Налоги на Кипре при покупке, продаже и владении недвижимостью

Кипр проводит в 2026 году масштабную налоговую реформу. 22 декабря 2025 года парламент утвердил большой пакет положений, которые вступили в силу с 1 января 2026 года.

Изменения касаются не только сферы недвижимости, но также бизнеса и частных лиц: корпоративный налог вырос с 12,5 до 15%, необлагаемый налог на доходы физлиц поднят с 19 500 до 22 000 евро, то есть, если человек зарабатывает менее 22 000, он не платит НДФЛ. Далее прогрессивная ставка, которая начинается 20% и заканчивается 35%.  

Нововведения кардинально меняют экономику владения жильём. Разбираемся по порядку.  

НДС при покупке новостроек на Кипре: условия и расчёты

Самым обсуждаемым изменением стало переформатирование правил применения льготной ставки НДС.

Стандартная ставка составляет 19%. Условия по льготному 5-процентному НДС, концептуально введенные в 2023 году, сохраняют свою актуальность, однако с 2026 года начинают действовать более строгие временные рамки и лимиты.

Важно помнить, что пониженная ставка 5% – это не автоматическая привилегия для всех новостроек, а социальная льгота. Она предназначена исключительно для физических лиц, приобретающих недвижимость в качестве основного места жительства на Кипре.

Для применения ставки 5% по текущим правилам необходимо соблюдение строгих критериев:

1. Стоимость объекта не должна превышать 350 000 евро;
2. Общая стоимость жилья (с учётом мебели и техники) не может быть выше 475 000 евро (на разницу между 350 000 и 475 000 евро начисляется 19%);
3. Льготная ставка применяется только к первым 130 кв. м площади;
4. Общая площадь жилья не должна превышать 190 кв. м.

Льгота применяется по заявлению.

При изменении назначения объекта (например, квартира перестала быть основным жильём) возможны последствия в виде доначислений.

В 2026 году действует переходный период. Если заявление на получение разрешения на строительство или заявление на применение льготы будет подано до 15 июня 2026 года, покупатель может воспользоваться «старыми», более мягкими, условиями. Они предусматривают льготу на 200 кв. м площади без жёстких лимитов по общей стоимости жилья.

Пример расчета НДС для квартиры 100 кв. м стоимостью 300 000 евро согласно новым условиям:

• объект полностью укладывается в лимиты (площадь до 130 кв. м, цена до 350 000 евро);
• расчет налога: 300 000 евро × 5% = 15 000 евро;
• экономия по сравнению со стандартной ставкой (19%) составляет 42 000 евро.

Обратите внимание, если вы приобретаете недвижимость как «дачу» (не для постоянного проживания) или с целью инвестиций, вы обязаны уплатить полные 19% НДС.

Обсуждается и дальнейшее ужесточение условий для льготы. Вероятно, в дальнейшем допустимую площадь для 5-процентного налога понизят до 100 000 евро.  

Отмена гербового сбора и расчёт Transfer Fee при покупке на вторичном рынке

Одной из самых позитивных новостей реформы стала полная отмена с 1 января 2026 года гербового сбора (Stamp Duty). Ранее этот сбор взимался при заключении контракта и зависел от суммы сделки.

Теперь покупатели полностью освобождены от этого платежа. Масштабы экономии: при покупке апартаментов за 200 000 евро – 400 евро, при покупке виллы за 1 млн инвестор сэкономит уже порядка 2000 евро.

Ситуация с налогом на переход права собственности (Transfer Fee) осталась прежней:

• если сделка облагается НДС (первичный рынок) – Transfer Fee не взимается (0%);
• если сделка не облагается НДС (вторичный рынок) – применяется скидка 50% на сумму налога.

Пример расчета Transfer Fee для вторичной недвижимости ценой 200 000 евро (один собственник):

1. На первые 85 000 евро ставка 3% = 2 550 евро;
2. На следующие 85 000 евро ставка 5% = 4 250 евро;
3. На оставшиеся 30 000 евро ставка 8% = 2 400 евро;
4. Общая сумма по базовым ставкам: 9 200 евро;
5. Итого к оплате (с учетом 50% скидки): 4 600 евро.

