Повестка дня
Несмотря на дождливую осеннюю погоду, никто из приглашенных не отказался от возможности поучаствовать в мероприятии, и свободных мест в зале не было – это стало очередным доказательством того, что интерес профессионалов к болгарской недвижимости по-прежнему высок.
Первым выступил руководитель службы по торгово-экономическим вопросам посольства Болгарии в РФ Илиян Цонев, который рассказал о наметившихся после двухлетнего кризиса положительных тенденциях рынка. Он отметил, что ожидаются крупные инвестиции в болгарскую экономику: они в свою очередь должны стать стимулом для инвестиций в недвижимость.
Следующим спикером стал генеральный директор компании Lemestia Group Сергей Козлов. Он изложил данные исследований компании, которые касались мотивации покупателей зарубежной недвижимости, причин популярности Болгарии, а также факторов, влияющих на цену жилья.
Более подробно о ценообразовании новых объектов курортной недвижимости в Болгарии рассказал Николай Недялков, владелец компании Nedyalkov Investment Management, реализующей проект YooBulgaria.
Участие в заседании круглого стола принял и заведующий консульской службой посольства Болгарии в Москве Ангел Георгиев: он ответил на многочисленные «наболевшие» вопросы о порядке получения долгосрочных виз и вида на жительство в Болгарии.
Представитель компании Bulgaria Air сделал сообщение о новых регулярных авиарейсах, которые соединят Москву с Бургасом и Варной, и ответил на вопросы участников встречи.
В роли модератора круглого стола выступил Сергей Рымов, издатель и главный редактор журнала Homes Overseas.
Зеленый свет бизнесу
Возможность ведения бизнеса является одним из важных факторов, влияющих на ликвидность недвижимости. Законодательство Болгарии, как отметил в своем докладе Илиян Цонев, полностью соответствует европейским стандартам и обеспечивает необходимую защиту бизнеса. При этом ставки налога на прибыль и подоходного налога в Болгарии – самые низкие среди стран ЕС: они находятся на уровне 10%. Процедура регистрации фирмы не требует выполнения большого числа формальностей и происходит быстро, а размер уставного капитала невелик.
«Тенденция последних месяцев – рост числа российских компаний, которые интересуются возможностью инвестирования в болгарскую экономику, и не только в сфере недвижимости, но и, например, в сфере энергосберегающих технологий и в других отраслях, получающих сейчас финансовую поддержку Евросоюза», – рассказал Илиян Цонев.
Говоря от связи проектов государственной важности с перспективами частных вложений в недвижимость, представитель посольства рассказал, что перед Болгарией сейчас стоит задача реализации трех крупных проектов: нефтепровода Бургас – Александруполис, болгарского участка газопровода «Южный поток» и атомной электростанции «Белене». Благодаря этому должен вырасти объем частных инвестиций, в том числе в болгарскую недвижимость.
Больше виз и перелетов
Российские владельцы недвижимости в Болгарии стали активнее пользоваться своей собственностью, о чем свидетельствует спрос на индивидуальные визы, который в этом году оказался на 45% выше, чем в прошлом. Поэтому наибольшее число вопросов от участников встречи выпало на долю Ангела Георгиева.
Раньше собственники недвижимости могли получить визу сроком на один год, а затем – трехлетнюю визу. В 2010 г. срок действия второй визы был сокращен до двух лет. Изменения, как разъяснил Ангел Георгиев, связаны с намеченным на март 2011 г. вступлением Болгарии в Шенгенскую зону.
Для выдачи двухлетней визы проводятся те же процедуры, что и в случае заявки на ПМЖ, поэтому срок рассмотрения документов достаточно долгий – 40-50 дней. Визу на один год можно получить за два-три дня. После вступления в Шенгенскую зону, как сообщил Ангел Георгиев, законодательство будет изменено, и заявители получат право обратиться за многократной визой сроком на пять лет. На вопрос о присоединении к Еврозоне Ангел Георгиев ответил, что сейчас данный вопрос не является приоритетным и его решение займет еще несколько лет.
