Но не природные красоты и комфортный климат в первую очередь привлекают тех, кто покупает болгарские квартиры и дома. Низкие цены и их быстрый рост вкупе с бурным экономическим развитием страны уже не первый год вызывают неподдельный интерес у охотников за прибылью. И хотя специалисты говорят о том, что покупка все чаще делается для собственного проживания, а не для перепродажи или аренды, именно инвестиционная привлекательность остается визитной карточкой рынка болгарской недвижимости.
Риск или выгода?
Мировые тенденции таковы, что значительную часть инвесторов уже не удовлетворяют надежные, но малоприбыльные вложения в недвижимость развитых европейских стран, таких как Испания, Франция или Великобритания. Наиболее актуальными считаются так называемые emerging markets – недавно сложившиеся, развивающиеся рынки. В этом названии прекрасно отражается их непредсказуемый характер, ведь если глагол to emerge в переводе с английского означает «появляться», то существительное emergency - это «непредвиденный случай».
Хотя рынок Болгарии, безусловно, относится к числу emerging markets, его характер более устойчив, чем у многих других. Благодаря продуманным изменениям в законодательстве и стабилизации экономики Болгария на сегодняшний день рассматривается мировым сообществом как страна с благоприятным инвестиционным климатом.
Характерно, что в местную недвижимость инвестируют не только иностранные частные лица, но и корпорации. Так, по сообщению агентства деловой информации Bloomberg среди стран, в недвижимость которых будут вкладывать средства британские банки, страховые компании и пенсионные фонды, Болгария занимает отнюдь не последнее место – здесь предполагается купить около 20 000 объектов.
Заметим, что крупные российские компании также инвестируют в Болгарию. После некоторого охлаждения отношений между двумя странами во время перестройки дружественные и экономические связи сейчас снова налаживаются. Среди инвесторов – «Газпром», «ЛУКОЙЛ», Правительство Москвы, и объектом инвестиций все чаще становятся сфера туризма и недвижимость.
Еще один положительный момент – европейские покупатели могут воспользоваться разнообразными кредитными схемами, при которых первоначальный взнос не превышает 40% суммы покупаемого объекта. Все это вместе взятое говорит о том, что растущий и высокодоходный рынок недвижимости Болгарии при этом достаточно надежен.
На пути к ЕС
Болгария предлагает разнообразные возможности для покупателей недвижимости. Здесь можно приобрести собственность как на морском побережье, так и на горных курортах. Между этими вариантами – всего лишь несколько часов езды на автомобиле. Еще один вариант – сельские дома, но это уже на любителя.
Цены на недвижимость в Болгарии постоянно растут, но все еще остаются одними из самых низких в Европе. Те, кто сделал покупку два-три года назад, сейчас владеют собственностью, подорожавшей едва ли не вдвое. Сейчас рост цен несколько снизился - до 15-25% в год, и, по мнению большинства экспертов эти темпы в ближайшее время сохранятся - вплоть до выравнивания со среднеевропейскими.
На снижение темпов роста цен, несомненно, оказало влияние относительно слабое развитие инфраструктуры. К сожалению, Болгария пока не может похвастать столь же развитой и современной транспортной системой, как страны Западной Европы, она все еще отстает по уровню туристического сервиса. Однако скорое присоединение к Европейскому Союзу (1 января 2007 г.) должно сыграть свою положительную роль. Только в ближайшие пять лет ЕС планирует вложить в Болгарию более 11 млрд евро. В конце концов, еще относительно недавно и в Испании уровень развития инфраструктуры был отнюдь не столь высок, как сейчас.
На все вкусы
Британцы, как и большинство западноевропейцев, чаще покупают дома в горах или в сельской местности. Русские предпочитают Черноморское побережье и считаются любимыми клиентами болгарских риэлторских фирм - меньше торгуются, а покупают более дорогие объекты, на которые экономные европейцы предпочитают не раскошеливаться.
