Налоги на Кипре при покупке, продаже и владении недвижимостью

Кипр проводит в 2026 году масштабную налоговую реформу. 22 декабря 2025 года парламент утвердил большой пакет положений, которые вступили в силу с 1 января 2026 года.

Изменения касаются не только сферы недвижимости, но также бизнеса и частных лиц: корпоративный налог вырос с 12,5 до 15%, необлагаемый налог на доходы физлиц поднят с 19 500 до 22 000 евро, то есть, если человек зарабатывает менее 22 000, он не платит НДФЛ. Далее прогрессивная ставка, которая начинается 20% и заканчивается 35%.  

Нововведения кардинально меняют экономику владения жильём. Разбираемся по порядку.  

НДС при покупке новостроек на Кипре: условия и расчёты

Самым обсуждаемым изменением стало переформатирование правил применения льготной ставки НДС.

Стандартная ставка составляет 19%. Условия по льготному 5-процентному НДС, концептуально введенные в 2023 году, сохраняют свою актуальность, однако с 2026 года начинают действовать более строгие временные рамки и лимиты.

Важно помнить, что пониженная ставка 5% – это не автоматическая привилегия для всех новостроек, а социальная льгота. Она предназначена исключительно для физических лиц, приобретающих недвижимость в качестве основного места жительства на Кипре.

Для применения ставки 5% по текущим правилам необходимо соблюдение строгих критериев:

1. Стоимость объекта не должна превышать 350 000 евро;
2. Льготная ставка применяется только к первым 130 кв. м площади;
3. Комбинированная ставка (если цена 350 000–475 000 евро или площадь 130–190 кв. м): 5% – на первые 350 000 евро (или первые 130 кв. м), 19% – на оставшуюся сумму до 475 000 евро (или на оставшуюся площадь до 190 кв. м).

Источник: //www.homesoverseas.ru/news/Kipr_prodlil_perehodnyj_period_po_podache_zajavlenija_na_lgotnyj_NSD_5Если объект имеет площадь более 190 кв. м или стоимость более 475 000 евро, к нему применяется ставка 19%.

Льгота применяется по заявлению.

При изменении назначения объекта (например, квартира перестала быть основным жильём) возможны последствия в виде доначислений.

В 2026 году действует переходный период. Если заявление на применение льготы будет подано до конца 2026 года, покупатель может воспользоваться «старыми», более мягкими, условиями. Они предусматривают льготу на 200 кв. м площади без жёстких лимитов по общей стоимости жилья.

Пример расчета НДС для квартиры 100 кв. м стоимостью 300 000 евро согласно новым условиям:

• объект полностью укладывается в лимиты (площадь до 130 кв. м, цена до 350 000 евро);
• расчет налога: 300 000 евро × 5% = 15 000 евро;
• экономия по сравнению со стандартной ставкой (19%) составляет 42 000 евро.

Обратите внимание, если вы приобретаете недвижимость как «дачу» (не для постоянного проживания) или с целью инвестиций, вы обязаны уплатить полные 19% НДС.

Обсуждается и дальнейшее ужесточение условий для льготы. Вероятно, в дальнейшем допустимую площадь для 5-процентного налога понизят до 100 000 евро.  

Отмена гербового сбора и расчёт Transfer Fee при покупке на вторичном рынке

Одной из самых позитивных новостей реформы стала полная отмена с 1 января 2026 года гербового сбора (Stamp Duty). Ранее этот сбор взимался при заключении контракта и зависел от суммы сделки.

Теперь покупатели полностью освобождены от этого платежа. Масштабы экономии: при покупке апартаментов за 200 000 евро – 400 евро, при покупке виллы за 1 млн инвестор сэкономит уже порядка 2000 евро.

Ситуация с налогом на переход права собственности (Transfer Fee) осталась прежней:

• если сделка облагается НДС (первичный рынок) – Transfer Fee не взимается (0%);
• если сделка не облагается НДС (вторичный рынок) – применяется скидка 50% на сумму налога.

