Не спешите покупать дом вашей мечты необдуманно, без предварительной подготовки. Сначала нужно осознать ваши желания и потребности, получить интересующие вас сведения. Кроме того, надо тщательно проанализировать свои дальнейшие действия и, самое главное, обеспечить финансирование. Ведь объект недвижимости, который вы выбрали, может привлечь сразу нескольких потенциальных покупателей, так что вам потребуется немедленно внести задаток. Кроме того, будьте готовы к тому, что юридические процедуры требуют значительного объема времени.
Первым делом - переговоры
В Италии, как и в других европейских странах, существует проблема права собственности. На самом ли деле дом, указанный в объявлении, подлежит продаже, а тот, кто его продает, является собственником? Если у вас нет сомнений на это счет, будьте внимательны на стадии дальнейших переговоров и заключения соглашений. В Италии существуют различные виды договоров о намерениях, такие, как предложение для продажи, договор резервирования, предварительный договор и окончательный договор – так что отнеситесь внимательно к тому, что вы подписываете. Как только договор подписан, производится оплата. В Италии услуги агентства недвижимости оплачивает продавец, однако будьте готовы к тому, что покупатель также выплачивает определенную сумму, обычно около 3%, агентству, которое занимается его сделкой. Оплата чаще всего производится в момент подписания контракта, а не при вступлении во владение собственностью.
Искушение налогом
Кроме того, в Италии, как и во многих других странах, исторически сложилась практика уклонения от налогов или подачи неполной налоговой декларации. Искушение использовать многочисленные, причем законные, обходные пути очень велико, но будьте очень осторожны, экономя на налогах. К примеру, при покупке недвижимости в Италии можно получить льготу на налог, которым облагается передача недвижимости в собственность. Эта льгота является скидкой при покупке так называемого первого дома, то есть дома для основного либо единственного места жительства. Для получения этой льготы необходимо заявить о следующем: покупатель обязуется проживать в течение полутора лет в той же «коммуне» (Comune, местный административный округ), где расположен объект недвижимости; у него нет другой собственности в данной «коммуне»; ранее ему эта льгота не предоставлялась. При этом здание должно быть классифицировано для использования в жилых целях (uso abitativo).
Предусмотренные законом требования инвестору достаточно выполнять лишь формально. К примеру, после совершения покупки ни покупатель, ни члены его семьи не обязаны жить непосредственно в приобретенном доме – достаточно обитать в той же «коммуне», где находится купленная недвижимость. И все же следует быть настороже - здание должно быть зарегистрировано в кадастре по зданиям, а не по земельным участкам. Кроме того, налоговая льгота аннулируется, если данные в налоговых декларациях оказываются неверны либо покупатель не поселяется в «коммуне», либо если покупатель продает или дарит здание в течение пяти лет с момента осуществления продажи. В этом случае налоговый орган взыскивает разницу с неоплаченного налога с процентами на эту сумму и штрафными санкциями, равными 30% от суммы налога.
Другая типичная ситуация связана с покупкой загородного дома (casa di campagna). Этот тип собственности обычно состоит из старого здания, окруженного участком земли. Со зданием почти всегда возникают осложнения – либо оно не зарегистрировано в кадастре жилых зданий, либо оно зарегистрировано в земельном кадастре как сельская постройка (fabbricato rurale). Проблемы могут возникнуть в обоих случаях. Неправильная классификация может привести к увеличению размера подлежащих уплате налогов на покупку здания, которые обычно составляют 10% от заявленной суммы. Именно поэтому покупателям итальянской недвижимости так важно заблаговременно проанализировать ситуацию и подробно изучить существующую кадастровую классификацию.
Местные факторы риска
Помимо всего вышеизложенного, в Италии существуют три специфических юридических аспекта, связанных с покупкой и владением собственностью. Во-первых, местные законы различаются в различных провинциях, к тому же каждая «коммуна» проводит их в жизнь лишь выборочно. Во-вторых, банковская система в Италии известна своей ненадежностью, что выражается в плохой взаимосвязи между банками - наберитесь терпения, чтобы дождаться, пока деньги поступят на ваш счет. И, наконец, в Италии не существует закона о нарушении границ владения (laws of trespass). По мнению государства, посторонние могут безнаказанно бродить по вашему саду, аллеям, ухоженным розовым клумбам, поскольку земля в некотором смысле принадлежит государству, а не частным лицам.
Италия – прекрасное место для приобретения недвижимости, как в традиционных регионах, таких как Тоскана, так и в лишь недавно ставших привлекательными для инвестиций провинциях - Ле Марше, Абруццо и Лигуна (Le Marche, Abruzzo, Liguna). Членство Италии в ЕС способствует улучшению законодательной, проектировочной и финансовой систем – однако не такому быстрому, как хотелось бы. Наилучшим вариантом является получение независимой консультации, проведение собственного анализа - и заблаговременная подготовка к сделке.
