Думайте заранее
Как только вы согласовали цену недвижимости с продавцом и подписали первоначальный контракт, с вас нельзя будет потребовать никаких дополнительных выплат, но и вы при этом не сможете пересмотреть цену. Долгие размышления, сомнения, переговоры, необходимые исследования, оценка – все это актуально только до подписания первоначального контракта.
Существует семидневный «охлаждающий» период для обдумывания, в течение которого стороны могут отказаться от сделки без каких-либо санкций или штрафов, однако по его истечении ни продавец, ни покупатель уже не может безнаказанно передумать. Если вы все-таки отказываетесь от сделки, то утрачиваете ваш депозит, который обычно составляет 10% от стоимости недвижимости. Если же от сделки отказывается продавец, то вам вернут ваш депозит в двойном размере - в качестве компенсации.
Здания продаются «такими, как при осмотре». Продавец обязан уведомить о наличии любых известных ему дефектов и иметь свидетельства, в которых подтверждается, что недвижимость не содержит асбеста, радиоактивных элементов, а в некоторых областях Франции также должно быть подтверждено и отсутствие термитов. Однако продавец не несет ответственности за любые скрытые дефекты (vices caches). Если вы в дальнейшем обнаружите, что задняя стена дома, вероятно, разрушится при первом приличном ветре, вы не сможете пересмотреть цену.
Это может показаться странным, но во Франции в принципе не существует жилищной инспекции. Есть геодезисты, которые измерят границы земельного участка при возникновении разногласий, и есть эксперты по недвижимости, которые могут оценить дом или апартаменты. Но ни один из них не обязан говорить вам о таких дефектах, как гниение древесины, грибок или оседание фундамента. Пожалуй, единственную объективную оценку дома могут дать эксперты из банка, если вы покупаете недвижимость в кредит.
Кстати, скрытые дефекты – не проблема, если дом построен недавно, так как на все строительные работы и материалы, включая водопровод и канализацию, электропроводку и все основное оборудование дома, распространяется обязательная 10-летняя гарантия. 10-летняя гарантия дается и на работы по реконструкции зданий, которые проведены зарегистрированными специалистами. Если же вы покупаете старый дом и намереваетесь его ремонтировать или перестраивать, то еще до покупки строители или архитекторы должны выявить дефекты и подсчитать стоимость их устранения. Даже если вы не планируете никаких строительных работ или намереваетесь выполнить их сами, все равно имеет смысл нанять специалиста, который проведет выявление скрытых дефектов.
Время не ждет
Самое беспокойное время - до подписания предварительного контракта, когда вы находитесь в конкурентной среде. До тех пор пока цена не согласована, продавец не будет снимать дом с продажи, и, пока вы ищете специалистов для осмотра и оценки дома, другие покупатели могут опередить вас и сделать владельцу предложение о покупке. Если стороны сойдутся в цене, то вы вряд ли сможете что-то изменить. Так что, если вы нашли подходящий вариант, будьте готовы к немедленным действиям - а также и к разочарованию, если все же не успеете все сделать вовремя.
Немедленные действия означают незамедлительный подбор всех необходимых специалистов. Если вы будете производить работы по реконструкции или перестройке недвижимости, вам необходимо пригласить архитектора и генерального подрядчика - то есть тех, кто будет выполнять проект, организовать процесс и контролировать строителей. Даже если вы собираетесь осуществить всего лишь легкую реконструкцию, стоит прибегнуть к услугам генподрядчика. Иначе за кирпичную кладку будет отвечать каменщик, за окна и двери – плотник, за отделку – штукатур и т. д. Постоянный контроль над ними – серьезная работа, а специалистов широкого профиля, которые могут делать все и сразу, во Франции вы вряд ли найдете.
Подготовка – залог успеха
Хорошая подготовка подразумевает также хорошо продуманные финансовые возможности. Какой именно бюджет вы можете себе позволить? Имейте в виду, что налоги и сборы увеличивают стоимость дома приблизительно на восемь процентов. Если вы берете ипотечный кредит, также будьте готовы к дополнительным расходам. Ремонт дома окажется гораздо дороже, чем это можно ожидать заранее - не потому, что во Франции вообще все дорого, а просто потому, что вы всегда будете тратить на обустройство больше, чем запланировали. Так что, независимо от того, какую сумму вы готовы потратить на покупку, вычтите из нее по крайней мере 20% и это и будет максимально возможная цена стоимость покупки.
Следующий важный фактор финансового расчета - сумма первоначального взноса. Обычно для того, чтобы скрепить контракт, вносится депозит в размере 10% от стоимости недвижимости. Теоретически, вы должны передать деньги, как только подписываете контракт, но на практике вам дается несколько недель, чтобы перевести деньги. Если же вы решите финансировать покупку с помощью ипотечного кредита во французском банке, то вам будет нужен еще один депозит – также в размере около 10% от стоимости сделки - во время подписания заключительного контракта.
Наконец, быть готовым к совершению сделки с недвижимостью во Франции - означает иметь рядом человека, свободно владеющего французским и русским языками, который сможет быть переводчиком и квалифицированно объяснять любые детали на переговорах с агентом и продавцом, а также при заключении контракта.
Финишная прямая
Когда цена окончательно согласована, приходит время подписать предварительный контракт. На этом этапе еще можно включить в соглашение пункты, ранее не обсуждавшиеся, - например, обязать продавца содействовать в получении разрешения на строительные работы и реконструкцию. Если продавец отказывается от такого пункта, это может быть причиной для расторжения контракта без уплаты штрафных санкций. Если вы приобретаете дом с помощью ипотечного кредита, то отказ банка в его предоставлении также может быть причиной для расторжения контракта. Кроме таких специально оговоренных условий все детали, согласованные в первоначальном контракте, сохраняются неизменными до момента продажи. Это значит, что после подписания контракта вы можете возвратиться в Великобританию, зная, что юридический процесс идет по накатанному пути и вряд ли что-то может ему помешать.
Спустя приблизительно два месяца после подписания первоначального контракта вас пригласят к нотариусу для заключения сделки. Окончательный вариант контракта зачитывается вслух на французском языке, но, поскольку у вас будет переведенная заранее копия, вы сможете кивнуть во всех нужных местах. И после оформления сделки вы наконец сможете обменять деньги на ключи от вашего нового французского дома!
