На бумаге и в жизни
Листая выпуски прошлых лет, нетрудно проследить, как за это время развивался рынок. Бурный рост цен в 2006–2008 гг., пик спроса в 2007 г., а затем – его резкое снижение, сопровождающееся ценовой стагнацией. Спрос упал с первую очередь со стороны иностранных покупателей. Если в 2007 г., по данным Земельного департамента Кипра, иностранцы купили 11 281 объект недвижимости, то в 2008 г. – уже только 6636, а в 2009 г. – всего 1761.
А вот что касается цен, то в сравнении со многими другими странами, где в период кризиса цены за считанные месяцы падали на десятки процентов, Кипр оказался гораздо более устойчив – за все время мировой рецессии цены в среднем снизились примерно на 10%. Медленное снижение продолжается и сейчас – по данным Королевского института сертифицированных оценщиков (RICS), за I квартал 2010 г. индекс цен на жилые дома снизился на 1,6%, а на апартаменты – на 4,5%. Эти данные отражают не только районы – но все регионы Кипра.
Цифры – цифрами, но, чтобы понять, как в действительности обстоят дела, просто необходимо побывать на месте событий. Поэтому в конце мая ваш покорный слуга на неделю оставил Москву, чтобы встретиться со всеми нашими кипрскими партнерами и узнать из первых рук последние новости.
Россияне на авансцене
«Никакой паники» – все, с кем мне доводилось беседовать, теми или иными словами выражали именно такую мысль. Действительно, после того как спрос со стороны британцев, традиционно считавшихся основными покупателями кипрского жилья, практически полностью прекратился, рынок оказался в трудной ситуации. Однако благодаря комбинации сразу нескольких факторов обвала, подобного испанскому или болгарскому, удалось избежать.
Во-первых, стоит отметить ту стабильность, которую продемонстрировала в ходе кризиса банковская система страны. Не будучи вовлеченными в глобальные игры с ипотечными ценными бумагами, кипрские банки не прекратили финансирование строительных проектов – по крайней мере уже строящихся. Это помогло избежать массового замораживания строительства.
Во-вторых, на устойчивость рынка повлиял тот факт, что Кипр – это остров и количество пригодной к застройке земли здесь не столь велико. По оценке Лакиса Тофаридиса, председателя Кипрской ассоциации девелоперов, которую он дал в конце прошлого года, вклад стоимости земли в общую стоимость недвижимости сейчас составляет до 45%! И при этом цены на землю, учитывая ограниченность ее ресурса, не снижаются.
А в-третьих, несмотря на то что британцы в последние два года ушли с кипрского рынка, рынок устоял благодаря двум другим источникам спроса. Сами киприоты продолжали покупать недвижимость, в первую очередь в Никосии и Лимассоле, а в курортных зонах на первое место среди иностранных покупателей вышли россияне. Говоря о русских покупателях, продавцы кипрской недвижимости неизменно оживляются. Хотя и российский спрос сократился в связи с кризисом, но начиная с конца 2009 г. девелоперы единодушно отмечают рост платежеспособного интереса к своим предложениям со стороны наших соотечественников.
Мнения, услышанные мной от кипрских девелоперов, вполне коррелируют и с официальными цифрами Земельного департамента. За первые пять месяцев 2010 г. общее число сделок с жилой недвижимостью возросло на 25% по сравнению с 2009 г., тогда как число «иностранных» покупок – на 7%. Вывод напрашивается сам собой – рынок оживает, и его главный двигатель – внутренний спрос, тогда как число «иностранных» покупок растет в первую очередь за счет россиян.
Минусы и плюсы устойчивости
Устойчивость во время кризиса, которую продемонстрировал рынок недвижимости Кипра, конечно, расценивается как позитивный фактор. Однако у этой медали есть и другая сторона – пока цены на кипрское жилье лишь незначительно корректировались, во многих других странах снижение оказалось гораздо значительнее. Если до кризиса кипрская курортная недвижимость была в целом несколько дешевле, чем испанская, то сейчас ситуация изменилась с точностью до наоборот. Что уж говорить о недорогих направлениях, таких как Болгария, Турция или Египет, где сравнимая по площади и качеству недвижимость сейчас оказалась в два, а то и в три раза дешевле?
Однако киприоты видят в этой разнице цен не столько проблемы, сколько новые возможности. Ведь более высокая стоимость недвижимости отражает и высокие стандарты жизни, которые достигнуты на Кипре, и уровень развития инфраструктуры, и степень защищенности покупателей недвижимости, и многие другие преимущества. Специально для россиян здесь можно упомянуть уникальную визовую лояльность кипрских властей, а также большое количество регулярных и чартерных рейсов, выполняющихся в любое время года.
Дешево уже не будет
Выбор недвижимости на Кипре сейчас достаточно широк – однако сложившаяся ситуация в первую очередь подходит для тех покупателей, которые готовы платить за свой зарубежный дом сотни тысяч и миллионы евро, – кипрским девелоперам есть что предложить им. А вот для тех, чей бюджет измеряется десятками тысяч евро, новостройки Кипра не по карману, разве что какое-то недорогое предложение найдется на вторичном рынке.
Если в разгар кризиса предложение на рынке существенно превышало спрос, то сейчас разрыв постепенно уменьшается. В последние два года девелоперы почти не запускали новые проекты, а те, которые были начаты ранее, сейчас уже завершены или близки к этому. Постепенно уходят с рынка самые ликвидные, то есть лучшие предложения, а также самые дешевые. Чтобы избавиться от остального, ряд девелоперов время от времени объявляют специальные акции. В то же время уже начинает складываться дефицит объектов с привлекательным соотношением цены и качества.
Начинает появляться информация и о новых комплексах от ведущих девелоперских компаний – и все чаще это крупные проекты, предполагающие многомиллионные инвестиции и достаточно высокую стоимость недвижимости. Их уже достаточно много для того, чтобы увидеть в этом тенденцию, которая станет определяющей для развития Кипра на многие годы.
