Часть бывшей социалистической Югославии Черногория граничит с Албанией, Боснией, Хорватией и Сербией. Меньше чем за полтора часа езды на автомобиле из хорватского города Дубровник вы доберетесь до черногорского побережья. Оно пока не сильно пострадало от растущих цен на недвижимость и увеличивающегося наплыва туристов, так что здесь еще сохранился изумительный, неиспорченный адриатический пейзаж.
Живописные горы, более 40 озер, почти 300 км береговой линии, более 70 пляжей гарантируют, что летом любители дайвинга, плавания на плотах по горным рекам, альпинизма и парапланеризма получат истинное удовольствие, так же как и любители горнолыжного спорта - зимой. Черногория идеальна и для любителей природы. Ее фауна очень разнообразна - от балканских бурых медведей и волков в гористых северных областях до многочисленных видов птиц в национальных парках, что же касается флоры, то она представлена многими климатическими поясами - здесь растут и кактусы, и киви, и оливковые деревья, но можно встретить и среднерусскую березку.
Балканский конфликт 1990-х гг. оказал разрушительное воздействие на экономику стран бывшей Югославии, но, к счастью, Черногория была лишь в незначительной степени затронута войной, и сейчас постепенно оправляется от потрясений. Но даже несмотря на это, около трети местного населения, насчитывающего около 700 000 человек, находится за чертой бедности, почти столько же здесь безработных. И все же индустрия туризма постоянно развивается, а присоединение Черногории к Европейскому Союзу все вероятнее - оба этих фактора могут привести к всестороннему процветанию страны.
В настоящее время Черногория находится в политическом союзе с Сербией. Несмотря на то, что Сербия и Черногория управляются согласно одним и тем же законам, они имеют различные правительства, и при принятии решения о вступлении этих государств в ЕС они будут рассматриваться отдельно друг от друга. В 2006 г. Черногория будет официально голосовать за отделение от Сербии. Сербия же, напротив, рассматривает свой союз с Черногорией как выгодный, во многом благодаря доступу к Адриатике.
Как сюда попасть?
Черногория имеет два аэропорта - Тиват (Tivat) и Подгорица (Podgorica), но количество прямых рейсов из Москвы пока невелико. Летом сразу несколько авиакомпаний организуют субботние чартерные рейсы из Домодедово в Тиват, но до самого последнего времени круглогодичного сообщения с Черногорией не было, пока в октябре авиакомпания «Сибирь» не объявила о том, что ее субботний рейс в Подгорицу будет выполняться вне зависимости от сезона. Стоимость билета составляет примерно 200-300 евро (в оба конца).
Если в Черногорию нужно попасть не в субботу, а в другой день, то можно воспользоваться рейсом «Москва – Белград», а затем долететь до местных аэропортов одним из нескольких ежедневных рейсов. Местный перелет обойдется в 100-110 евро в оба конца.
Типы недвижимости
Предложения в Черногории очень разнообразны. Среди них можно отметить традиционные старые каменные здания, более или менее современные частные дома и виллы, квартиры в зданиях самого разного уровня. Естественно, наибольшим спросом пользуются дома с видом на береговую линию Адриатики или на пресные озера.
Также очень широко распространены фермерские хозяйства в холмистой, зеленой местности и объекты, подходящие для коммерческой деятельности – такие, как рестораны, бары и гостиницы. Цены на них достаточно низки.
Уровень цен
Несмотря на то что цены на недвижимость пока невелики, по крайней мере ниже, чем в Хорватии, растут они достаточно быстро. Андреа Марстон из агентства недвижимости Dream Montenegro отмечает, что только в первой половине 2005 г. цены выросли на 20%.
Сельские дома, которым требуется ремонт, доступны по цене от $20 000. Достаточно просторные виллы внутри страны можно приобрести менее чем за $125 000. Недвижимость в прибрежных районах очень высоко ценится местными жителями, поэтому ее стоимость может быть достаточно высокой. Небольшие апартаменты в Которе (Kotor) стоят от $43 000, а традиционные каменные коттеджи на берегу стоят около $130 000.
Где покупать?
На популярном северном побережье цены выше, чем на менее раскрученном юге. Самые известные местечки – это Бар (Bar), Котор (Kotor), Будва (Budva) и Герцег Нови (Herceg Novi).
Прекрасный маленький город Котор, теперь занесенный в Фонд Всемирного Наследия, имеет очень красивую центральную часть, окруженную крепостной стеной, и залив, считающийся самым южным фьордом в мире.
Нынешний Бар - это расположенный на Адриатическом море современный портовый город. К сожалению, бетонные многоэтажки делают некоторые части города весьма малопривлекательными, однако здесь очень красив ландшафт - город расположен в окружении живописных гор, рядом со знаменитым Скадарским озером (Skadar Lake) – и очень интересна историческая часть города со старой крепостью.
Будва и Герцег Нови - это типичные пляжные курорты, оба с красивым «старым городом» и множеством ресторанов и баров. Большой наплыв туристов в летние месяцы будет обеспечивать владельцам недвижимости постоянно возрастающий доход от арендной платы.
Адриатический курорт Ульчинь (Ulcinj) стал объектом внимания местных строительных фирм. Здешние песчаные пляжи (на остальной части побережья пляжи каменистые) имеют протяженность 16 км, и правительство планирует поддержать строительство здесь нескольких гостиниц и полей для гольфа.
