1. Долгосрочная аренда. Loi de Robien (Закон Робьена)
Владельцы недвижимости могут выбрать данную правовую схему, что позволит им на протяжении 15 лет вычесть из их ежегодного подоходного налога, в дополнение к обычным вычетам, в общей сложности 65% от покупной стоимости недвижимости. Чтобы извлечь выгоду из этих налоговых льгот, необходимо соблюсти следующие условия:
• Недвижимость должна быть новой, или не занимавшейся ранее, или полностью отремонтированной и купленной после 1 марта 2003 г., или приобретенной в незавершенном виде, при условии, что завершение работы произошло после 1 марта 2003 г.
• Недвижимость должна сдаваться немеблированной и использоваться для постоянного места проживания арендатора (résidence principale).
• Договор аренды должен вступить в силу в течение года после покупки и должен быть заключен на срок не менее девяти лет.
• Арендная плата не должна превышать юридически установленного «потолка». Например, по арендным соглашениям, зарегистрированным в Париже или на Лазурном берегу в 2005 г., такой «потолок» установлен в €19,19 за 1 кв. м в месяц.
Лучшие места для размещения данного вида инвестиций – индустриально развитые города, такие как Париж, и быстро развивающиеся города - например, Тулуза, Марсель и Бордо. Недвижимость в этих городах соответствует самым высоким стандартам, что может гарантировать реальный шанс для увеличения капитала.
Тем, кто выбирает эту правовую схему, рекомендуется обращаться за помощью к специалистам, которые помогут рассчитать реальную налоговую выгоду, которую можно извлечь из этой сложной схемы.
2. Среднесрочная аренда. Закон от 6 июля 1989 г.
Этот закон касается каждого соглашения, по которому немеблированные помещения сдаются в аренду и используются как основное место жительство арендатора (résidence principale). Данный закон может быть применен, если ваша собственность или срок аренды не подходят под определение или временные ограничения закона Loi de Robien.
Закон от 6 июля 1989 г. очень подробен, и большинство его условий являются обязательными для исполнения. Помещение должно быть «приличным» (дословная формулировка, указанная в законе) и не должно представлять никакой опасности для здоровья арендатора. Декрет от 30 января 2002 г. устанавливает стандарты помещения, которые должны быть соблюдены, включая обеспечение водой, отопление, канализацию, электроснабжение, минимальные высоту и площадь помещения и т. д. Если собственность не соответствует данным стандартам, суд может потребовать от владельца выполнения ряда работ по приведению недвижимости в соответствие с требованиями закона.
Если владелец – частное лицо, то минимальный срок договора аренды - три года. Если владельцем недвижимости является компания, он должен составить не менее шести лет.
Арендная плата должна быть ежемесячной. При этом декрет от 26 августа 1987 г. строго определяет услуги, которые подлежат оплате арендатором.
Размер арендной платы не может быть изменен, пока арендатор занимает помещение, причем это правило распространяется также на продление договора с тем же арендатором. Единственное ежегодное увеличение может быть связано с амортизационной ставкой, которая в последнее время значительно выросла. Таким образом, арендная плата подлежит обсуждению только при заключении договора. Прогадав однажды с размером платы, вы будете недополучать прибыль до тех пор, пока арендатор не откажется от занимаемого помещения.
Владелец имеет право выселить арендатора только в том случае, если арендатор не в состоянии заплатить арендную плату, тогда как арендатор может расторгнуть договор в любое время, при условии уведомления владельца за три месяца.
Если вы хотите вернуть помещение себе, если намереваетесь продать свою собственность либо если вы - или член вашей семьи - хотите жить в нем постоянно, нужно быть готовым доказать это. Однако во всех случаях расторжение договора возможно только по окончании срока его действия, а владелец обязан уведомить арендатора о своих намерениях по крайней мере за шесть месяцев до этого момента. В противном случае арендатор будет иметь право продлить договор на период от трех до шести лет.
Если владелец решает продать недвижимость, арендатор имеет право на отсрочку освобождения арендуемого помещения на два месяца, а также обладает преимущественным правом покупки. Поэтому уведомление о выселении должно также включать предложение о покупке собственности с указанием ее стоимости.
И снова стоит посоветовать обратиться к юристам, под контролем которых будет заключаться договор аренды.
3. Краткосрочная аренда
Итак, обычный срок арендного договора во Франции - три года. Однако есть три исключения:
• На основании закона от 6 июля 1989 г. владелец может сдать собственность на срок от одного года, если в договоре аренды указана объективная причина. Например, владелец намерен через год вернуться из загранкомандировки, выйти на пенсию и т. д.
• Договор аренды может быть заключен на срок от одного года, если арендатор взял внаем меблированное помещение. Расторжение договора возможно на тех же основаниях, как в обычном случае, но уведомление может быть направлено владельцем арендатору всего за три месяца до конца арендного договора. При расторжении договора со стороны арендатора требуется уведомление всего за один месяц.
• Ситуация, когда арендуемое помещение не является основным местом жительства арендатора, прямо не урегулирована. Может быть принято любое решение, если обе стороны пришли к соглашению.
4. Аренда на время отдыха
Относительно аренды недвижимости на период отдыха не существует строгих правил, вне зависимости от ее продолжительности. В общем, можно сказать, что такое арендное соглашение должно включать пункты, касающиеся срока аренды, регулярности оплаты (еженедельная или ежемесячная), возможностей предоставления дополнительных услуг, а также условий расторжения договора.
Во французской юридической системе есть два способа оплаты арендованной недвижимости, имеющие для арендатора различные последствия. Если это предоплата (acomptes), то арендатор должен будет заплатить вперед за весь период аренды и в случае расторжения договора потеряет часть денег. В случае внесения задатка (arrhes) он потеряет только начальный депозит, внесенный в качестве гарантии сделки.
Приобретение недвижимости для последующей сдачи ее внаем - это удачные и безопасные инвестиции, но вы должны действовать очень внимательно. Договор аренды жилых помещений строго регулируется французским законодательством, в отличие от договора аренды коммерческой недвижимости, который также защищает арендатора, но оставляет арендодателю большее место для маневра.
