Гора и ее окрестности
София – это столица и одновременно самый большой город Болгарии, с населением почти 1,4 млн человек. Она расположена у подножия горы Витоша, в западной части страны, с мягким, комфортным для проживания климатом. С древних времен здесь пересекались торговые пути, соединяющие Адриатику и Центральную Европу с Черным морем и Ближним Востоком. Как и положено столице, София - культурный, спортивный, туристический и промышленный центр Болгарии. При этом стоит отметить, что за последние годы предприятия тяжелой индустрии практически полностью выведены за пределы Софии, так что город стал гораздо более экологически чистым.
Наиболее высоки цены на недвижимость в центральных районах города, среди которых такие популярные, как Лозенец и Яворов. Цены здесь колеблются в интервале 800–1600 евро за 1 кв. м. Как и в Москве, центральные районы застроены очень плотно, буквально «окно в окно», в них серьезные проблемы с парковкой автомобилей, но при этом очень хорошо развита инфраструктура.
Следом по популярности и, соответственно, уровню цен идут районы, расположенные неподалеку от центра или южнее его, - Иван Вазов, Изгрев, Изток, Гео Милев. Здесь просторнее, меньше проблем с парковкой, и при этом есть хорошее транспортное сообщение с центром. Средние цены находятся в интервале 700-1100 евро за 1 кв. м.
Более удаленные от центра кварталы застраивались в эпоху социализма. Младость, Люлин, Надежда, Дружба – все эти районы имеют типовую панельную застройку, цены на квартиры в старых домах начинаются от 400 евро за 1 кв. м, но в зданиях новой постройки достигают 600-700 евро за 1 кв. м. Некоторое подорожание жилья в этих районах будет вполне вероятным после строительства метро – в Люлине оно уже проведено, и район сразу стал популярным с точки зрения аренды квартир. Именно Люлин специалисты рекомендуют для покупки с целью дальнейшей сдачи жилья внаем.
Большое строительство началось в новых районах южной Софии. Монастырские Ливады, Малиновая долина – именно здесь сейчас и строятся современные жилые комплексы высотой до 5-7 этажей, в которых сразу же создается вся необходимая инфраструктура - магазины, службы быта, детские площадки и др. Стоимость новых квартир в этом районе составляет 550-650 евро за 1 кв. м.
Пригороды Софии предпочитают те, кому хочется спокойствия и чистого воздуха. Наиболее популярны районы Семеново, Бояна и Драгалевцы у подножия горы Витоша, где расположены бывшие правительственные резиденции и дачи. Их называют «легкими Софии», сюда нетрудно доехать на автомобиле. Как правило, квартиры в малоэтажных домах, откуда открывается прекрасный вид на Софию, стоят около 600 евро за 1 кв. м, однако состоятельные покупатели чаще выбирают отдельные дома со стоимостью 1 кв. м 1000 евро и более. Такие коттеджи характеризуются комфортабельной планировкой, наличием одного или двух гаражей, иногда бассейна. Участок у таких домов обычно не слишком велик – 5-10 соток.
В явном «минусе» с точки зрения покупки жилья оказались районы Софии, ранее бывшие промышленными, а сейчас оказавшиеся фактически заброшенными - Толстой, Свобода, Надежда, Ботунец, Левски и Захарна фабрика.
И порт, и курорт
Два других города, которые специалисты считают самыми привлекательными для покупки жилья, - это приморские Бургас и Варна, неофициальные столицы двух самых раскрученных курортных областей Болгарии – Солнечного Берега и Золотых Песков соответственно. Эти города отличаются и самым большим русским населением в Болгарии.
Варна – морские ворота Болгарии, с населением 346 000 жителей. В социалистические времена здесь была развита промышленность, но сейчас она фактически выведена из города, так что Варна стала преимущественно историческим, культурным и туристическим центром, органично слившимся с Золотыми Песками. Варна привлекает иностранцев своей красотой и мягким морским климатом, близким к средиземноморскому.
Бургас – крупнейший город в юго-восточной Болгарии, с населением около 400 000 человек. История города тесно связана с морем, он и сейчас остается самым большим торговым портом страны.
Судя по многочисленным публикациям в болгарской прессе, недвижимость Варны и Бургаса не уступает по цене софийской. Однако основная часть предложений городской недвижимости имеет стоимость 500-650 евро за 1 кв. м, только в самых центральных и приморских кварталах средняя цена 1 кв. м составляет 800-900 евро. Предложения же, имеющие цену более 1300 евро за 1 кв. м, можно пересчитать по пальцам.
Есть две причины, по которым цены в Бургасе и Варне кажутся выше, чем есть в действительности. Во-первых, агентства недвижимости склонны выдавать желаемое за действительное – так им проще продавать более дорогие объекты. Во-вторых, в обзоры нередко включаются также и прилегающие к городу курортные комплексы, где верхняя граница цен лежит в пределах 1600-1800 евро за 1 кв. м.
