4 года ожидания
Четыре года, потребовавшиеся на то, чтобы принять закон, - достаточно долгий срок. Дубай является одним из эмиратов ОАЭ, и земельное право здесь регулируется федеральным законодательством ОАЭ, а не внутренним законодательством Дубая. Исторически земля в каждом отдельном эмирате принадлежала его правителю. Он мог передавать отдельные участки во владение гражданам, оставляя за собой первичное право распоряжаться ими. Любое прошение касательно прав собственности на землю и любой соответствующий спор выносились на суд шейха.
Когда образовались Эмираты, новое федеральное законодательство обошло должным вниманием вопросы права собственности. Косвенно допускалось владение землей иностранцами, с указанием на то, что регулирование права собственности после кончины владельца происходит в соответствии с законодательством ОАЭ. Однако лица, не являющиеся гражданами ОАЭ либо стран - членов GCC (Совет по сотрудничеству стран Персидского залива, в который входят Бахрейн, Кувейт, Оман, Катар и Саудовская Аравия), не имели возможности регистрировать право собственности в Земельном кадастре Эмиратов.
Недавно законодательство ОАЭ приняло концепцию прав собственности на недвижимость и ее аренды. Одновременно были созданы зоны свободного предпринимательства, позволяющие привлекать инвестиции при минимальном вмешательстве правительства в деятельность компаний. В результате возникла потребность обеспечить инвесторов, в том числе иностранных, правом собственности на недвижимость,
Фактически новый закон наделяет безусловным правом собственности лишь граждан ОАЭ и GCC, принадлежащие им компании и компании с ограниченной ответственностью. Однако, на усмотрение правителя и на определенных территориях, иностранцы тоже могут иметь недвижимость в собственности (freehold), а также арендовать ее на срок до 99 лет.
Предполагается, что иностранцы получат возможность стать собственниками недвижимости, построенной на территориях, отведенных для строительства трем девелоперским компаниям с участием государства – Nakheel, Emaar и Dubai Properties, которые получат право обращаться в Земельный кадастр Дубая с прошением о регистрации объекта недвижимости на имя иностранного владельца. Покупка недвижимости иностранцами, а точнее ее регистрация, будет облагаться налогом в размере 2% от стоимости недвижимости, 1,5% от которого выплачивается покупателем, а 0,5% - продавцом.
Однако все эти подробности пока не носят официального характера – процедура вступления закона в силу предусматривает дополнительные постановления Земельного департамента Дубая, которые должны определить всю конкретику.
Исключительный статус
То, что процесс наконец-то сдвинулся с мертвой точки, не может не радовать. Однако пройдет еще несколько месяцев, прежде чем станет ясно, какие действия необходимо предпринять покупателям недвижимости в Дубае, чтобы зарегистрировать ее в законную собственность. Но уже сейчас очевидно, что этот закон в перспективе будет стимулировать рост цен. Во-первых, гарантированное право собственности привлечет на рынок более консервативных покупателей, что отразится на увеличении спроса. Во-вторых, прочная законодательная основа позволит банкам упростить процедуру ипотечного кредитования, повысив, таким образом, ликвидность и активизировав спрос.
Впрочем, недостатка в спросе не наблюдается и сейчас. До недавнего времени основной политикой Дубая было крайне интенсивное инвестирование в проекты, направленные на завоевание эмиратом исключительного статуса в глазах мирового сообщества. Начало этому процессу положил великолепный семизвездочный отель Burj al Arab, построенный в форме паруса на специально возведенном для него острове. Это здание известно теперь во всем мире и стало символом Дубая. Успешная реализация этого проекта показала, во-первых, что в Дубае нет ничего неосуществимого, и, во-вторых, что именно такие масштабные акции помогут эмирату войти в «высшую лигу» мировой экономики.
С точки зрения статуса, аналогом Burj al Arab в жилой недвижимости можно считать искусственный остров The Palm Jumeirah, масштабы и стоимость которого ошеломляют. С точки зрения продвижения и продаж, первая «пальма» оказалась настолько успешной, что была запущена целая серия «островных» проектов, по масштабу превзошедших и без того гигантский оригинал. Еще две «пальмы» – The Palm Jebel Ali и The Palm Deira - созданы по аналогии с оригинальным проектом, а Dubai Waterfront окружает своим поделенным на сегменты полумесяцем The Palm Jebel Ali. Но самым амбициозным проектом можно назвать The World – группу из более чем 300 островков, из которых складываются очертания континентов. Это предложение для самых обеспеченных покупателей.
Не только острова
Искусственные острова увеличили береговую линию Дубая на сотни километров, однако и на континентальной части разворачивается не менее грандиозное строительство. Самый масштабный проект ведет компания Emaar, чей сверхнебоскреб Burj Dubai, будет включать в себя как жилые, так и коммерческие площади, а также первый в мире отель «от Армани». Заявляется, что Burj Dubai станет самым высоким зданием не только в Дубае, но и в мире, и, хотя точная высота держится в секрете, ее оценивают приблизительно в 700 м. Вокруг небоскреба будет построено целое кольцо высотных офисных и жилых зданий. Полная реализация проекта намечена на 2008-2009 гг.
