Если иссякнет нефть…
Конечно, «бум недвижимости» в Персидском заливе не мог возникнуть без благосостояния, созданного за счет торговли нефтью. Однако нефть – невозобновляемый ресурс, и регион нуждается в экономике, которая выживет после того, как запасы «черного золота» начнут иссякать. Именно этим правительство шейха Мактума в Дубае объясняет свое стремление создать всемирный финансовый и туристический центр, привлекая все большее число временных и постоянных гостей туда, где еще недавно была засушливая и бесплодная пустыня.
Дубай положил начало процессу, который, предотвращая крах региона, дает ему новый виток развития. Мегапроекты Дубая уже имеют аналоги и в других странах Залива. Это и Qatar’s Pearl («Жемчужина Катара») и Ras Al Khaimah’s Cove («Бухта Рас Аль Хэйма»), и огромное число программ меньшего масштаба, которые находятся в стадии планирования или уже претворяются в жизнь. «Правительства Арабских Эмиратов пересмотрели постколониальные законы о собственности, с тем чтобы предоставить право владения иностранным гражданам, - говорит Ян Эндрьюс из компании PRD Nationwide, которая имеет свое представительство в Омане. - Право на собственность – это не только средство для привлечения инвестиций, но и своего рода катализатор, который должен дать толчок для развития экономики и принести региону многократно умноженную прибыль».
Инвесторы верят шейху
Хотя строительные проекты Персидского залива будоражат воображение, перед инвестором стоит ряд вопросов, ответы на которые пока не найдены. Прежде всего это злополучная правовая проблема. Строительный бум в Дубае - это только самый выдающийся пример индустрии, полностью основанной «на доверии». Как известно, в настоящее время закон не предусматривает безусловное право собственности для иностранцев, и покупатели должны полагаться на слово шейха Мактума, что в скором времени будут сделаны соответствующие изменения в законодательстве.
Из всех стран Персидского залива пока только Бахрейн принял такие законы, которые предоставляют иностранцам безусловное право собственности на имеющуюся недвижимость. В ОАЭ, Омане и Катаре правовая база хотя и совершенствуется, но нет никаких гарантий, что инвестиции, сделанные в настоящее время иностранными покупателями, будут оправданны.
Тем не менее это не отпугивает иностранных инвесторов, многие из которых готовы вложить и вкладывают свои активы в недвижимость, фактически не имея во владении собственности. Для исправления ситуации необходимы целенаправленные действия со стороны государств Залива, а пока законодательные акты создаются и принимаются, сохраняется некая неопределенность вокруг реальной надежности инвестиций в ту или иную форму собственности. Информация о готовящих изменениях постоянно просачивается в прессу, но официальные органы пока ее не подтверждают.
Плюсы неопределенности
Для тех, кто хочет предпринять решительные шаги и извлечь максимальную прибыль из существующей неопределенности, эта ситуация, конечно, может оказаться из разряда «не было бы счастья, да несчастье помогло», главное - четко ориентироваться на получение и дальнейшее увеличение прибыли. Например, на «Жемчужине Катара» небольшая группа иностранных покупателей была готова осуществить выгодные сделки за счет дальнейших перепродаж инвесторам.
«Катар известен тем, что о нем никому ничего не известно, хотя это утверждение уже утрачивает свою актуальность, - говорит Дженет Пэрри из компании Direct Qatar. - За последний год интерес к стране значительно возрос, многие иностранные покупатели уже купили недвижимость в Катаре. Полагаю, что на иностранные инвестиции приходится примерно 30-40% от всех продаж недвижимости в стране».
Аналогичная ситуация в Омане - само название страны мало что говорит иностранцам, однако уже в ближайшее время этот регион имеет все основания стать одним из самых популярных. Салем Аль-Харты из компании Homes Real Estate, сообщает, что «основная часть запросов приходит из Европы, главным образом - из Великобритании».
Что касается Бахрейна, то пока интерес европейских инвесторов к этой стране пока поверхностен, несмотря на созданные правительством благоприятные условия. Однако Бахрейн находят привлекательным представители других стран, особенно ближневосточных. Вообще, представители стран Ближнего Востока составляют самую большую долю среди иностранных покупателей почти во всем регионе Персидского залива.
Множество предположений…
Инвесторы, вложившие средства в недвижимость стран Персидского залива, неизбежно сталкиваются со второй проблемой рынка недвижимости региона - ценовой политикой и ее стабильностью в долгосрочном периоде. И снова мы слишком ограничены в информации о доходах от прироста стоимости недвижимости в странах Персидского залива, чтобы делать четкие выводы, рынок еще слишком молод, а объем иностранных инвестиций - недостаточно велик (за исключением Дубая). «Нет никаких данных о приросте капитала, вложенного в жилую недвижимость Бахрейна, поскольку вся она была куплена на этапе строительства, а вторичного рынка попросту не существовало», - говорит Майк Уильямс, представляющий компанию Cluttons LLP.
Ориентируясь на Дубай, можно предположить, что за сравнительно короткий промежуток времени прирост капитала будет достаточно велик. Но этот эмират вообще является исключением из большинства правил, и даже из традиционных норм оценки прибыли. Если сейчас мы видим увеличение цен на строящуюся недвижимость, то неизвестно, что будет, когда дело дойдет до стоимости уже построенных домов и квартир на зарождающемся вторичном рынке.
С другой стороны, в целом по региону специалисты отмечают неплохую доходность от аренды недвижимости. Например, Нейл де Сильва из компании Norwich International Consultants, утверждает, что в Бахрейне доход от аренды недвижимости составляет не менее 10% от стоимости недвижимости в год, а, по словам Салема Аль-Харты, аналогичные данные по Оману составляют 11-15 %. Вряд ли по завершении масштабных девелоперских проектов в этих странах показатели доходности изменятся. Опять же приведем пример Дубая, в котором арендные ставки в последнее время так увеличились, что доход от аренды составляет около 15% в год - неплохо для тех, кто собирается покупать недвижимость для последующей сдачи внаем.
…и никаких выводов
К сожалению, вывод напрашивается только один - какие-либо конкретные выводы сделать пока невозможно. Рынок стран Персидского залива еще не сформировался настолько, чтобы можно было дать ту или иную оценку его инвестиционным возможностям. Более того - на процессы рынка недвижимости может влиять политическая ситуация в регионе. Дальнейшее промедление с принятием новых законов о недвижимости вряд ли привлечет западных инвесторов, и так уже в достаточной степени настороженных.
С другой стороны, уже многие покупатели заключили успешные сделки, еще больше людей только собираются – и это не может остаться незамеченным. Если вас привлекают рискованные предприятия, то вряд ли вы найдете более подходящее место для вложений в недвижимость, чем Персидский залив. Операции с недвижимостью здесь так и хочется сравнить с азартной игрой. Вопрос только в одном - ваш ли день сегодня?
