана с материком мостом, сюда можно добраться на автомобиле или на поезде по монорельсу.
Проект был полностью завершён почти 20 лет назад. На территории площадью 5,6 кв. км проживает около 10 000 человек.
Основная часть острова уже застроена, но на внешнем кольце продолжается строительство дорогих резиденций.
Пальма Джумейра считается элитным районом Дубая. Локация востребована у иностранных и местных миллионеров и миллиардеров.
Какая недвижимость представлена?
«В основном, на острове представлены объекты премиального и люксового сегмента с ценами от 10 000 долларов за кв. м», – отмечает София Пургина, руководитель направления по работе с российскими клиентами NF GROUP Middle East.
- Апартаменты. Расположены большей частью на стволе и на внешнем кольце. Стоимость начинается от 540 000–810 000 долларов за небольшие квартиры и доходит до 13,5 млн долларов и более за пентхаусы.
- Виллы. Построены преимущественно вдоль воды. Их стоимость от 4 до 50 млн долларов и более.
- Резиденции отельного формата. Например, Atlantis The Royal Residences.
«Одни из наиболее заметных жилых проектов на Palm Jumeirah: Atlantis The Royal, Six Senses Residences, One at Palm Jumeirah», – рассказывает Елена Тимченко, управляющий партнёр Royal Home Real Estate.
«Сейчас на острове строятся новые проекты, которые, безусловно, пользуются большим спросом – Six Senses The Palm, Serenia Living, а также первые в мире отель и резиденции с частным пляжем под управлением Dorchester Collection. Также мы наблюдаем высокий интерес покупателей к таким завершённым знаковым объектам, как Atlantis The Royal и One at Palm Jumeirah (под управлением Dorchester Collection)», – добавляет София Пургина.
Из-за крайне высокого спроса и недостатка предложения элитная недвижимость в Дубае дорожала в последнее время быстрее рынка, тем не менее, потенциал для дальнейшего роста цен, особенно на уникальные объекты, по-прежнему есть.
Предложение на Palm Jumeirah ограничено, а свободных участков под застройку почти не осталось, но на помощь приходит новая «пальма», ориентированная на элитный и премиальный сегмент – Palm Jebel Ali.
Пальма Джебель Али (The Palm Jebel Ali)
Проект Palm Jebel Ali был анонсирован компанией Nakheel в 2002 году как второй по величине «пальмовый» остров – в два раза больше Palm Jumeirah. В 2009 году строительство поставили на паузу из-за мирового финансового кризиса, хотя значительная часть насыпных работ к тому времени уже была завершена. В 2023 году Nakheel объявила о перезапуске и представила новую концепцию острова.
Сегодня Palm Jebel Ali – один из самых ожидаемых и интересных проектов в Дубае! Здесь расположатся виллы премиум- и люкс-сегмента, элитные таунхаусы, гостиничные комплексы и апарт-отели, оздоровительные и спортивные центры. Особенно впечатляющим станет комплекс MOON с гигантской копией Луны диаметром 274 метра, ареной на 10 тыс. человек и первым в мире бутик-отелем класса шесть звезд.
Четыре «ветви» острова займут резиденции The Coral Collection и The Beach Collection: трехэтажные виллы с панорамными видами на море, собственным бассейном и выходом на пляж.
Каковы цены на недвижимость?
«Средняя стоимость сделки по продаже в феврале-марте 2025 года составила 4,97 млн долларов за виллу с шестью спальнями, цена квадратного метра – 7054 доллара», – рассказывает Мария Харламова, руководитель направления эксклюзивных продаж в Metropolitan Group.
Плюсы Palm Jebel Ali:
1. Расположение и транспортная доступность. Остров находится в нескольких минутах езды от Международного аэропорта Аль-Мактум и делового квартала Expo City. Рядом – шоссе Шейха Зайеда, по которому можно быстро добраться до центральной части города или в Абу-Даби.
