У австрийцев своя философия и особый подход к вопросу владения жильем. Объекты недвижимости остаются в собственности семьи на протяжении нескольких поколений, поэтому количество совершаемых операций на рынке относительно невелико, что способствует его стабильности.
Престиж, политическая и экономическая стабильность страны, спокойствие и безопасность – вот чем привлекает Австрия россиян. Уровень жизни здесь находится на самом высоком европейском уровне, тогда как стоимость услуг и размер налога на недвижимость ниже, чем в соседней Швейцарии.
Хотя в Австрии нет моря, без которого зачастую не мыслят о покупке недвижимости за рубежом, зато здесь есть чистейшие озера, которые прогреваются летом до +28 С. Но с точки зрения природных богатств Австрия известна отнюдь не озерами, а многочисленными горнолыжными курортами в Альпах.
Поскольку туризм составляет важную часть австрийской экономики, то он оказывает свое влияние на австрийский рынок недвижимости.
Так, наиболее популярными среди иностранных покупателей считаются квартиры и виллы на зимних курортах – в Зёльдене, Хохзёльдене, Лехе, Бад-Гастайне, Серфаусе, Ишгле, Целль-ам-Зее, Капруне, Заальбах-Хинтерглеме. Состоятельные любители активного спорта предпочитают приобрести там собственное жилье один раз, вместо того, чтобы платить туристическим операторам много раз. Также считается престижным иметь апартаменты или небольшое уютное шале для зимнего отдыха в городах Инсбруке, Кицбюэле и Майерхофене.
Те, кто ищет стабильную и безопасную жизнь в Австрии на длительный срок, выбирают более крупные города – Вену, где сосредоточена культурная и экономическая жизнь страны, или Грац, с его престижными университетами. Столица страны, как и другие крупные города Австрии, привлекает и покупателей недвижимости, заинтересованных в надежных инвестициях.
Как добраться
Ежедневные рейсы в Австрию из России выполняются «Аэрофлотом» и Austrian Airlines по маршруту Москва – Вена из Шереметьево-2. Попасть на самолете в Австрию можно также из Санкт-Петербурга, Ростова-на-Дону и Краснодара, откуда компания Austrian Airlines несколько раз в неделю осуществляет полеты до австрийской столицы. Кроме того, во время горнолыжного сезона из России совершаются чартерные рейсы в Австрию (в Зальцбург и Инсбрук).
Беспересадочный вагон «Москва – Вена» следует через территорию Польши и Чехии (время в пути – 33 часа). Поезд «Москва – Ницца» также идет через Австрию и останавливается в Вене, Линце и Инсбруке. Время в пути до Вены – 31 час.
Вместе с тем, как вариант можно рассмотреть поезд «Москва – Будапешт» («Тисса»), поскольку от Будапешта до Вены можно добраться менее чем за три часа на поезде или автобусе.
Проехать автобусом в Вену можно с одной или несколькими пересадками в Польше и Чехии или Словакии (путь займет около полутора суток), либо в Украине и Словакии. Можно проехать в район Зальцбурга и Инсбрука с пересадкой в Германии, но в дороге придется провести двое суток. В последнем случае не требуется транзитная виза. Такой способ путешествия может выйти значительно дешевле. Этими же маршрутами можно добраться в Австрию на собственном автомобиле (от Москвы до Вены - 1950 км), оформив соответствующие документы. КПП на австрийских границах открыты круглосуточно.
Доехать до Австрии можно и по воде - по Дунаю курсируют суда между Братиславой, Будапештом и Веной, теплоходы ходят до пограничного с Германией города Пассау весной и летом.
Рынок недвижимости Австрии
В настоящее время австрийский строительный бизнес переживает очередной подъем после финансового кризиса. Высокая активность в отрасли была спровоцирована растущими инвестициями в недвижимость на фоне опасений на финансовом рынке. В отчете компании Savills за октябрь 2012 года отмечается, что за предыдущие 12 месяцев цены на дома и квартиры по всей Австрии выросли более чем на 5%.
Эксперты считают, что одним из основных факторов роста цен является ограничительная политика застройки склонов. Вторым немаловажным фактором является традиционная стабильность региона и надежность инвестиций в альпийскую недвижимость.
Спросом здесь пользуется не только первичная недвижимость, граждане Австрии, немцы и голландцы активно покупают и вторичное жилье в Альпах.
Самое значительное повышение цен на недвижимость зафиксировано в столице страны. Жилье в центральных районах Вены пользуется повышенным спросом поскольку австрийцы считают покупку небольшой квартиры здесь более выгодным вложением, чем приобретение большего по площади жилья, удаленного от центра.
В популярном торговом районе Мариахильф осенью 2012 года зафиксирован годовой рост стоимости 1 кв. м на 16% – по данным на сентябрь 2012 года она составила около 4100 евро. В Пенцинге, зеленом районе на окраине Вены, годовой рост составил 35%, в пригороде недвижимость подорожала на 10-30%.
В основном покупателей интересует покупка коммерческой и элитной недвижимости, домов и вилл в Альпах, на озерах, квартиры в Вене и на курортах.
