Настоящий строительный бум начался на Кипре около 8-10 лет назад, причем значительную роль в этом сыграли английские и российские частные инвестиции. Наши соотечественники, еще не избалованные в то время солнцем и морем, по достоинству оценили прекрасный климат острова, изобилие фруктов, чистые пляжи и дружелюбие местных жителей. Приобретение кипрского дома, который воспринимался фактически как зарубежная дача, стало вопросом престижа. В те годы дом в 400-500 м от моря, с тремя спальнями, садом и бассейном, можно было приобрести за $150 000-170 000, а стандартную двухкомнатную квартиру в новом комплексе – всего за $30 000-40 000.
Период стабилизации рынка наступил в 2000-2001 гг. Цены на недвижимость продолжали расти, но иностранных покупателей теперь больше интересовали престижные и высококачественные объекты. Спрос рождает предложение - и на рынке все чаще стали появляться элитные жилые комплексы, состоящие из просторных квартир и пентхаусов с большими верандами и панорамными видами на море. Они строились во всех городах побережья - в Пафосе, Лимассоле, Ларнаке и Агия-Напе. Приобретая недвижимость в новом комплексе, покупатели могли рассчитывать на ежегодное увеличение ее цены в среднем на 5-7%. Так недвижимость стала играть еще и роль выгодного капиталовложения, которое гарантированно будет расти в цене.
Чуть позже основной тенденцией рынка стало строительство большого числа комплексов с небольшими, не слишком дорогими апартаментами. Это дало инвесторам возможность получить источник доходов, превосходящий по размерам стандартные ставки капиталовложений, так как сдача в аренду кипрской недвижимости дает стабильно высокую прибыль. Отличным примером этого послужит статистика 2002-2003 гг. Двухкомнатная квартира недалеко от моря в любом из городов, расположенных на побережье, могла без проблем быть сдана в летний сезон за $800-1000 в месяц. Вилла на побережье с 3-4 спальнями, сдавалась за $2000-3000. Заключив контракт аренды на год или более, владелец недвижимости получал менее высокий, но при этом более стабильный доход.
Поворотный момент
Популярность Кипра среди россиян во многом была связана с тем, что до января 2004 г. для въезда в страну не требовалось визы. В связи со вступлением Кипра в ЕС ситуация изменилась, и, хотя введенные визы были и остаются бесплатными, число желающих посетить остров, равно как и приобрести на нем недвижимость, стало сокращаться. Это было связано с несовершенством процедуры выдачи виз и с отсутствием в первый год после реформы кипрских консульств в крупных российских городах. Кроме того, после вступления в ЕС в мае 2004 г. постепенно стали ужесточаться законы, затрагивающие права иностранцев.
В результате Кипр стал сдавать свои позиции как привлекательное направление для туристов. Летние сезоны 2004 и 2005 гг. были для туристической индустрии острова, во многом ориентированной на россиян, малоприбыльными. Это обстоятельство заставило власти Кипра всерьез задуматься о том, как снова сделать остров привлекательным для гостей из Росси - страны, не входящей в ЕС. Президент Республики решил взять дело под личный контроль. Была создана специальная правительственная комиссия, которая в короткие сроки обеспечила бесперебойную работу кипрских консульств и выдачу россиянам виз в день подачи документов.
Снова на пике популярности
В нынешнем году россияне вновь повернулись лицом к Кипру. Об этом говорит статистика туристической индустрии – большинство отелей острова были полностью зарезервированы на весь летний сезон еще в феврале-марте. Да и профессионалы рынка недвижимости с радостью подтверждают, что количество сделок, где покупателями являются русские, неуклонно растет.
«Действительно, введение Кипром визового режима вызвало определенную настороженность и у туристов и у покупателей недвижимости, люди заняли выжидательную позицию, - говорит Юрий Курначенков, глава представительства кипрской компании Lordos Properties. – Однако сейчас стало ясно, что кипрские власти даже в новых условиях стремятся обеспечить режим максимального благоприятствования для россиян. Упростилось получение визы для покупателей недвижимости, у них есть возможность получить мультивизу сроком на один или два года, с неограниченным числом посещений Кипра. В результате спрос на недвижимость Кипра выходит на прежние позиции - как до вступления страны в ЕС. Покупатели, с одной стороны, привыкли к уровню цен, а с другой стороны, убедились, что в наступивших переменах нет ничего страшного».