На протяжении нескольких километров вдоль побережья расположен комплекс многоэтажных зданий Dubai Marina. Всего в него войдут более 200 зданий, среди которых ряд высочайших небоскребов, в том числе Princess Tower с заявленной высотой в 400 м. Это будет самое высокое в мире здание, полностью занятое под жилые помещения. Сверхсовременный архитектурный стиль, отделка класса люкс, самые современные технологии и поразительный размах – это черты Dubai Marina, комплекса, который будет иметь импозантный и легко узнаваемый силуэт.
В нескольких милях от берега располагается потенциально величайший из всех дубайских проектов – Dubailand. По замыслу проектировщиков, это будет скорее ряд отдельных комплексов и парков отдыха, нежели единое целое. Dubailand по своим размерам многократно превзойдет «Диснейленд» во Флориде и в конечном итоге станет главной притягательной силой Дубая на международном рынке туризма.
Последняя новость – анонсирование в рамках Dubailand «города чудес» Falconcity of Wonders. Это еще одно подтверждение общей дубайской тенденции к созданию грандиозных и броских проектов, не имеющих аналогов в мире. В плане Falconcity of Wonders напоминает сокола - птицу, изображенную на государственном гербе ОАЭ, в нем будут построены копии некоторых наиболее известных зданий мира. Однако это не просто модели – в версии Falconcity Эйфелева башня будет выше ее парижского оригинала, в ней расположатся как жилые резиденции, так и офисы. Великая пирамида также будет больше своего египетского прообраза, и в ней будут не усыпальницы, а отели и частные апартаменты.
Если уж чего и не хватает проекту Dubailand, так это адекватной дорожной инфраструктуры. Увы, дороги в Дубае пока не соответствуют общему уровню развития эмирата, но есть все основания полагать, что власти всерьез возьмутся и за этот вопрос.
В другом масштабе
Разумеется, потенциальных инвесторов привлекают не только грандиозные масштабы. В Дубае ежемесячно запускаются также и относительно небольшие проекты – как комплексы вилл или таунхаусов, так и многоэтажные жилые дома. Некоторые из них, например гольф-курорт Arabian Ranches, нацелены на обеспеченного покупателя, в них предлагаются крупные участки и здания категории люкс. Подобные проекты обычно представляют интерес для покупателей загородных домов для собственного пользования, поскольку сдавать в Дубае такую недвижимость в аренду непросто.
Другие проекты рассчитаны на покупателя с более ограниченными возможностями. Не будем забывать, что, несмотря на существенный рост стоимости дубайской недвижимости в последнее время, ее сравнительная доступность была и в известной мере остается одним из главных преимуществ эмирата перед другими направлениями. К тому же строительство относительно недорогих апартаментов велось с учетом дальнейшей сдачи жилья в аренду.
Поскольку среди покупателей недвижимости инвесторы составляют немалый процент, на рынке аренды сейчас находится значительная часть уже завершенных объектов. Показательно, что при феноменальных темпах развития Дубая конкуренция на рынке аренды жилья остается ожесточенной, а стоимость найма в течение многих лет увеличивается. В 2005 г. рост ставок составил в среднем 35-40%, так что в конце прошлого года правительство шейха Мохаммеда вынуждено было вмешаться - в ноябре было обнародовано постановление, ограничивающее рост ставок в 2006 г. до 15%.
Сам факт появления такого постановления говорит о беспокойстве властей эмирата по поводу вероятного нарушения равновесия на рынке аренды. Огромный объем строящейся недвижимости, планирующейся к завершению в ближайшие полтора года, мог бы оказаться невостребованным арендаторами, если бы ставки были слишком высоки. Большое количество жилых помещений осталось бы пустовать, по крайней мере первое время, что не могло бы не отразиться на инвестиционной привлекательности недвижимости Дубая. Если инвесторы начнут в массовом порядке избавляться от своих приобретений, то рынок сможет спасти только авторитарное вмешательство шейха Мохаммеда - например, посредством введения моратория на реализацию. Такой малоприятный сценарий отнюдь не выглядит фантастическим, и поэтому упреждающие шаги дубайских властей более чем актуальны. Именно сейчас им просто необходимо найти рычаги, которые предотвратят появление инвестиционного «пузыря» после очередного витка роста цен, связанного с принятием нового закона.
Итак, дальнейший план развития Дубая более-менее понятен. Единственный путь - это дальнейшее развитие региона за счет привлечения сюда туристов и потенциальных резидентов, а также крупных корпораций с численностью сотрудников в сотни и тысячи человек. Всего за несколько десятилетий Дубай прошел путь от маленького, душного поселка на краю Аравийского полуострова до знаменитого на весь мир делового и культурного центра. Сейчас невозможно определить, где предел развития этого феноменального города и его рынка недвижимости. Тем не менее ясно, что рост цен будет устойчивым, если предложение и спрос будут поддерживаться в разумном соотношении, в соответствии с законами рынка, а не с волевыми решениями шейха Мохаммеда и его правительства. Как бы то ни было, стремительный подъем продолжается...
