Центр всегда в цене
Будапешт возник в 1873 г., когда официально объединились города Буда (Buda), Обуда (Óbuda) и Пешт (Pest). Дунай делит город на две части: Буда и Обуда расположены на холмистом городском западе, а Пешт находится на равнинах восточной стороны Дуная. Город разделен на 23 района, причем самые привлекательные для зарубежных инвесторов находятся на стороне Пешт, в центре города. Район V лежит на берегах Дуная, здесь находятся банковские и офисные комплексы, он считается наиболее престижным, и поэтому именно здесь наблюдаются самые высокие в городе цены на недвижимость. Район VI можно назвать вторым по привлекательности - он наполнен магазинами, ресторанами, театрами и кафе. Находящиеся в центре районы XIII и IX сейчас подвергаются серьезной реконструкции, и цены на недвижимость здесь пока невысоки. Соседние районы VII и VIII наиболее популярны у покупателей вторичного жилья, покупка здесь – это надежные инвестиции. Акос Мураньи из агентства Duna House Holding рассказывает: «Центр города застроен практически полностью, и найти здесь свободный участок земли крайне трудно. За последние несколько лет строительный бум охватил также районы, прилегающих к центру, и незастроенных участков здесь остается все меньше и меньше».
Цены улыбаются…
Рынок недвижимости Будапешта начал развиваться в 1990-х гг. и достиг пика в 2004 г., когда цены на недвижимость выросли в среднем на 19%. Аналитики ожидают, что рост продолжится в течение нескольких следующих лет, и этот прогноз выглядит вполне реалистично, особенно если учесть, что в 2010 г. Венгрия переходит на евро. Но, несмотря на постоянный рост, цены на жилье все еще очень конкурентоспособны, особенно если принять во внимание центральное местоположение наиболее популярных районов. Квартира с двумя спальнями в районе V, площадью 65-85 кв. м, стоит $150 000–200 000, в зависимости от своего качества. Цены в районах VI и VII - на 15-20% ниже.
Хотя повсюду в городе строятся новые жилые комплексы, наибольший интерес у иностранных инвесторов вызывает реконструкция существующих классических зданий с красивой архитектурой, высокими потолками и доступной ценой. Например, в районе VII недавно был отреставрирован дом со столетней историей - при проведении работ были сохранены четырехметровые потолки, фасаду вернули его первоначальный вид, а интерьеры и инженерная «начинка» были созданы с учетом всех современных требований к комфорту. Объект представлен компанией Harlon Overseas Properties, цены начинаются от $100 000.
В районе VIII агентство Central Home Hungary продает квартиру площадью в 75 кв. м в отреставрированном классическом здании неподалеку от West End City Center, крупного торгового комплекса в центре города, ее цена – всего $95 000. Если вы хотите жить в самом центре города, то фирма Capital Eyes предлагает за $350 000 отремонтированную квартиру с двумя спальнями, площадью 135 кв. м, находящуюся на Vaci Street в районе V. Меньшая по размерам квартира с одной спальней в районе XI обойдется всего в $115 000.
Покупайте больше!
Если вы хотите приобрести больше двух объектов недвижимости, вы должны создать в Венгрии фирму. Процесс прост, хотя для этого вам придется находиться в стране в течение нескольких дней и открыть счет в банке. Если вы хотите купить только один или два объекта, вам необходимо получить разрешение от венгерских властей. Это простая формальность, и ее можно осуществить, даже находясь за пределами страны.
Создание фирмы будет стоить около €1000, а разрешение на приобретение одного или двух объектов недвижимости обойдется в €400 и €450 соответственно. Другие затраты при покупке добавят к цене сделки около 10%, сюда включен налог на покупку или 6%-ный гербовый сбор, который взимается при приобретении вторичного жилья. Заметим, что квартиры в новостройках могут быть привлекательны ставками налога на покупку, чей размер зависит от стоимости квартиры, причем апартаменты, стоимость которых ниже $72 000, освобождаются от налога.
