Турция – не самое дешевое, но все же весьма доступное направление для покупки недвижимости. Особенно если речь идет о средиземноморском побережье – курортах Анталии, Алании, Белека, Кемера… Эти места наиболее популярны у россиян не только из-за низких цен, но и благодаря многочисленным рейсам из России в международный аэропорт Анталии. Европейцы предпочитают чуть более дорогое и престижное эгейское побережье – районы Бодрума, Дидима, Мармариса, Кушадасы… Впрочем, и там и там уже за 60 000-70 000 можно найти апартаменты площадью около 50 кв. м как в строящихся, так и в готовых жилых комплексах. Наиболее дешевые варианты – в Анталии, самые дорогие – в Бодруме и Стамбуле.
Впрочем, следует иметь в виду: низкая цена часто означает высокие риски. Случается, что продавец предлагает апартаменты в комплексах, на которые не оформлен акт госприемки. «Это немаловажный вопрос, хотя о нем мало кто знает из российских покупателей. В дальнейшем они рискуют столкнуться с большими проблемами. К сожалению, это редко афишируют», – предупреждает генеральный директор отдела продаж компании MSG Group Людмила Синельникова.
Кроме того, в Анталии есть районы, где продажа недвижимости иностранцам запрещена. «Бывает, что турецкий застройщик этого не знает и продает такую недвижимость. В итоге Военное ведомство не дает разрешения, и покупатель, уже заплатив какую-то сумму, не получает жилья», – замечает Людмила Синельникова.
В пределах 100 000 евро в Анталии и Алании можно приобрести отличные апартаменты в 300-500 м от моря. «В среднем это квартира площадью 60-90 кв. м. На расстоянии больше 500-1000 м от моря можно рассчитывать и на апартаменты площадью 90-130 кв. м с тремя спальнями», – утверждает Людмила Синельникова. Разумеется, речь идет о комплексах со всей инфраструктурой: охраной, бассейнами, стоянками, прачечными… За 96 000 евро предлагаются апартаменты площадью более 100 кв. м в центре Бодрума и таунхаус с двумя спальнями в поселке рядом с городом.
По оценкам специалистов, приобретение недвижимости в Турции сегодня более чем оправданно. Так, портал недвижимости Global Property Guide назвал ее лучшей страной для инвестиций в недвижимость: средний доход от сдачи объекта в аренду – 5,48%, что выше, чем в Италии, Франции или Испании.
Чехия: провинциальная сдержанность
Год назад власти Чехии наконец разрешили нерезидентам Евросоюза оформлять недвижимость на физических лиц. Правда, ипотечный кредит здесь по-прежнему выдается только юрлицам. Впрочем, россияне нечасто прибегают к банковскому финансированию, благо местные цены позволяют покупать «на свои». По данным риелторов, 60% жилых объектов на чешском рынке дешевле 100 000 евро. Правда, речь идет в основном об апартаментах: отдельный дом за такую сумму все-таки не купишь, разве что дачу на лето.
Иностранцы сосредоточены в первую очередь на Праге, а также на таких популярных бальнеологических курортах, как Карловы Вары, Франтишкови-Лазне и Марианске-Лазне (бывшем Мариенбаде). «В столице средняя ценовая планка выше: здесь менее 100 000 евро стоит приблизительно 20% всех выставленных на продажу апартаментов. Это или трехкомнатная квартира в панельном доме спального района, или двухкомнатная квартира площадью 40-50 кв. м в кирпичном доме. В центре за такие деньги можно попытаться найти однокомнатную квартиру до 30 кв. м в старых зданиях», – рассказывает руководитель отдела недвижимости компании Abrupt Invest Ирина Кужелева.
В Карловых Варах за 100 000 покупатель может присмотреть двухкомнатные апартаменты в центре или трех-четырехкомнатные – в спальном районе.
В любом другом чешском городе за 100 000 евро продаются апартаменты с тремя и четырьмя комнатами – новые или с хорошим ремонтом. В маленьких городках нередко встречаются варианты и за гораздо меньшие деньги. Так, в курортном Теплице, всего в 90 км от Праги, на вторичном рынке на продажу выставлены объекты за 30 000-50 000 евро.
Наиболее доступны апартаменты в не самых благополучных районах. «Частая неожиданность, с которой встречаются покупатели, – это осознание того, что ты, купив квартиру, оказался в цыганском таборе (в буквальном смысле этого слова). Существуют районы, где традиционно селятся именно цыгане, но покупатели, ориентируясь на цену и состояние квартиры, не обращают на это внимание при просмотре», – предупреждает Ирина Кужелева.