Пример расчета Transfer Fee для вторичной недвижимости ценой 200 000 евро (один собственник):

1. На первые 85 000 евро ставка 3% = 2 550 евро;
2. На следующие 85 000 евро ставка 5% = 4 250 евро;
3. На оставшиеся 30 000 евро ставка 8% = 2 400 евро;
4. Общая сумма по базовым ставкам: 9 200 евро;
5. Итого к оплате (с учетом 50% скидки): 4 600 евро.

Вторичный рынок по-прежнему привлекательный с точки зрения сопутствующих расходов.

Transfer Fee уплачивается в земельном кадастре в день передачи титула. Можно вносить платежи и поэтапно. Иногда супругам целесообразно оформить два титула, чтобы оптимизировать налог.

Ежегодные расходы владельца недвижимости на Кипре

Государственный налог на недвижимость (Immovable Property Tax) по-прежнему отсутствует. Однако ежегодно взимаются муниципальные сборы (мусор, уличное освещение, канализация/дренаж и тому подобное). В среднем суммарно выходит 90–300 евро в год в зависимости от муниципалитета, района и типа объекта. Для некоторых объектов может быть выше.

В коммунальные платежи обязательно включено обслуживание придомовой территории. Если есть управляющая компания, стоимость её услуг может составлять от 100 до 500 евро в год.

Для самостоятельных объектов (например, вилл) расходы будут неравномерными от месяца к месяцу в зависимости от графика приглашения специалистов:

• Обслуживание бассейна: 150 евро в месяц;
• Садовник: 40 евро один раз в 3-4 месяца;
• Дезинфекция (борьба с паразитами и грызунами): 30 евро один раз в 2-3 месяца.

Отдельной статьей идут расходы на ресурсы:

• Вода оплачивается по счётчикам расхода. Обычно расходы за три месяца составляют 30–35 евро, счёт водоканал выставляет один раз в 3 месяца.
• Электричество также по счётчикам. В среднем расходы за 2 месяца составляют от 50 до 150 евро. Сумма зависит от времени использования кондиционеров и нагревательных приборов. Счёт выставляется один раз в 2 месяца.
• Вывоз мусора оплачивается один раз в год по счёту от муниципалитета (как часть вышеупомянутых сборов). В среднем этот компонент расходов составляет 120–140 евро в год.

Страхование недвижимости остается добровольным (если нет ипотеки), стоимость пакета составляет от 60 евро в год и выше.

На рынке активно обсуждается возможное введение так называемого «налога на особняки» (объекты стоимостью свыше 3 млн евро). Однако, скорее всего, в 2026 году этого не произойдёт.

Налог на прирост капитала при продаже: существенное повышение льгот

Ставка налога на прирост капитала (Capital Gains Tax) осталась на уровне 20%. Однако с 2026 года кардинально выросли необлагаемые минимумы, что делает продажу значительно выгоднее.

При продаже основного жилья, то есть в котором вы проживали минимум 5 лет, вы освобождаетесь от налога, если сумма прибыли (разница между суммой продажи и суммой покупки) до 150 000 евро. Такой льготой можно воспользоваться раз в жизни. Уменьшить сумму прибыли можно, заминусовав расходы на ремонт, услуги, агента, адвоката.

Пример расчёта налога при продаже основного жилья, то есть в котором вы проживали более 5 лет:

• Квартира куплена за 200 000 евро, а продаёте вы за 380 000 евро плюс 30 000 евро вкладывали в ремонт, услуги агента, адвоката.
• Получается: 380 0000 – 200 000 – 30 000 = 150 000 евро – налогооблагаемая база.
• Так как сумма прибыли не превышает 150 000 евро, налог 0%

При продаже инвестиционного жилья или повторной продаже основного жилья налог 20% придётся уплатить, но предусмотрены льготы.

Если раньше базовая льгота составляла 17 086 евро для суммы прибыли в 85 430 евро, то теперь она равна 30 000 евро для суммы прибыли в 150 000 евро.

Пример расчёта налога при продаже инвестиционной квартиры:

• Куплена за 200 000 евро, продана за 300 000 евро. Прибыль: 100 000 евро.
• Вычитаем новую базовую льготу: 100 000 – 30 000 = 70 000 евро (налогооблагаемая база).
• Налог к уплате (20%): 14 000 евро

При наследовании, дарении, благотворительной помощи налог на прибыль не взимается. Не будет налога также при переводе недвижимости с одной компании на другую, при условии, что собственник один.

