В 2000-х гг. американский рынок недвижимости стремительно рос благодаря простой процедуре оформления ипотечных кредитов, низким процентным ставкам на уровне 3,5-4% годовых и минимальным требованиям к заемщикам. Неудивительно, что в то время покупка недвижимости в США с целью спекуляций была очень распространена.
До 2006 года американский рынок недвижимости процветал и считался наиболее стабильным и безопасным. Затем рост цен остановился и впервые за долгие годы развитие рынка замедлилось. В течение 2006 г. стало резко расти число отказов по погашению субстандартных кредитов, которые в большом количестве выдавались заемщикам с низким кредитным рейтингом. В результате одно из основных звеньев кредитной системы США - ипотечное кредитование - стало рушиться.
Ипотечный кризис ударил по жилищному и строительному сектору страны. Ажиотажный спрос на недвижимость в США резко упал, пострадали банки и застройщики. Многие проекты были заморожены, объем строительства в 2006 г. за год снизился примерно на 20%, а объем рынка за год упал на 17%, причем это было первое падение рынка за последние 10 лет. В наибольшей степени кризис затронул сектор доступного жилья, в то время как элитное жилье опустилось в цене в меньшей степени.
По данным Национальной ассоциации риэлторов (NAR), в марте 2007 г. объем продаж снизился на 13% до 482 000 по сравнению с пиковыми показателями (554 000) в марте 2006 г., а средняя стоимость недвижимости по стране снизилась примерно на 6% до $217 000 по сравнению с пиковыми показателями в июле 2006 г. - $230 200.
В тех городах, где в период с 2000 по 2005 гг. отмечался рост рынка жилья, ситуация изменилась повышением количества залоговых объектов. На рынке начался процесс foreclosure – продажа жилья, перешедшего банкам за невыплату кредитов, по низким ценам.
Согласно данным индекса цен на недвижимость Case-Shiller, самое значительное снижение цен было зафиксировано в декабре 2008 г. Средняя стоимость готового жилья по стране в октябре 2008 г. составила $183 300. В течение 2008 г. средняя стоимость недвижимости в Лос-Анджелесе уменьшилась на 20%, в Лас-Вегасе и Неваде - на 23%, в Майами – на 22%, Сан-Диего – на 20%, Сан-Франциско – на 17%.
Осенью 2009 г. после продолжительного падения в целом по стране цены на жилье вернулись к уровню 2003 г. Однако весной и летом 2009 г. появились первые признаки восстановления – но все же за год средняя стоимость жилья в США упала на 12% и составляла $206 000.
В 2009 г. сегмент проблемной недвижимости на рынке США составил примерно половину от всего объема рынка недвижимости - около 2 млн объектов. При этом наибольшее количество залоговой недвижимости было зафиксировано в Калифорнии, Мичигане, Огайо и во Флориде.
По данным Federal Housing Finance (FHFA), средняя стоимость недвижимости в третьем квартале 2011 г. снизилась примерно на 20% по сравнению с показателями первого квартала 2007 г. без учета инфляции.
Текущая ситуация
Несмотря на то, что цены на недвижимость с момента начала кризиса в 2006 году упали примерно на 30%, особого бума среди российских покупателей эксперты не отмечают. Сейчас скорее время для инвесторов, рассчитывающих на долгосрочные инвестиции, потому что в конце концов ситуация на рынке недвижимости США неизбежно стабилизируется. По данным Национальной ассоциации риелторов, объем сделок купли-продажи жилой недвижимости с иностранцами в США в марте 2012 г. вырос за год на 24%. Иностранных инвесторов сейчас интересует в основном залоговое жилье благодаря относительно низким ценам.
Уровень продаж в стране все еще низок. По мнению некоторых экспертов, рынок недвижимости в некоторых районах США уже достиг дна.
Многие аналитики отмечают признаки восстановления американского рынка недвижимости. По данным портала Zillow, впервые за пять лет в июле 2012 г. отмечается ежеквартальное увеличение цен на недвижимость по стране на 0,2% до $149 300 по сравнению с аналогичным периодом в 2011 г.
Согласно данным компании RealtyTrac, в первой половине 2012 г. в США объем залоговой недвижимости составил 1 045 801 объект, что на 2% выше по сравнению с предыдущим полугодием, но на 11% ниже, чем в первой половине 2011 г. Во втором квартале 2012 г. количество залогового жилья увеличилось на 6% по сравнению с аналогичным периодом в 2011 г. Сейчас на американском рынке присутствует около 10% от общего объема залоговой недвижимости, так как увеличение количества залогового жилья может вызвать переизбыток предложения, что приведет к снижению цен.
Некоторые эксперты считают, что восстановление произойдет быстрее на рынке курортной недвижимости. Например, согласно данным Ассоциации риэлторов Орландо, в первом полугодии 2012 г. средняя стоимость недвижимости в Орландо, штат Флорида, выросла почти на 16%. В январе 2012 г. недвижимость в Орландо стоила в среднем $108 000, а в июне 2012 г. стоимость выросла до $125 000.
В отличие от рынка недвижимости страны, рынок аренды жилья в США растет более быстрыми темпами и ожидается, что его показатели повысятся в 2012 г. В 2011 г. арендные ставки выросли более чем на 5% в Вашингтоне, Нью-Йорке и Сан-Хосе.
Прогнозы
По прогнозам специалистов крупнейшего ипотечного агентства США Freddie Mac, рынок недвижимости США будет падать еще в течение нескольких месяцев из-за большого объема залоговой недвижимости.
Вероятно, рынок недвижимости США достигнет дна к концу 2012 г. или в начале 2013 г. Не стоит ожидать резкого роста показателей – прогнозируется относительно стабильный ежегодный рост примерно 2-3% до 2016 г., что несколько ниже по сравнению с докризисными показателями.
Однако мнения экспертов относительно роста цен в пятилетней перспективе разнятся - по самым оптимистичным прогнозам цены за этот период повысятся на 18,3%, по пессимистичным – на 1,4%.
HomesOverseas.ru