Как и на большинстве других перспективных рынков недвижимости, в Будапеште уже успели поработать британские инвесторы, страдающие от непомерно высоких цен на недвижимость в своей стране и ищущие варианты выгодных и доступных вложений за рубежом. Ричард Сэйл - один из таких первопроходцев. Исследовав европейские рынки недвижимости, он выбрал Будапешт из-за его устойчивой экономики и потенциально высокого роста стоимости жилья. Первоначально он приехал в город с целью сбора информации и фактов, но уже после первого же посещения города уехал, обладая коллекцией собственной недвижимости.
Ричард купил пять апартаментов приблизительно за $520 000, все они были реконструированы, причем работы к моменту сделки уже завершились. Ричард полагает, что это было удачное приобретение: «Я должен был основать фирму, чтобы купить недвижимость, и это оказалось достаточно просто. Более проблематичным выглядит управление недвижимостью из-за границы, но прирост капитала кажется многообещающим». Апартаменты сданы в аренду, и, хотя доход от нее оказался несколько меньшим, чем ожидал Ричард, это все-таки выгодные инвестиции.
Новостройки в «неспальном» районе
Спрос на будапештскую недвижимость продолжает расти, и в ответ увеличивается количество новостроек. Как и на многих других рынках, в том числе и в Москве, здесь распространены сделки на этапе строительства, причем купленная таким образом недвижимость растет в цене еще до сдачи объекта. Нередко схема финансирования выстроена так, что первоначальный депозит очень невелик. Например, компания Harlon Overseas Properties предлагает жилой комплекс, который будет состоять из 47 апартаментов стоимостью от $75 000. Отсюда легко попасть в центр Будапешта, а совсем недалеко расположен бульвар Андраша, входящий в списки Всемирного наследия ЮНЕСКО. Апартаменты должны быть достроены в декабре этого года, а платежи осуществлены в три этапа - 10%, 10% и 80% соответственно.
Компания Arena Estates продает квартиры в комплексе The Renaissance House, насчитывающем 90 квартир, с магазинами на первом этаже. Район VII, в котором расположен комплекс, хорош для сдачи недвижимости в наем, к его развитию уже привлечены инвестиции из стран ЕС, и в недалеком будущем он станет новым культурным и досуговым центром Будапешта. Условия приобретения: 20% от стоимости недвижимости - сразу, а 80% - после завершения. Цены начинаются от $120 000.
Диапазон объектов недвижимости, которые можно купить в Будапеште, столь же велик, как и в любой другой европейской столице. Если вы предпочитаете жить не в городской квартире, то всегда есть возможность приобрести жилье в пригороде. К примеру, в спокойном районе XV, расположенном на стороне Пешт, фирма Harlon предлагает трехэтажную виллу с домиком для гостей и садом, за $430 000. Имеющий площадь более 700 кв. м, этот дом располагает четырьмя спальнями, мраморным камином, джакузи и сауной. В более скромном бюджете можно поискать недвижимость в районе XI, находящемся на противоположном берегу Дуная, где агентство Duna House предлагает квартиры в семиэтажном жилом комплексе по ценам от $45 000 до $130 000.
Туристы погоды не делают
Покупка недвижимости в Венгрии - надежное капиталовложение. Вот что говорит Шломи Шломовиц из компании Casaro Hungary: «Хотя интерес иностранных покупателей к стране растет, большинство покупателей недвижимости – местные жители. Это означает, что когда вы приедете, чтобы продать вашу недвижимость, то здесь всегда найдется тот, кто захочет ее приобрести».
Рынок аренды жилья в Будапеште стабилен, он подкрепляется развитием экономики. В город пришли крупные международные корпорации, а вместе с ними - и сотрудники, которым необходимо жилье. Приток потенциальных арендаторов также обеспечивают престижные университеты, музыкальные и медицинские школы. Сдать свою собственность в аренду просто – доход составит от 5 до 10% в год. «Вступление Венгрии в ЕС в 2004 г. и нынешняя стабильность страны позволили рынку недвижимости прочно встать на ноги, - говорит Ричард Лильз, управляющий директор компании Arena Estates. – Кроме того, положительное влияние имели изменения с прежнем строгом законодательстве о недвижимости и тот факт, что рынок не зависит от туризма».
Покупка в Будапеште - это не вложение в обычный доходный туристический рынок Средиземноморья. Потенциал города связан в первую очередь с экономическим положением страны, и он по достоинству оценен здравомыслящими инвесторами.