Центральные части Бургаса и Варны плотностью застройки, пробками и проблемами с парковкой во многом напоминают Софию. Квартиры в самых престижных кварталах Варны стоят от 700 до 1300 евро за 1 кв. м, тогда как в кварталах неподалеку от центра цены ниже - от 550 до 800 евро за 1 кв. м, а в более удаленных районах квартиры можно приобрести за 400-600 евро за 1 кв. м. Особый интерес у иностранных инвесторов вызывают районы, прилегающие к морю, - Виница, Звездица, Бриз, Морской сад, Чайка и другие.
Практически такая же картина и в Бургасе – в центре большинство предложений укладываются в интервал 550-850 евро за 1 кв. м, хотя встречаются и хорошие дома старой постройки по 1000 евро за 1 кв. м. Большинство же квартир имеет стоимость 300-600 евро на 1 кв. м. В отличие от Варны, Бургас остался промышленным городом и крупным портом, что отражается и на жилом фонде, и на ценах.
Современное строительство сосредоточено в ближайших приморских пригородах Бургаса. В районе Лазур стоимость новостроек составляет 600-950 евро за 1 кв. м, тогда как в престижном Сарафово – порядка 1000 евро за 1 кв. м - на первой линии от моря и 450-700 евро за 1 кв. м - на некотором удалении от берега. Следует отметить, что именно в Сарафово находится международный аэропорт Бургаса, где в будущем, вероятно, будет организована военная база США.
На пороге ЕС
Мнение всех специалистов по болгарской недвижимости едино – именно для Софии, Бургаса и Варны в ближайшее время будет характерен максимальный среди болгарских городов рост цен - в районе 15-20% в год. Во-первых, это связано с растущим интересом к городской недвижимости российских и израильских инвесторов, а во-вторых - с развитием ипотечного кредитования, доступного как для болгар, так и для иностранцев. Если на сегодняшний день ипотечные ставки в Болгарии составляют 6-9% годовых, то после присоединения Болгарии к ЕС в январе 2007 г. они, вероятно, снизятся до 4-5%.
Развитие ипотеки неизбежно повлечет за собой новый виток строительного бума. Банки гораздо охотнее выдают кредиты на покупку нового жилья, и это приводит к тому, что общий подъем рынка связан в первую очередь с ростом цен на новостройки, тогда как рынок вторичного жилья ведет себя гораздо более спокойно. Некоторые его сегменты, такие как панельные дома социалистических времен, вообще дешевеют. В Софии стоимость панельных квартир в 2006 г. снизилась на 10% только за I квартал, такие же тенденции намечаются и в Бургасе, и в Варне.
Подстегивает развитие рынка новостроек и тот факт, что строительные компании предлагают своим клиентам гибкие схемы оплаты покупки – частями, по мере возведения объекта. Клиент, готовый оплатить покупку сразу, получает скидку, нередко предлагается также и рассрочка на некоторый срок после окончания строительства – но в этом случае вводятся определенные проценты на невыплаченную часть стоимости.
Наблюдается и еще одна тенденция – в строящихся сейчас городских жилых комплексах проектируется все больше небольших квартир, площадью в 40-70 кв. м, тогда как еще несколько лет назад ставка делалась на апартаменты класса люкс в 100-200 кв. м. Дело в том, что по мере роста цен такие объекты стали слишком дорогими и уже не пользуются массовым спросом. Кроме того, среди покупателей все больше болгар со средним доходом – это связано и с ростом среднего уровня жизни в стране и с растущей легкостью получения ипотечных кредитов.
Чего ждать от рынка
Инвестирование в недвижимость болгарских городов интересно и перспективно. Однако, вкладывая средства, нужно учесть несколько важных тенденций. Во-первых, становится все более очевидным разделение городов на дорогие и дешевые – к первым относятся София, Варна и Бургас. В самих городах рынок также четко разделен на сегменты - люксовый, средний и массовый, причем разница в ценах и в ликвидности квартир достаточно велика.
Нельзя забывать и о том, что значительная часть болгарской недвижимости приобретается инвесторами, в первую очередь иностранными, которые не планируют ни использовать свою собственность сами, ни сдавать ее в аренду. Их поведение полностью зависит от рыночной конъюнктуры, и не только внутренней. Например, при появлении более интересных для инвестирования рынков они могут начать реализовывать свою болгарскую собственность, чтобы зафиксировать прибыль и вложить ее в недвижимость других стран. И хотя такое развитие событий пока выглядит маловероятным, следует понимать, что специфика болгарского рынка недвижимости такова, что он зависит не только от внутренних, но и от внешних факторов.