Вторичный рынок по-прежнему привлекательный с точки зрения сопутствующих расходов.

Transfer Fee уплачивается в земельном кадастре в день передачи титула. Можно вносить платежи и поэтапно. Иногда супругам целесообразно оформить два титула, чтобы оптимизировать налог.

Ежегодные расходы владельца недвижимости на Кипре

Государственный налог на недвижимость (Immovable Property Tax) по-прежнему отсутствует. Однако ежегодно взимаются муниципальные сборы (мусор, уличное освещение, канализация/дренаж и тому подобное). В среднем суммарно выходит 90–300 евро в год в зависимости от муниципалитета, района и типа объекта. Для некоторых объектов может быть выше.

В коммунальные платежи обязательно включено обслуживание придомовой территории. Если есть управляющая компания, стоимость её услуг может составлять от 100 до 500 евро в год.

Для самостоятельных объектов (например, вилл) расходы будут неравномерными от месяца к месяцу в зависимости от графика приглашения специалистов:

• Обслуживание бассейна: 150 евро в месяц;
• Садовник: 40 евро один раз в 3-4 месяца;
• Дезинфекция (борьба с паразитами и грызунами): 30 евро один раз в 2-3 месяца.

Отдельной статьей идут расходы на ресурсы:

• Вода оплачивается по счётчикам расхода. Обычно расходы за три месяца составляют 30–35 евро, счёт водоканал выставляет один раз в 3 месяца.
• Электричество также по счётчикам. В среднем расходы за 2 месяца составляют от 50 до 150 евро. Сумма зависит от времени использования кондиционеров и нагревательных приборов. Счёт выставляется один раз в 2 месяца.
• Вывоз мусора оплачивается один раз в год по счёту от муниципалитета (как часть вышеупомянутых сборов). В среднем этот компонент расходов составляет 120–140 евро в год.

Страхование недвижимости остается добровольным (если нет ипотеки), стоимость пакета составляет от 60 евро в год и выше.

На рынке активно обсуждается возможное введение так называемого «налога на особняки» (объекты стоимостью свыше 3 млн евро). Однако, скорее всего, в 2026 году этого не произойдёт.

Налог на прирост капитала при продаже: существенное повышение льгот

Ставка налога на прирост капитала (Capital Gains Tax) осталась на уровне 20%. Однако с 2026 года кардинально выросли необлагаемые минимумы, что делает продажу значительно выгоднее.

При продаже основного жилья, то есть в котором вы проживали минимум 5 лет, вы освобождаетесь от налога, если сумма прибыли (разница между суммой продажи и суммой покупки) до 150 000 евро. Такой льготой можно воспользоваться раз в жизни. Уменьшить сумму прибыли можно, заминусовав расходы на ремонт, услуги, агента, адвоката.

Пример расчёта налога при продаже основного жилья, то есть в котором вы проживали более 5 лет:

• Квартира куплена за 200 000 евро, а продаёте вы за 380 000 евро плюс 30 000 евро вкладывали в ремонт, услуги агента, адвоката.
• Получается: 380 0000 – 200 000 – 30 000 = 150 000 евро – налогооблагаемая база.
• Так как сумма прибыли не превышает 150 000 евро, налог 0%

При продаже инвестиционного жилья или повторной продаже основного жилья налог 20% придётся уплатить, но предусмотрены льготы.

Если раньше базовая льгота составляла 17 086 евро для суммы прибыли в 85 430 евро, то теперь она равна 30 000 евро для суммы прибыли в 150 000 евро.

Пример расчёта налога при продаже инвестиционной квартиры:

• Куплена за 200 000 евро, продана за 300 000 евро. Прибыль: 100 000 евро.
• Вычитаем новую базовую льготу: 100 000 – 30 000 = 70 000 евро (налогооблагаемая база).
• Налог к уплате (20%): 14 000 евро

При наследовании, дарении, благотворительной помощи налог на прибыль не взимается. Не будет налога также при переводе недвижимости с одной компании на другую, при условии, что собственник один.