Иван Иванов, представитель авиакомпании Bulgaria Air в России, поделился новостью о дополнительных рейсах на черноморское побережье Болгарии. С 30 декабря вводятся регулярные еженедельные рейсы по субботам из Москвы на Бургас и Варну, а с 1 декабря дважды в сутки будут осуществляться внутренние рейсы из Софии в Бургас и Варну. Планируется, что перелет из России на болгарское побережье через Софию будет стоить столько же, сколько и прямой перелет, а именно 199 евро.
Болевые точки
Участники круглого стола большое внимание уделили и собственно рынку недвижимости Болгарии. Сергей Козлов отметил, что за последние два года в общем объеме российских инвестиций в болгарскую курортную недвижимость выросла доля региональных покупателей. «Болгария является фаворитом во всех российских регионах. Ранее доля покупок жителями московского региона составляла более 50%. В 2009 г. их доля уменьшилась по сравнению с 2008-м на 12%». По мнению Сергея Козлова, состав покупателей продолжит меняться, и это должны учитывать самые разные компании. Так, не вполне благополучно обстоит дело с транспортной доступностью Болгарии для жителей российских регионов: «Необходимы прямые рейсы, и нужна простота выдачи виз для жителей различных регионов».
Еще одна проблема, которую затронул Сергей Козлов, – большое число непрофессионалов, работающих на рынке курортной недвижимости Болгарии. Их действия, обилие непроверенной или заведомо ложной информации дезориентируют потенциальных покупателей. Данная проблема связана с молодостью болгарского рынка курортной недвижимости. Для ее решения Сергей Козлов предложил создать профессиональную ассоциацию, которая будет регулировать действия российских риелторов, работающих с Болгарией, и обеспечивать достоверное информационное поле. Однако, как заметили участники дискуссии, примеров нецивилизованных действий хватает и в самой Болгарии. Есть, например, застройщики, которые, не получив разрешения на строительство, объявляют невероятно низкие цены на недвижимость. В связи с кризисом появились и примеры долгостроя.
Разъяснения по этим вопросам дал Илиян Цонев: «Закон, регулирующий новое строительство, был принят в 2003 г., однако в спешке начавшегося затем строительного бума было наделано много ошибок. В настоящее время идет большая проверка по всей стране на предмет законности строительства, и все несанкционированные постройки будут ликвидированы. Сейчас новых объектов возводится мало, их легче проконтролировать, так что проблем с какими-то незаконными действиями нет. Другая проблема – незавершенное строительство. У нас есть обращения российских покупателей, которые долгое время не могут получить свою недвижимость. Для защиты их интересов создана ассоциация русскоговорящих владельцев недвижимости в Болгарии «Алеша», члены которой могут получить юридические консультации, сведения о ходе строительства и другую помощь. Думаю, если будет создана ассоциация российских риелторов, работающих с болгарской недвижимостью, то это улучшит информационную поддержку».
О структуре ценообразования курортной недвижимости в Болгарии рассказал Николай Недялков. Экономически обоснованная стоимость квадратного метра для качественного проекта, как им было показано на конкретном примере, для качественного проекта составляет порядка 1050 евро за 1 кв. м. Важной характеристикой современного жилого комплекса является уровень сервиса, предоставляемый управляющей компанией. Стоимость обслуживания, предполагающая высокое качество сервиса, по данным Николая Недялкова, составляет в Болгарии от 13 евро за 1 кв. м в год, более дешевый сервис – в чем-то компромиссный. Предпочтительно, чтобы в управляющей компании действовала открытая система бухгалтерии, и каждый собственник мог получить все интересующие его сведения о затратах. Кроме того собственникам необходимо создать инициативную группу, которая будет контролировать действия управляющей компании и решать вопрос с неплательщиками.
