Резкий подъем национальной экономики произошел после 2002 г. благодаря тому, что правительство страны стало активно проводить политику, направленную на восстановление и обогащение государства, и в немалой степени – путем привлечения инвестиций зарубежных компаний. Авиаперевозчики из США и Европы, видя позитивные изменения, ввели прямые рейсы во Вьетнам, одновременно здесь стали появляться отели, входящие в международные гостиничные сети, а застройщики объявили о новых проектах на этом экзотическом направлении. В результате размер ВВП страны вырос на 7%.
Борьба со спросом
Однако нельзя утверждать, что именно инвестиции зарубежных компаний подняли экономику страны. Специалисты чаще всего называют другую причину: во Вьетнаме выросло число молодых людей и окреп средний класс, который в целом стал более амбициозным, начал больше, чем предыдущее поколение, работать и зарабатывать. Секторы бизнеса и торговли поднялись, вырос и спрос на недвижимость: современные самостоятельные молодые вьетнамцы не хотят жить с многочисленной родней, и на внутреннем рынке возник ощутимый спрос в том, что касается не только покупки, но и аренды.
Кроме того, теперь на родину обратили внимание и те граждане Вьетнама, которые ранее переехали за рубеж. Понимая, что приобретение жилья во Вьетнаме сейчас можно рассматривать как перспективное вложение, они пользуются своим правом приобретать жилье в полное пользование в важнейших городах и на курортах, чтобы сдавать его потом в аренду местным жителям или экспатам, которых в стране с каждым годом становится все больше.
По словам Мэтью Козиора из компании CBRE Vietnam, самыми популярными направлениями как среди зарубежных, так и среди местных покупателей являются города Хошимин (до 1976 г. – Сайгон) и Ханой. «Это объясняется, во-первых, размером этих городов, а во-вторых, тем фактом, что именно здесь сконцентрирована большая часть денег Вьетнама» – считает он.
Как и большинство аналитиков национального рынка, Мэтью Козиора говорит, что начиная с февраля этого года наблюдается существенное замедление темпов роста сектора жилой недвижимости Вьетнама. Такой спад произошел в первую очередь из-за государственного запрета местным банкам финансировать сделки по покупке жилья: таким образом власти хотят охладить перегретый рынок страны, но, помимо этого, они добились также снижения средних цен в Хошимине примерно на 20%.
Быстрее всех подешевели элитные комплексы: продажи жилья стоимостью выше $1500 за 1 кв. м падают. Мэтью Козиора отмечает, что комплексы средней ценовой категории (не более $1300 за 1 кв. м) и дешевые варианты продаются все еще хорошо.
«И хотя спрос со стороны средних вьетнамских покупателей очевиден, недоступность кредитов ограничивает возможности инвесторов, – говорит Мэтью Козиора. – В связи с введением правительственных санкций девелоперы и агенты также были вынуждены приостановить возведение и реализацию ряда проектов».
Тем не менее это не значит, что во Вьетнаме наступили плохие времена для всех игроков рынка. Компании придерживают предложения доступного жилья, между тем заметного падения спроса в этом секторе не наблюдается, следовательно, те комплексы, которые уже выставлены на продажу, весьма хорошо раскупают. Так, в двух недавно завершенных проектах в Хошимине – Districts IV и VII – жилье было распродано в течение всего двух недель в среднем по цене $1300 за 1 кв. м. «Подавляющее большинство инвесторов заинтересовано исключительно в городской недвижимости, – говорит Мэтью Козиора. – Во Вьетнаме сложно говорить о спросе на сельское жилье, единственным исключением являются некоторые прибрежные районы».
Как это купить?
Одним из главных инвестиционных районов является порт Дананг на живописном побережье Южно-Китайского моря. Окрестности этого города славятся самыми захватывающими и живописными пейзажами благодаря красоте Мраморных гор, древних городов Хойан, Хюэ и храмового комплекса Мишон.
Этот край также славится своими восхитительными пляжами – благодаря этому здесь и создаются многочисленные туристические курорты. Некоторые из них – весьма крупные проекты, такие как Banyan Tree, The Sanctuary и Raffles Resorts, которые включают не только отели и спа, но и жилые резиденции, выставленные на продажу.