Условия покупки для нерезидентов
Австрия – одна из тех стран, где существуют ограничения на покупку недвижимости иностранцами. В особенности они строги по отношению к гражданам стран, не входящих в Евросоюз, в том числе россиянам. При этом ограничения касаются как иностранных физических лиц, так и юридических лиц с иностранным капиталом.
По закону, иностранец может приобрести недвижимость в Австрии только по разрешению властей федеральной земли, на которой расположен желаемый объект недвижимости. Эти власти - Grundverkehrsbehоеrde или Verwaltungssenat, в Вене - Magistrat der Stadt Wien, принимают решение, исходя из интересов своей земли и могут не разрешить, например, продажу недвижимости или пустой земли под постройку, если таковая здесь неуместна.
В то же время в Австрии существуют так называемые зоны «второго дома», где любой иностранец может купить себе недвижимость и оформить на себя как на физическое лицо – опять же после получения разрешения от властей. Правда таких зон немного, и они невелики.
Получить разрешение проще всего, если иностранец уже долгое время находится и работает в Австрии и жилье ему нужно для постоянного проживания. Законы в разных землях отличаются друг от друга, разобраться в них и оформить прошение всегда помогает опытный австрийский адвокат, Самостоятельно составить такое прошение и подать его таким образом, чтобы исход дела был благоприятен, иностранец не в состоянии. Как правило, этот же адвокат полностью сопровождает и всю сделку.
Получить разрешение на покупку нерезиденту ЕС сложнее всего в западных землях (Тироле и Форарльберге). Самое дружелюбное законодательство по отношению к иностранцам – в Зальцбурге, где россиянам купить недвижимость проще всего.
При всем этом практикующие специалисты подчеркивают, что существуют юридические пути, по которым недвижимость вполне легально оформляется в собственность российских граждан без получения разрешения от властей, и это не единичные случаи. Используя нормы международного права, опытный юрист может легально провести подобную сделку в Австрии. Однако для россиян важно покупать жилье через риелторскую компанию с практическим опытом продажи недвижимости гражданам стран, не входящих в ЕС, так как обычные австрийские брокеры, работающие на локальном рынке, такого опыта не имеют.
Цены на недвижимость
По данным Торгово-промышленной палаты Австрии, цены на недвижимость в столице и на курортах очень отличаются. Как уже упоминалось, самые высокие цены в Вене, где цена за квадратный метр стандартного жилья составляет от 2500 до 3298 евро (элитного – 5000 евро за кв.м.), квартира стоит от 60 000 евро до миллиона, в зависимости от места и размеров. На курортах Штирия и Каринтия цены на жилье значительно дешевле.
На ряде престижных альпийских курортах предложений по недвижимости очень мало, например, в Лехе, из-за чего стоимость квадратного метра в апартаментах составляет 15 000 евро, а люкс-шале продаются от 5 до 8 млн. евро. В Кицбюэле и долине Гастайн, напротив, выбор достаточно велик.
Как уже упоминалось, потенциальных инвесторов Австрия привлекает, прежде всего, своей экономической стабильностью: даже недавний экономический кризис страна пережила без особых потерь, на рынке недвижимости он не слишком сильно отразился, никаких серьезных скачков, как это происходило, к примеру, в Испании, здесь не наблюдалось. К тому же, австрийские власти регулируют цены с помощью законодательства. Поэтому недвижимость здесь дорожает, но не слишком быстрыми темпами.
Если покупатель хочет заработать на австрийской недвижимости, то у него есть два варианта: покупка коммерческой недвижимости, либо сдача жилья в аренду. Первый вариант хорош для состоятельных россиян, желающих открыть собственный бизнес в Австрии. А что касается аренды – то в случае с Австрией это привлекательный вариант.
Из-за постоянного наплыва туристов, и государственных ограничений на строительство новых зданий, свободного жилья в Австрии, до недавнего времени, практически не было. Особенно это касается Вены: из-за многочисленных международных организаций, которые там расположены, в городе постоянно проживают тысячи иностранцев, а также студенты, снимающие жилье. В итоге, на объявления о сдаче жилья в аренду откликаются сразу же: от 350 евро за комнату или студию (однокомнатную квартиру без мебели), до 2000 евро за большую квартиру. А двух/трех комнатную квартиру 50-70 кв. м. недалеко от центра вполне реально найти в пределах 1000 евро.
В настоящее время инвесторы также могут извлечь выгоду от сдачи квартир в аренду, поскольку умеренный рост арендных ставок не отпугивает арендаторов. За первое полугодие 2012 года месячная рента выросла всего на 1,6%. Средний рост арендных ставок в Вене за последние пять лет составил 2-4% в год, на элитную недвижимость, а также на ту, что сдается в престижных районах – до 5-6%.
Евгения Лисина
HomesOverseas.ru
HomesOverseas.ru благодарит Константина Исакова из компании Austria-Invest, Татьяну Алексееву из компании JPIM Immobilien, Виктора Новикова из компании My new hotel за помощь в написании статьи