Другого рода проблемы возможны при покупке кооперативного жилья. По сути, такая сделка – не совсем покупка: человек вступает в кооператив и платит за право пользования квартирой. Обычно такая сделка предполагает ряд ограничений. Так, если у кооператива есть долги перед банком, каждый член кооператива несет долю ответственности. Главная проблема в том, что владелец не волен распоряжаться квартирой по своему усмотрению: все решения принимает кооператив. Цены на кооперативные квартиры ниже, чем на квартиры в частной собственности, но и растут они гораздо медленнее.
Германия: старая надежность
Кризис показал, что германский рынок не менее стабилен, чем швейцарский или австрийский, но намного более доступен в том, что касается цен и ограничений для иностранцев.
В Германии нерезидент может оформить в собственность жилой или коммерческий объект практически в любом районе, и при этом уложиться в сумму 100 000 евро. По данным, которые приводит директор компании Mr. Haus Арнольд Фирт, сейчас в Берлине выставлены на продажу 8010 апартаментов, из них 3006 (то есть примерно 38%) стоят не более 100 000. В Дортмунде, городе на западе страны, предлагается 745 квартир, из них 481 (65%) – до 100 000. В Кельне в пределах этой суммы доступно 597 (33%) из 1781 квартир. «За 100 000 евро можно купить все что угодно, – говорит Арнольд Фирт. – Средняя цена 1 кв. м рядовых апартаментов в немецком городе – 800-1000 евро. Дешевые квартиры продаются по 300-450 евро, апартаменты класса люкс – по 1500-3000 евро за 1 кв. м».
За 100 000 евро в Германии можно найти и отдельные дома, хотя в больших городах их очень немного. Кроме того, в немецкой провинции апартаменты и дома продаются с аукционов за долги владельцев перед банками либо перед муниципальными властями. Начальные цены – 70%, а иногда и 50% от реальной стоимости. Такие предложения интересны и для инвесторов. «Мы сейчас, например, "ловим" на аукционе дом: шесть квартир, три этажа, почти центр, но турецкий район. Весь дом стоит на аукционе 70 000, но мы хотим взять его дешевле», – рассказывает Арнольд Фирт.
Черногория: претензия на будущее
Черногория – один из немногих зарубежных рынков, где основной спрос на недвижимость обеспечили как раз россияне. До кризиса цены здесь росли очень быстро и почти вышли на уровень Испании и Италии, однако за два года, в 2008-2009 гг., снизились вдвое – с 4000 до 2000 евро за 1 кв. м. В результате сегодня значительная часть предложений вновь укладывается в сумму 100 000 евро. И именно данный ценовой сегмент, по отзывам риелторов, пользуется наибольшим спросом. Несмотря на это, заместитель генерального директора компании «АДС Черногория» Михаил Травкин утверждает, что основной объем курортного жилья стоит дороже: «Нормальная ценовая планка сегодня примерно на 50 000 евро выше. Основное предложение в Черногории составляют апартаменты с одной-двумя спальнями в современных комплексах с собственной инфраструктурой по 150 000-200 000 евро». Тем не менее эксперт соглашается, что и объектов до 100 000 евро на черногорском побережье немало.
Речь идет прежде всего о вторичном рынке – объектах, построенных до 2000 г., но не только. Еще – о «послекризисных» апартаментах площадью 50-60 кв. м, девелоперы которых постарались удешевить объект в соответствии с новыми запросами покупателей. «Расстояние до моря в подобных случаях примерно 1 км, но все равно такие предложения в Черногории на сегодняшний день стоит оценивать как достаточно привлекательные», – замечает Михаил Травкин.
Что касается расположения, то это прежде всего нецентральные районы Будвы, Герцег-Нови, берега Которской бухты. Достаточно много подобных предложений и в Сутоморе - Баре. «Такая цена объясняется тем, что в городской зоне застройщик может снизить свои затраты за счет строительства многоэтажных зданий. В некоторых других районах снижать стоимость приходится из-за большого расстояния до моря и неразвитой инфраструктуры», – поясняет Михаил Травкин.
Через интернет риэлторы и владельцы предлагают одно- и двухкомнатные квартиры в недавних новостройках эконом-класса в Будве, Петроваце, Которе, Тивате за 70 000-80 000 евро. Как правило, это комплексы без охраняемой территории и собственной инфраструктуры – в лучшем случае у дома есть место для парковки.
Более дешевые, но уже сомнительные с юридической точки зрения варианты в пределах 50 000-60 000 евро – студии до 40 кв. м и квартиры, требующие ремонта. Дом за такие деньги – это «курятник», построенный, возможно, без разрешений и вопреки строительным нормам.
Цены заметно ниже 100 000 евро в Черногории выставляют на объекты в удаленных и непопулярных районах, со спорным юридическим статусом либо низким качеством строительства. Проверять документацию на землю и разрешения на строительство стоит, однако, покупая жилье в любой ценовой категории.