На пике популярности в этом сезоне находятся семейные коттеджи и виллы с видом на море. Чаще всего покупки совершаются в элитных комплексах, состоящих из 8-10 отдельно стоящих вилл, выстроенных по индивидуальным проектам. Русские покупатели непременно хотят видеть в такой вилле большую террасу, аккуратный сад площадью около 3 соток, желательно уже со взрослыми деревьями, и, конечно же, большой бассейн. В здании как правило расположены 3-4 спальни, 2-3 ванные комнаты, несколько подсобных помещений. Большинство подобных проектов также имеют площадку для барбекю в одной из частей сада. Цены на дома такого уровня начинаются от $450 000, а в среднем составляют около $650 000.
На втором месте в списке наиболее востребованных русскими объектов стоят квартиры с двумя или тремя спальнями, обязательно в современных жилых комплексах, которые строятся в самых разных района Кипра. Такие комплексы обычно представляют собой несколько двух-трехэтажных домов с просторными квартирами. Территория комплекса предназначена только для собственников жилья, обычно она включает в себя большой общий бассейн, площадку для игр и паркинг. Цена на квартиру с тремя спальнями в таком комплексе стартует от $240 000.
На третьем месте по объему русских инвестиций находятся таунхаусы. В этом типе жилья сочетаются элементы квартиры и загородного дома. Отдельный вход и небольшой участок земли роднят таунхаусы с виллами, наличие соседей за стеной напоминает о городском жилье. На первом этаже обычно расположены полностью оборудованная кухня, столовая и гостиная, на втором – две-три спальни со встроенными шкафами и ванной. Третьим этажом часто становится уютная жилая мансарда. От виллы или коттеджа таунхаус отличается площадью - он более скромных размеров. Цены на такой тип жилья колеблются в диапазоне от $250 000 до $300 000.
Хотя Кипр и невелик по размерам, но недвижимость в разных его районах имеет свои особенности. «Я бы выделил четыре основных региона - Пафос, Лимассол, Ларнаку и Протарас, - говорит Юрий Курначенков. - Среди европейцев очень популярен Пафос – главный туристический район Кипра, с замечательными видами, античными памятниками архитектуры и развитым рынком недвижимости. Однако россияне скорее предпочитают покупки в Лимассоле, втором по величине городе Кипра. Здесь в значительно большей степени развита инфраструктура, гораздо активнее культурная жизнь, нет недостатка в развлечениях. Именно в Лимассоле находятся элитные районы Кипра, такие как Калогири, с его шикарнейшими виллами. Очень интересен район Ларнаки, где активно развивается инфраструктура, его сильные стороны – близость аэропорта и прекрасные дороги. Район Протараса популярен у киприотов - благодаря прекрасной природе и самым лучшим на острове песчаным пляжам. Несмотря на интенсивное развитие этого района, в последнее время цены здесь не столь высоки. С точки зрения инвестиций он очень привлекателен».
Российский покупатель – лучший, но требовательный
Если 10 лет назад у русских покупателей зарубежной недвижимости было всего два варианта - Испания и Кипр, причем в пользу Кипра говорили в первую очередь более привлекательные цены, то сейчас конкурирующих стран гораздо больше, причем ценовой фактор говорит скорее в пользу развивающихся рынков, таких как Болгария или Турция. Что же может предложить Кипр в качестве своих конкурентных преимуществ? «Первое, и самое важное, преимущество Кипра – четкое законодательство, регулирующее вопросы собственности на недвижимость, - говорит Андреас Хулудис, глава российского представительства компании Pafilia. – Второе – на Кипре в течение многих десятилетий существует единая кадастровая система, тогда как во многих странах с развивающимися рынками, например в Черногории и Турции, она еще только создается. Сложилось и ценообразование - клиент точно знает, за что платит, рынок понятен и не имеет таких сложных региональных тенденций, как в Испании или во Франции».