Налог на доходы от аренды недвижимости на Кипре

Здесь произошли существенные изменения к лучшему.

С 1 января 2026 года налогообложение арендного дохода стало гораздо лояльнее к собственнику жилья. Главная новость – отмена оборонного взноса (SDC) на доходы от аренды. Ранее этот налог составлял 3% от 75% валового дохода. Теперь он полностью упразднён для всех категорий владельцев.

Арендодатель уплачивает подоходный налог (PIT) по прогрессивной ставке от 0 до 35%.

Общие условия по подоходному налогу как для резидентов, так и для non-dom-резидентов:

Необлагаемый порог дохода – 22 000 евро в год (ранее 19 500). Далее по следующей шкале:

Налог можно оптимизировать, вычитая из налогооблагаемой базы расходы, например, на ремонт.

Помимо PIT, необходимо ещё делать взнос в ГЕСИ (GESY) – 2,65% от валового дохода (налог на здравоохранение).

Пример расчёта при годовом доходе от аренды 20 000 евро:

• Подоходный налог: 0 евро (так как доход ниже порога 22 000 евро);
• Оборонный взнос: 0 евро (отменен);
• ГЕСИ: 20 000 евро × 2,65% = 530 евро;
• Итого чистый доход: 19 470 евро.

Отметим, что с июля 2026 года арендные платежи свыше 500 евро должны осуществляться по безналичному расчёту.

Статус Non-dom

С июля 2015 года на Кипре действует статус недомицильного налогового резидента (non-domiciled tax resident), обладая которым иностранец освобождается от уплаты некоторых налогов. Теперь этот статус не влияет на налоги на доходы от аренды (льготы единые для всех), но по-прежнему даёт иные привилегии:

• полное освобождение от оборонного взноса на дивиденды (стандартная ставка 17%);
• полное освобождение от оборонного взноса на процентный доход по депозитам (стандартная ставка 30%).

Недомицильный налоговый резидент – это иностранец, для которого Кипр юридически не является «центром жизненных интересов», но при этом он должен находиться в стране 183 дня в течение одного календарного года. Нондом-резидентом имеет право стать человек, рожденный за рубежом, который был налоговым резидентом Кипра менее 17 лет из последних 20 лет.

В 2026 году статус non-dom остаётся актуальным, прежде всего, для дивидендов и процентов. При этом реформа вводит механизм продления налоговых преимуществ после истечения стандартного периода (17 лет) – через фиксированный ежегодный платёж на дополнительные периоды (5+5 лет).

Резюме: оценка изменений

Пожалуй, налоговая реформа 2026 года принесла больше плюсов, чем минусов покупателю и владельцу недвижимости. Основное: полная отмена гербового сбора и оборонного взноса на аренду, повышение необлагаемого минимума по подоходному налогу (до 22 000 евро) и налогу на прирост капитала (до 30 000 евро).

Однако есть и вызовы. Прежде всего, усложнение доступа к льготной ставке НДС 5%. Инвесторам, планирующим покупку дорогой недвижимости, стоит поторопиться, чтобы успеть воспользоваться переходным периодом до 15 июня 2026 года.

Выгоднее всего условия выглядят для покупателей основного жилья в лимитах льготного НДС и для арендодателей, поскольку отмена SDC снизила налоговую нагрузку на ренту для всех.

В целом Кипр сохраняет статус страны с одной из самых лояльных налоговых систем в Европе, смещая фокус поддержки на реальных резидентов и прозрачные инвестиции.

Кипр остаётся одной из лучших юрисдикций в Европе. Очень много экспатов приезжает, спрос большой. Доход от сдачи в аренду, по словам экспертов, – гарантированно 7-7,5%. Жильё только дорожает, проектов выходит много, и значительная часть предложения раскупается на старте.

Благодарим за помощь в подготовке материала:

генерального директора DOM Real Estate Кирилл Равченко

менеджер компании MySpace Real Estate Викторию Яцюта