ROI, или возврат инвестиций, в недвижимости

Когда вы рассматриваете покупку недвижимости в качестве инвестиции, важно иметь представление о том, сколько вы сможете заработать на ней. Показатель, который измеряет это, называется ROI – «return on investment», или возврат инвестиций.

Рентабельность инвестиций можно рассчитать и для всего периода владения, когда ваша собственность приносит доход, и при продаже, когда вы получаете прирост капитала или убыток.

Как рассчитать рентабельность инвестиций?

Рентабельность инвестиций = (операционный доход + цена продажи инвестиций – стоимость приобретения) / стоимость приобретения.

«Рентабельность инвестиций – это показатель того, сколько вы заработали на вложенных деньгах», – говорит Грег Макбрайд, главный финансовый аналитик Bankrate. «Вы должны учитывать все свои расходы: первоначальный взнос по кредиту, платежи по кредиту, затраты на закрытие сделки, налоги на недвижимость, затраты на страхование имущества, его техническое обслуживание и ремонт». 

Один из наиболее распространенных способов заработать деньги, инвестируя в квадратные метры, – дождаться того, когда ваша недвижимость подорожает с течением времени. Например, вы покупаете дом за 300 тысяч долларов, и в течение пяти лет его рыночная стоимость увеличивается до 400 тысяч долларов. Это означает, что он вырос в цене на 100 тысяч долларов. Допустим, что в дополнение к 300 тысячам долларов, за которые вы купили дом, вы также потратили 40 тысяч долларов на ремонт и заработали 20 тысяч долларов на аренде, и теперь вы продаете его за 400 тысяч долларов. Следуя приведенной выше формуле, 20 тысяч долларов (операционный доход) плюс 400 тысяч долларов (цена продажи) минус 340 тысяч долларов (себестоимость), – составляет 80 тысяч долларов; 80 тысяч долларов, разделенных на 340 тысяч долларов, равно 0,235, таким образом, ваш ROI – 23,5%.

Расчёт ROI при различных стратегиях инвестирования

Перепродажа. Вычтите общую стоимость инвестиций из окончательной цены продажи, затем разделите это число на количество инвестиционных затрат. Результатом этой математической операции и будет рентабельность инвестиций.

Аренда. Сдача в аренду жилья может приносить стабильный долгосрочный доход. Определение рентабельности инвестиций в этом случае требует предварительного расчёта вашего прогнозируемого годового дохода от аренды и ваших ежегодных операционных затрат, которые могут включать такие вещи, как страхование, налоги на недвижимость, взносы в ТСЖ и расходы на техническое обслуживание. Затем пользуемся формулой: рентабельность инвестиций = (годовой доход от аренды – годовые эксплуатационные расходы) / стоимость ипотечного кредита (то есть сумма, которую ещё необходимо выплатить по ипотечному кредиту).

Инвестиционный фонды недвижимости (REIT). Этот пассивный подход к инвестированию в недвижимость предполагает не индивидуальный расчёт, а покупку акций REIT и получение дивидендов.

Другие способы оценить прибыльность инвестиций

Потенциальную доходность от инвестиций можно оценить несколькими способами, и для инвесторов нет ничего необычного в объединении нескольких показателей для создания более полной картины. 

Ставка капитализации. Это показатель годовой доходности от сдачи недвижимости в аренду без учёта долгов. Формула включает три переменные – чистый операционный доход, стоимость недвижимости и норму доходности – любая из которых может быть рассчитана с использованием двух других.

IRR – Internal rate of return, или внутренняя норма доходности. IRR измеряет годовую норму доходности за определенный период времени, а не за общее время владения.

Доходность наличными. Эта простая формула сравнивает годовой денежный поток от недвижимости до уплаты налогов с общей суммой вложенных денежных средств. Расчеты наличными обычно измеряют доходность за очень определенный период времени, например, за один год.

Факторы, которые могут повлиять на рентабельность инвестиций в недвижимость

На потенциальную прибыль, или ROI, могут влиять различные внешние обстоятельства. 

Одно из важнейших – общая рыночная конъюнктура. Например, ограниченность предложения обычно приводит к повышению стоимости объектов недвижимости, представленных на рынке. Такая ситуация может значительно увеличить рентабельность инвестиций.

Стоимость покупки дома также влияет на прибыль, которую инвесторы могут получить, когда будут готовы к его продаже. Чем больше вы заплатили за недвижимость, тем меньше денег у вас останется в кармане в конечном итоге – если только стоимость значительно не выросла.

Ставки по ипотечным кредитам также могут повлиять на прибыль при продаже дома. Когда процентные ставки высоки или имеют тенденцию к росту, цены на жильё часто корректируются, чтобы привлечь осторожных покупателей (хотя на сегодняшнем рынке это не так). Более низкая цена означает меньшую прибыль от продажи.

Местоположение – ещё один фактор, который способен увеличить или уменьшить рентабельность инвестиций в недвижимость. Например, дом, расположенный у шоссе, скорее всего, будет стоить дешевле, чем дом рядом с парком или пляжем. Локация, включая такие характеристики, как привлекательность района, безопасность, близость к школам, развлечениям, медицинским центрам, остановкам общественного транспорта, может повлиять на возврат инвестиций.

Стоимость материалов, необходимых для строительства или отделки, – ещё один фактор, влияющий на рентабельность инвестиций. Если такие товары дороги, это увеличит сумму вложений и, в конечном итоге, сократит прибыль, полученную от продажи недвижимости.

В какую недвижимость стоит инвестировать?

Существует множество различных типов жилой недвижимости, в которые стоит инвестировать: индивидуальные дома, таунхаусы, квартиры в жилых комплексах и многоквартирных домах, земельные участки. Выбор зависит от целей и возможностей конкретного инвестора.

Что такое хорошая рентабельность инвестиций в недвижимость?

Доходность от инвестиций непостоянна и зависит от множества факторов – нет универсального ответа на вопрос, что считать «хорошей» рентабельностью. Согласно индексу S & P 500, среднегодовая доходность инвестиций в жилую недвижимость в Соединенных Штатах составляет 10,6%, поэтому всё, что выше этого показателя, можно считать выше среднего. Рентабельность инвестиций в коммерческую недвижимость в среднем немного ниже – 9,5%, в то время как в фонды в среднем немного выше – 11,3%. Рентабельность инвестиций также может варьироваться в зависимости от типа объекта, поэтому для многоквартирного дома она может быть иной, чем для индивидуального дома.

Какие шаги должен предпринять человек, чтобы стать инвестором в недвижимость?

Сначала подумайте, какого рода инвестором вы хотите быть. Вы готовы к активным действиям, например, к тому, чтобы ремонтировать объекты и продавать их? Или вы предпочитаете более пассивный подход, например, вложения в REIT (инвестиционные фонды недвижимости)? 

Дополнительные шаги для начала включают анализ рынка, на котором вы планируете делать инвестиции, и изучение местных законов о недвижимости.

Источник: Bankrate