Единственное место, где вы не сможете приобрести недвижимость, - это остров Святого Стефана (Sveti Stefan), жемчужина Будванской Ривьеры (Budva Riviera), который был местом отдыха бывшего коммунистического правительства и кинозвезд. Сейчас это элитный отель, и дома с видом на него пользуются повышенным спросом.
Недвижимость на продажу
Старый каменный дом в местечке Пераст (Perast) рядом с Котором продается за $440 000. Он имеет три спальни и террасу с потрясающим видом на море и выставлен на продажу компанией New Skys. Еще одно предложение этой компании - недавно выстроенный дом с шестью спальнями и четырьмя террасами, расположенный в 500 м от моря в Игало (Igalo), рядом с Герцег Нови.
Многие интересные объекты продаются через местных агентов. Среди таких предложений - апартаменты с двумя спальнями около центра города Будвар (Budvar), которые стоят $115 000, а также недавно отремонтированная квартира с одной спальней, находящаяся непосредственно на набережной в поселке Прчань (Prcanj), с видом на Которский залив (Kotor Bay), - ее цена $50 000.
Компания Dream Montenegro продает за $128 000 старый каменный дом рядом с морем, в Бокакоторской бухте (Boka Kotorska Bay) и за $150 000 старый каменный дом в Прчане, также у моря.
Процесс покупки
Обычно он достаточно прост. Статус владельца получить относительно легко, особенно по сравнению с соседней Хорватией, так как в Черногории есть достаточно эффективный централизованный Земельный Регистр (central Land Registry). Тем не менее для представления ваших интересов рекомендуется найти опытного адвоката.
Правила покупки в Черногории похожи на французские. Как правило, для резервирования недвижимости вносится предоплата размером в 10%. Когда подписан последний контракт и проведена последняя выплата, на документах, относящихся к продаже, ставится печать местного суда и объект регистрируется на имя нового владельца в Земельном Регистре. Обычно весь процесс занимает несколько месяцев. Заметьте, что здесь, как и в России, достаточно часто встречается недвижимость, имеющая нескольких владельцев, - соглашение на продажу требуется от всех.
Затраты на покупку
Прибавьте к цене недвижимости еще около 8-9%. Из них 2% прибавки к цене дает адвокатский гонорар, 2% - размер налога на покупку, агентам по недвижимости платят в среднем 5%. В настоящее время не существует налога на прирост капитала при перепродаже недвижимости, хотя правительство рассматривает возможность его введения.
Юридические ограничения
Покупка дома в Черногории не так уж сложна, гораздо сложнее приобрести землю. Иностранцы могут покупать землю только на правах аренды сроком на 99 лет, в то время как на здания они могут обладать безусловным правом собственности. Иностранцы не могут зарегистрировать землю на свое имя, если не создадут фирму и не предоставят оплачиваемые рабочие места жителям Черногории. Некоторые покупатели обходят эту проблему, платя продавцу за строительство фундамента и меняя, таким образом, сделку по покупке земли на сделку по приобретению здания.
Хороший объект для инвестиций?
Еще рано делать определенные выводы о прибыльности капиталовложений в недвижимость Черногории. Вероятно, вступление в ЕС и отделение от Сербии должно стимулировать дальнейший рост цен на недвижимость. Но, хотя инвестиционный рынок еще не развит, увеличение притока туристов и одновременно с этим нехватка гостиниц означают, что доходы от аренды недвижимости за ближайшие несколько лет должны сильно вырасти.
Ипотечное кредитование
Ипотечное кредитование в Черногории в настоящее время не развито. Приходится рассчитывать на свои собственные средства или искать альтернативные источники финансирования в России или других европейских странах.
Жизнь в Черногории
Прожиточный минимум в Черногории достаточно низок. Например, бутылка вина стоит меньше $2. Ужин в ресторанчике небольшого городка обойдется в $10-12 на двоих. Кухня представляет собой симбиоз балканской и средиземноморской. Климат также близок к средиземноморскому: летние температуры - более 30 С, зимние - умеренны.
Помимо изумительной природы Черногории весьма интересна и своей «экскурсионной» стороной – Адриатическое побережье имеет древнюю и богатую историю. Однако путешествие в пределах страны может оказаться делом нелегким. Главные дороги обычно хорошего качества, в то время как второстепенные могут быть совершенно разбитыми – что уж говорить об узких горных «серпантинах»! Такси может показаться слишком дорогим, а местные автобусы часто бывают ненадежными.
Ежегодный налог на недвижимость составляет здесь от $150-300 в зависимости от ее типа. Официальная валюта – евро, хотя Черногория и не входит пока в еврозону.
Черногорцы крайне расположены к русским и рады им не только из-за предполагаемого дохода, а просто потому, что видят человека из России. Согласитесь, таких стран не так уж много! Сербский язык весьма близок к русскому и быстро становится понятным, впрочем, и русский язык здесь хорошо понимают. Кроме того, основная религия Черногории – православие, хотя в стране также существует множество мусульманских и католических общин.
Ну и, наконец, последний, «убийственный» аргумент «за» - для того чтобы посетить Черногорию, вообще не требуется визы! Среди стран Центральной Европы это уникальный случай.