Кейт Саймонс из компании Savills1, работающей во Вьетнаме, рассказывает, что на морских курортах дела идут очень неплохо. Так, объекты в комплексе Nam Hai, строительство которого было начато в 2006 г., сейчас уже подорожали вдвое. Эксперт считает, что всем, кто заинтересован в инвестировании в сектор домов для отдыха в Азии, следует внимательно следить за положением во Вьетнаме, так как цены здесь все еще гораздо ниже, чем на таком раскрученном направлении, как тайский Пхукет.
К сожалению, сейчас законодательство Вьетнама, касающееся владения недвижимостью, довольно запутанно и не поощряет сделки с негражданами страны. Вся земля на территории Вьетнама принадлежит государству, которое сдает ее в аренду как местным жителям, так и нерезидентам. При этом на граждан Вьетнама при заключении сделки оформляется полное право собственности, а иностранцы ограничены в своем праве распоряжаться жильем.
Многие агентства, консультирующие неграждан в вопросах покупки жилья, советуют покупать ценные бумаги инвестиционных фондов недвижимости, становясь, таким образом, собственниками жилья. Существует и другой вариант для тех, чья единственная цель – заработать: недвижимость приобретается на стадии проекта или строительства и до завершения работ продается. Оба пути связаны с определенными рисками, особенно на неустойчивом рынке, каким, по мнению многих экспертов, является рынок Вьетнама.
Также Алистер Роуэлл из компании Seven Continent Investment напоминает, что в 2009 г. должен вступить в силу новый закон о владении, согласно которому иностранцы во Вьетнаме смогут купить жилье, обязуясь перепродать или подарить его через 50 лет. При этом иностранные подданные должны либо состоять в браке с гражданами Вьетнама и постоянно жить в стране, либо совершить прямые инвестиции в экономику, либо работать в стране. Купленное жилье нерезидент имеет право использовать для собственного проживания, но не сдавать в аренду.
Более надежный и простой способ – купить недвижимость у тех немногих девелоперов, которые получили разрешение на сделки с иностранцами. По словам Руди ван Борка из компании La Perla International Living, нерезиденты могут приобрести жилье в таком курортном комплексе, как, например, Bai Tram, который в настоящий момент возводит компания на западном побережье. Застройщики получают от государства землю на правах возобновляемой аренды сроком на 70 лет, и это, бесспорно, лучше, чем, например, в Таиланде, где срок аренды составляет всего 30 лет. К тому же Руди ван Борк уверен: правительство, увидев, каким спросом пользуется местное жилье у иностранных покупателей, в конце концов ослабит запреты и разрешит приобретение жилья на правах freehold.
Пан или пропал
Эксперт также считает, что в свое время некоторые девелоперы слишком сильно завысили цены на жилье, и те меры, которые проводит государство, должны подстегнуть инвесторов. «Когда власти добьются своего, они отменят ограничения, – оптимистично предсказывает он, – и в результате все эти события не коснутся тех покупателей, которые рассчитывали на долгосрочную перспективу. Если цены упадут на 30–40%, это будет означать, что они снизятся с $6000–8000 до $5000 за 1 кв. м. Я надеюсь, что этого будет достаточно, и рынок до конца этого года стабилизируется».
La Perla International Living – один из немногих застройщиков во Вьетнаме, которые предлагают гарантированный арендный доход от сдачи жилья в своих комплексах. В случае с проектом Bai Tram гарантированный ежегодный доход составляет 8% от стоимости объекта при занятости 56%.
Кейт Саймонс замечает, что на рынке недвижимости Вьетнама еще очень много неясных моментов, касающиеся того, на что могут надеяться инвесторы. «Местный рынок недвижимости пока что только начал развиваться, и делать прогнозы очень сложно. Доход будет зависеть и от срока инвестиций, и от расположения, качества жилья – в общем-то, как и в любой стране мира».
Мэтью Козиора считает, что, несмотря на колебания рынка, вполне можно рассчитывать на прибыль от долгосрочных инвестиций. Он мотивирует это нехваткой предложений по строящимся объектам при большом спросе со стороны как иностранцев, так и жителей страны. Поэтому, если вы готовы рискнуть на новом рынке, попытайте счастья в восточном Вьетнаме.