«При планировании внутренней дорожной сети девелопер учёл опыт прошлых лет. Каждая «ветвь» получит отдельный заезд. Это позволит разгрузить центральную магистраль в основании «пальмы» и упростит перемещения по острову», – объясняет Мария Харламова.
2. Роскошные пляжи протяжённостью 90 км.
«Расстояние между «ветвями» вдвое больше по сравнению с Palm Jumeirah, что обеспечивает свободную циркуляцию воды», – добавляет эксперт.
3. Инфраструктура и озеленение.
4. Системы «Умный дом» и «Умный город».
Минусы Palm Jebel Ali:
1. Текущий этап строительства. Первую очередь вилл и резиденций планируется сдать в 2027-2028 годах. Застройка всей территории может занять до 8-10 лет.
2. Инфраструктура также пока в процессе строительства и будет развиваться в ближайшие годы.
Инвестиционная привлекательность
«Palm Jebel Ali обещает хорошие доходы инвестору благодаря новому старту и поддержке государства», – считает Елена Тимченко из Royal Home Real Estate. «Локация подойдет для вложений на любой срок. Выгодно перепродать недвижимость на острове можно будет ещё до окончания строительства», – говорит Мария Харламова.
Кстати, покупка резиденции даст право оформления 10-летней «золотой визы» ОАЭ для всей семьи и домашнего персонала с возможностью неограниченного продления.
Дубай Айлэндс (The Dubai Islands)
Есть ли «пальма» с более демократичной стоимостью недвижимости? Да, такой проект есть, и изначально он действительно задумывался в форме пальмы, в 8 раз, на минуточку, превышающей по размерам Palm Jumeirah. Сегодня концепция радикально иная, но не менее интересная и многообещающая.
The Dubai Islands ранее носил название The Palm Deira и должен был стать самым крупным «пальмовым» островом Дубая. В 2008 году строительство пришлось заморозить. В 2013 году было решено уменьшить площадь архипелага и отказаться от оригинальной формы «пальмы». В 2022 году компания объявила о полном ребрендинге проекта. Он получил новое название, концепцию и план застройки.
Что сегодня представляет из себя Dubai Islands?
Архипелаг объединяет пять островов.
Центральный остров (Central). Здесь будет сконцентрирована жилая застройка, появятся несколько курортных зон, отели, обустроенные пляжи, моллы и рестораны, парки, школы, детсады (часть из этой инфраструктуры уже работает). Ведётся строительство торгового центра Souk Al Marfa, который должен стать крупнейшим в мире. Привлечены опытные международные девелоперы.
Остров гольфа (Golf). На нём запланирован гольф-клуб международного класса с двумя игровыми полями. Развитием этого острова занимается девелопер из США.
Марина (Marina). Остров станет базой для любителей морского спорта с причалами и собственным яхт-клубом.
Спортивный остров. Объединит обширную инфраструктуру для занятий спортом.
Остров люксовых вилл. Самый маленький из островов займут элитные резиденции.
Первые проекты на Dubai Islands появились в продаже весной 2024 года. Два курортных отеля уже открыты: Riu Dubai и Centara Mirage Beach Resort мастер-девелопера Nakheel. Популярностью у инвесторов пользуются апартаменты и виллы в Rixos Dubai Islands Hotel & Residences на первой линии моря. На острове также возводят комплексы апартаментов, резиденции и прибрежные виллы премиум-сегмента.
Каковы цены на недвижимость?
«Dubai Islands позиционируется в сегменте бизнес и премиум, хотя в продаже есть и люксовые объекты», – говорит Елена Тимченко, эксперт Royal Home Real Estate. «Средняя стоимость сделки в начале 2025 года составляет 383 000 долларов. Цена квадратного метра – 5800 долларов», – приводит данные Мария Харламова из Metropolitan Group.
Пока цены на жильё довольно демократичные (особенно в сравнении с Palm Jebel Ali), что делает локацию доступной для более широкого круга инвесторов.
