Это всего лишь малая часть аргументов в пользу покупки новых домов, особенно на стадии строительства. Основная проблема заключается в том, что девелоперы сегодня все чаще переносят сроки сдачи объектов, а покупатели в ответ один за другим строчат иски о возмещении ущерба и зачастую требуют расторжения договоров на том основании, что передача недвижимости произошла позже намеченной даты.
Вопрос времени
В странах и регионах, где строительство имеет массовый характер, проекты как правило ведутся с отставанием от графика. Основная причина – дефицит рабочей силы и строительных материалов. В таких регионах к объявленным датам завершения проектов надо относиться с определенной долей сомнения и быть готовым к тому, что въезд в новое жилье произойдет с большой задержкой.
Как следует себя вести в подобной ситуации? Начнем с того, что отправной точкой для возможных действий всегда является договор. Вы по-прежнему уверены в том, что в вашем документе указана подлинная дата сдачи объекта? Многие покупатели удивляются, когда узнают, что зачастую она просто отсутствует. Но в чем причина? К сожалению, обычно это означает, что продавец изначально исходит из того, что дата окончания строительства, прозвучавшая при обсуждении, не имеет ничего общего с реальностью.
Впрочем, если сроки все-таки прописаны в договоре, то насколько они соответствуют действительности? Иными словами, не начнет ли объект «лихорадить» на завершающем этапе? Что толку отсчитывать какие-то мифические 24 месяца от начала строительства, когда только на то, чтобы его начать, ушло пять лет!
Как правило в договорах, которые заключаются при большинстве сделок, указывается сначала дата сдачи объекта, а следом – запас от трех до шести месяцев на случай непредвиденных обстоятельств. Остается только догадываться, почему девелопер не назвал реальной даты завершения строительства, а вместо этого указал неверные сроки и сам же их пролонгировал.
Наконец, нужно выяснить, предусмотрены ли штрафные санкции на случай нарушения сторонами взятых обязательств. Полагается ли покупателю компенсация, если застройщик не смог завершить проект минута в минуту, как обещал? Имеет ли покупатель право расторгнуть договор в одностороннем порядке и вернуть свои деньги? Важно поручить юристу экспертизу контракта и дополнительных документов по каждой конкретной покупке. Оформление сделки на новый объект предполагает, в дополнение к стандартному набору, изучение дополнительных обстоятельств (например, является ли продавец владельцем земельного участка, и т. д.).
Возможности и последствия
Сегодня застройщики часто поднимают тему задержек, которые происходят из-за форс-мажорных обстоятельств. Если развивать их доводы, то заказчик вообще не имеет права расторгнуть договор и требовать компенсации.
Случается, однако, и так, что необязательность девелопера играет на руку клиенту: он может приобрести жилье по цене, значительно уступающей итоговой стоимости: если цена на объект непрерывно растет, то чем дольше строится объект, тем большую выгоду получает покупатель. Однако если покупка зарубежной недвижимости была совершена по ипотеке под залог дома в России, в котором живет продавец, и в расчете на погашение кредита деньгами, полученными от сдачи нового жилья в аренду, задержка в сроках сдачи объекта может привести к серьезным последствиям.
Как правило девелопер ставит заказчика перед фактом, сообщая, что дата завершения строительства переносится, и предлагает «компенсационный пакет», например в виде бесплатной меблировки. Однако это может стать не самым лучшим вариантом, поэтому обязательно следует проконсультироваться с юристом в отношении последствий.
Впрочем, покупка объекта на стадии строительства не такое уж хлопотное или рискованное дело. Главное – чтобы покупатель и юрист не забыли о мерах предосторожности. Для начала следует задать вопрос: что произойдет в случае, если по той или иной причине объект не будет передан покупателю в указанный срок в готовом виде?