Налог на доходы от аренды недвижимости на Кипре

Здесь произошли существенные изменения к лучшему.

С 1 января 2026 года налогообложение арендного дохода стало гораздо лояльнее к собственнику жилья. Главная новость – отмена оборонного взноса (SDC) на доходы от аренды. Ранее этот налог составлял 3% от 75% валового дохода. Теперь он полностью упразднён для всех категорий владельцев.

Арендодатель уплачивает подоходный налог (PIT) по прогрессивной ставке от 0 до 35%.

Общие условия по подоходному налогу как для резидентов, так и для non-dom-резидентов:

Необлагаемый порог дохода – 22 000 евро в год (ранее 19 500). Далее по следующей шкале:

Налог можно оптимизировать, вычитая из налогооблагаемой базы расходы, например, на ремонт.

Помимо PIT, необходимо ещё делать взнос в ГЕСИ (GESY) – 2,65% от валового дохода (налог на здравоохранение).

Пример расчёта при годовом доходе от аренды 20 000 евро:

• Подоходный налог: 0 евро (так как доход ниже порога 22 000 евро);
• Оборонный взнос: 0 евро (отменен);
• ГЕСИ: 20 000 евро × 2,65% = 530 евро;
• Итого чистый доход: 19 470 евро.

Отметим, что с июля 2026 года арендные платежи свыше 500 евро должны осуществляться по безналичному расчёту.

Статус Non-dom

С июля 2015 года на Кипре действует статус недомицильного налогового резидента (non-domiciled tax resident), обладая которым иностранец освобождается от уплаты некоторых налогов. Теперь этот статус не влияет на налоги на доходы от аренды (льготы единые для всех), но по-прежнему даёт иные привилегии:

• полное освобождение от оборонного взноса на дивиденды (стандартная ставка 17%);
• полное освобождение от оборонного взноса на процентный доход по депозитам (стандартная ставка 30%).

Недомицильный налоговый резидент – это иностранец, для которого Кипр юридически не является «центром жизненных интересов», но при этом он должен находиться в стране 183 дня в течение одного календарного года. Нондом-резидентом имеет право стать человек, рожденный за рубежом, который был налоговым резидентом Кипра менее 17 лет из последних 20 лет.

В 2026 году статус non-dom остаётся актуальным, прежде всего, для дивидендов и процентов. При этом реформа вводит механизм продления налоговых преимуществ после истечения стандартного периода (17 лет) – через фиксированный ежегодный платёж на дополнительные периоды (5+5 лет).

Резюме: оценка изменений

Пожалуй, налоговая реформа 2026 года принесла больше плюсов, чем минусов покупателю и владельцу недвижимости. Основное: полная отмена гербового сбора и оборонного взноса на аренду, повышение необлагаемого минимума по подоходному налогу (до 22 000 евро) и налогу на прирост капитала (до 30 000 евро).

Однако есть и вызовы. Прежде всего, усложнение доступа к льготной ставке НДС 5%. Инвесторам, планирующим покупку дорогой недвижимости, стоит поторопиться, чтобы успеть воспользоваться переходным периодом до 15 июня 2026 года.

Выгоднее всего условия выглядят для покупателей основного жилья в лимитах льготного НДС и для арендодателей, поскольку отмена SDC снизила налоговую нагрузку на ренту для всех.

В целом Кипр сохраняет статус страны с одной из самых лояльных налоговых систем в Европе, смещая фокус поддержки на реальных резидентов и прозрачные инвестиции.

Кипр остаётся одной из лучших юрисдикций в Европе. Очень много экспатов приезжает, спрос большой. Доход от сдачи в аренду, по словам экспертов, – гарантированно 7-7,5%. Жильё только дорожает, проектов выходит много, и значительная часть предложения раскупается на старте.

Благодарим за помощь в подготовке материала:

генерального директора DOM Real Estate Кирилл Равченко

менеджер компании MySpace Real Estate Викторию Яцюта