Плюсы Dubai Islands:
1. Расположение и транспортная доступность. Архипелаг находится на севере города рядом с историческими районами и аэропортом, что делает его особенно привлекательным для туристов и бизнес-путешественников. «Локация отлично подойдёт, к примеру, инвесторам, которые хотят получать пассивный доход от краткосрочной аренды», – отмечает Мария Харламова.
Проект предусматривает развитую дорожную инфраструктуру. Центральный остров Dubai Islands соединен с районом Дейра и соседними островами несколькими мостами. В планах – строительство нового 8-полосного моста, который свяжет остров с районом Бур-Дубай.
2. 20 км обустроенных пляжей.
3. Вид на воду из многих апартаментов благодаря принятому мастер-девелопером ограничению этажности – не более 12 этажей.
4. Обилие зелени и развитая в перспективе инфраструктура. Будет комфортно не только отдыхать, но и жить с семьёй.
5. Поддержка властей города. Проект входит в генеральный план развития Dubai 2040.
Минусы Dubai Islands
1. Жилые и инфраструктурные проекты пока на стадии строительства.
Инвестиционная привлекательность
«Есть все предпосылки к стабильному росту цен в этой локации. Ожидаемая доходность недвижимости: 5-6%», – считает Мария Харламова.
The Bluewaters Island
Как и Palm Jumeirah, это полностью завершённый проект, хотя строительство началось гораздо позднее, в 2013 году. Девелопер Meraas Holding стремился закончить работы к Expo 2020.
Bluewaters Island находится напротив элитного района Dubai Marina и считается престижной локацией. На небольшом острове множество отелей, жилых домов, спортивных объектов, магазинов, а также великолепные песчаные пляжи и зелёные зоны. Главный символ острова – самое высокое в мире колесо обозрения Ain Dubai (Dubai Eye).
Каковы цены на недвижимость?
Стоимость квартир и вилл сопоставима с Palm Jumeirah. Стоимость готовых квартир начинается от 880 000 долларов.
Мир (The World)
The World – один из наиболее узнаваемых, но в то же время самых противоречивых проектов искусственных островов в Дубае. Концепция архипелага оригинальна: 303 небольших острова сгруппированы таким образом, что с высоты образуют карту мира. Ожидалось, что каждый остров или группа островов станут «мини-страной» со своей уникальной концепцией: жилой, курортной или коммерческой.
Компания Nakheel анонсировала запуск проекта в начале нулевых. В 2008 году строительство завершили. 70% островов на тот момент уже было выкуплено инвесторами. Однако после финансового кризиса 2008-2009 годов застройку и развитие островов фактически заморозили. Участки долгое время стояли без какой-либо инфраструктуры, а многие до сих пор остаются открытыми для будущих проектов.
Какие проекты на архипелаге The World реализованы?
- Наиболее развитый и известный – «Сердце Европы» (The Heart of Europe) девелопера Kleindienst Group. Он состоит из шести островов на «европейском материке» с отелями и курортной недвижимостью класса люкс.
- Помимо этого, удалось запустить несколько «точечных» проектов: пляжный комплекс на острове «Ливан» и пятизвездочный Anantara World Islands Resort в районе «Антарктиды».
«Изредка в медиа появляется информация о планах девелоперов возобновить освоение других островов, но о масштабных преобразованиях речи пока не идет», – говорит Мария Харламова.
Каковы перспективы The World?
«The World интересен для жилых и гостиничных проектов в ультра-люксовой концепции. Развитию массового туризма здесь препятствует отсутствие наземного сообщения с материковой частью Дубая. До архипелага можно добраться только по воздуху или воде. Еще один минус – высокие затраты на эксплуатацию и обеспечение ресурсами, что негативно сказывается на ликвидности», – рассуждает Харламова. «Продать нишевый объект на архипелаге значительно сложнее, чем релевантную по характеристикам недвижимость на материковой части Дубая или других искусственных островах», – заключает эксперт.