Наиболее выгодно инвестирование в строящееся жилье, благо объемы строительства на Черноморском побережье сейчас высоки как никогда. Количество предложений и разброс цен очень велики: можно купить апартаменты площадью от 40 до 500 кв. м в жилом комплексе, а можно приобрести и собственный дом с земельным участком. Есть предложения прямо на берегу моря, есть варианты и в 1-2 км от берега. Тут уж кому что нравится - шум туристической тусовки, или спокойный отдых. При желании можно отыскать и дом в горах, но с видом на море.
Как и в случае московских новостроек, самая выгодная покупка - на стадии проектирования, когда цены минимальны. По мере строительства стоимость недвижимости растет. При этом сроки строительства, как правило, не превышают одного года, так что, заключив договор в конце летнего сезона, следующим летом вы уже сможете отдыхать в собственных апартаментах.
Обычно покупателю предлагаются различные схемы оплаты, при которых размер первоначального платежа колеблется от 10% от стоимости недвижимости до 100%. В последнем случае обычно предусматриваются дополнительные скидки до 10%. Стоимость 1 кв. м колеблется от 500 до 1000 евро и зависит от местоположения комплекса, его расстояния до моря и стадии строительства. Дороже всего стоят полностью готовые и оборудованные апартаменты. Если расстояние до берега не более 200 м, а из окон открывается морская панорама, то стоимость 1 кв. м может достигать 2000 евро.
Предложение новых отдельно стоящих домов также велико, причем площадь земельного участка может составлять от 2 до 100 соток. Земля в последнее время дорожает невиданными ранее темпами, и в самых престижных районах ее цена уже достигла 30 000 евро за сотку, хотя для будущего строительства еще реально найти участки по землю по 5000-6000 евро за сотку. Заметим, что строители сейчас стараются строить поселки с домами в едином стиле, предлагая заодно и необходимые объекты инфраструктуры - бассейн, магазин, службу охраны и т. д.
Стоимость дома составляет от 100 000 до 500 000 евро и зависит от местонахождения, размера дома и участка, степени завершенности объекта, пакета инженерных систем. В пересчете на 1 кв. м цены начинаются от 500 евро и могут достигать нескольких тысяч евро, если учитывается стоимость большого участка.
Таким образом, в Болгарии можно приобрести недвижимость самой различной стоимости - от 30 000 евро за скромную квартиру, до 1 млн. евро за особняк на берегу, рядом с пляжем.
Буква закона
Отметим два важных нюанса болгарского законодательства. Пока в стране еще не разрешена покупка земли иностранцами, поэтому при покупке дома с участком следует зарегистрировать болгарскую фирму и на нее оформить приобретаемую недвижимость Апартаменты же можно спокойно приобретать и на физическое лицо. Делать покупки на болгарское подставное лицо категорически не рекомендуется – пожалуй, это единственный способ обмана с недвижимостью, который еще возможен в Болгарии.
Владение недвижимостью не дает российскому собственнику права безвизового въезда на территорию Болгарии. Правда, в законе предусмотрена возможность получения вида на жительство при инвестировании в болгарскую экономику более $100 000 и разрешения на постоянное проживание при инвестировании $500 000. После присоединения Болгарии к ЕС можно ожидать изменения законодательства и отмены этих ограничений.
Для тех, кто сомневается
А стоит ли покупать недвижимость на болгарском Черноморье, если предполагается пользоваться ею всего 1-2 месяца в году? Время спекулятивных покупок постепенно проходит - сейчас уже невозможно через год продать недвижимость за двойную цену. Так стоит ли тратить десятки и сотни тысяч евро?
Резонные вопросы! Однако спрос на жилье не падает. Во-первых, даже пессимистические прогнозы годового роста цен - 10% - вполне устраивают некоторых инвесторов. Во-вторых, все больше болгарских фирм предлагают услуги по управлению недвижимостью и сдаче ее в аренду, беря за это около 10% дохода. В результате вы получаете не только возможность для отдыха, но и небольшой операционный доход, который покроет текущие накладные расходы по эксплуатации недвижимости.