Еще одно важное изменение – русские стали воспринимать недвижимость на Кипре не только как место для отдыха, но скорее как выгодный и доступный инвестиционный инструмент. При этом наиболее выгодная стратегия – покупка недвижимости на стадии строительства для ее дальнейшей перепродажи, хотя сдача недвижимости в аренду также практикуется. По оценкам компании Pafilia, в которой существует свой отдел аренды, занимающийся и поиском арендаторов, и управлением объектом, и его эксплуатацией, чистый доход собственника от сдачи недвижимости внаем составляет около 5% годовых, при загрузке объекта около 60% в год.
Характеризуя покупателя из России, представители кипрских агентств и строительных компаний единодушны. По их мнению, типичный русский выбирает самое лучшее, но не совершает покупку, пока не убедится в том, что недвижимость действительно соответствует самым высоким стандартам и что все документы в порядке. В целом к российским покупателям отношение уважительное. Это неудивительно, ведь чаще всего их выбор падает на элитную недвижимость.
Строительные компании быстро реагируют даже на малейшие изменения вкусов потребителей. Еще 5-6 лет назад новая недвижимость сдавалась с весьма скромным внутренним убранством – встроенными шкафами и кухнями, незамысловатой сантехникой, - то теперь все чаще в ход идут современные высококачественные отделочные материалы. В гостиной и спальнях полы выкладывают гранитными или мраморными плитами, подавляющее большинство новых вилл и коттеджей имеют систему климат-контроля, джакузи и бассейны лагунного типа с новейшими системами очистки воды. В интерьере престижной недвижимости часто используются панели из ценных пород дерева. Кроме того, приобретая недвижимость на завершающих этапах строительства, покупатель может самостоятельно разработать дизайн внутренних помещений, распланировать зеленые зоны на земельном участке, прилегающем к дому. Можно также воспользоваться разработками строительной компании, откорректировав их в соответствии со своими вкусами.
Ни один престижный жилой комплекс и ни одна дорогая вилла на Кипре не обходятся без роскошного сада, пусть даже и небольшого. Зная любовь россиян к пальмам и фонтанам, этим атрибутам южных курортов, кипрские строители часто украшают ими роскошные частные владения. Среди других аксессуаров нередко встречаются греческие амфоры или миниатюрные статуи древнегреческих богов.
Немного о перспективах…
Современный рынок кипрского жилья активно развивается в двух направлениях. Во-первых, ежегодно вводится в эксплуатацию множество бюджетных жилых комплексов, весьма привлекательных по ценам. Квартира с двумя спальнями в них может стоить около $150 000, с одной спальней – от $110 000. Второе направление – это возведение комплексов элитных вилл. Выбор участков под их строительство осуществляется с учетом трех самых важных требований современных покупателей – район должен быть тихим, близким к морю и находиться недалеко от всех необходимых объектов инфраструктуры – магазинов, ресторанов и развлекательных центров.
«Качество кипрской недвижимости за последние годы заметно улучшилось, - говорит Андреас Хулудис. - Если в 1990-х гг. русские покупали дома, особенно не разбираясь, за что именно платят деньги, то сегодня они ориентируются в архитектуре, в дизайне, в качестве строительства. Естественно, застройщики не стоят на месте, они конкурируют друг с другом и стремятся предложить наилучшие варианты. И если при строительстве комплекса апартаментов трудно предложить что-то эксклюзивное, то при покупке вилл возможны действительно нестандартные решения».
Политика кипрских строительных компаний – «все для клиента». Это подкупает и делает саму идею приобретения дома на этой земле более привлекательной. Но даже если отбросить эмоции, то нетрудно сделать вывод, что, несмотря на все колебания рынка, Кипр по-прежнему является привлекательным объектом для инвестирования, имеющим хороший потенциал в будущем.