Вселенная (The Universe)
Архипелаг The Universe – ещё один масштабный проект девелопера Nakheel. Идея заключалась в строительстве цепочки островов в форме астрономических объектов Солнечной системы. Концепцию представили в начале 2008 года на волне успеха The World. Через год работы приостановили, при этом перезапустить The Universe, в отличие от других амбициозных проектов, так и не удалось.
Информации о планах по возобновлению работ сегодня нет, а девелопер сконцентрирован на развитии Palm Jebel Ali и The Dubai Islands.
Возможности и риски покупки недвижимости на насыпных островах Дубая
Развитие рукотворных островов даёт огромные возможности для инвесторов, но, вместе с тем, надо учитывать и риски. Как показывает история Дубая, успех одних проектов бесспорный, в то время как путь других к воплощению в жизнь извилистый и трудный. Кроме того, могут быть сюрпризы отложенного действия.
1. Риск осадки грунта, эрозии почвы и затопления.
«Эти опасения скорее носят гипотетический характер», – считает Мария Харламова. Так, искусственный остров Palm Jumeirah функционирует уже много лет без каких-либо внештатных ситуаций. Единственный нюанс, который пришлось исправлять в процессе строительства, – застой воды между «ветвями» пальмы. Покупателям недвижимости на новых насыпных островах такая проблема не грозит. Расстояние между «ветвями» Palm Jebel Ali увеличили, а Dubai Islands вообще не имеет узких водных проходов.
2. Высокая стоимость обслуживания, особенно для резиденций на первой линии.
Островная специфика может означать для владельцев дополнительные сервисные сборы: на охрану береговой линии, обслуживание пляжей и общественных зон. «Впрочем, это скорее не минус, а справедливая плата за безопасную эксплуатацию территории», – отмечает Мария Харламова.
3. Ограниченная инфраструктура: многие проекты требуют времени для полноценного развития.
4. Ранний этап реализации проектов в случае с Palm Jebel Ali и Dubai Islands.
При покупке недвижимости на стадии строительства есть риск переноса сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Однако, скорее всего, проблемой для инвесторов это не станет, так как застройку островов доверяют опытным девелоперам с высоким уровнем экспертизы.
«Несмотря на то, что в таких проектах, как The Palm Jebel Ali, ранее приостанавливали строительство после продажи объектов, сейчас мы не наблюдаем особых рисков покупки недвижимости на насыпных островах. Инвесторы переводят средства на эскроу-счета застройщиков, после чего проекты активно реализуются», – подчёркивает София Пургина.
5. Зависимость от туризма: спрос на недвижимость сильно зависит от потока туристов.
Подытожим, покупка недвижимости в Дубае остается выгодной инвестицией, в том числе и на насыпных островах.
Уже обжитые острова (Palm Jumeirah и Bluewaters Island) предлагают надёжные и ликвидные активы, хотя цены здесь достаточно высоки, а выбор вариантов уже не столь обширный.
«С точки зрения перспективы наибольший интерес представляют архипелаги Palm Jebel Ali и Dubai Islands», – уверена Мария Харламова. Это амбициозные проекты со свежей концепцией, продуманной планировкой, разнообразием жилых и коммерческих объектов, сильной курортной составляющей.
По Palm Jebel Ali предложение пока ограничено объектами класса люкс. Dubai Islands предлагает более демократичные объекты. Потенциал роста стоимости недвижимости одинаково высок в обеих локациях. Как и привлекательность для туристов и резидентов Дубая.
«Каждый проект имеет свои уникальные особенности, поэтому выбор должен основываться на бюджете, целях (инвестиции или проживание) и уровне риска, который вы готовы принять», – резюмирует Елена Тимченко.
Благодарим за помощь в подготовке материала:
Марию Харламову, руководителя направления эксклюзивных продаж в Metropolitan Group
Елену Тимченко, управляющего партнёра Royal Home Real Estate
Софию Пургину, руководителя направления по работе с российскими клиентами NF GROUP Middle East
