Процесс покупки вторичной недвижимости в Португалии

В Португалии процесс покупки жилой недвижимости хорошо отлажен и относительно прост. Чтобы оформить сделку купли-продажи, иностранцам необходимо оформить индивидуальный налоговый номер и открыть счет в одном из банков Португалии. При оформлении покупки через агентство недвижимости, услуги агентства оплачивает продавец, а не покупатель.

Процедура покупки жилой недвижимости

Сначала покупатель осматривает предложения и выбирает понравившийся объект недвижимости. Затем продавец и покупатель договариваются об условиях и цене сделки, после чего юристы обеих сторон обмениваются телефонами. Подготовкой и проверкой документов для сделки всегда занимаются юристы. При оформлении сделки рекомендуется обращаться к квалифицированному независимому юристу.

Предварительный договор

Перед подписанием предварительного договора, необходимо проверить жилье на юридическую чистоту, нет ли долговых обязательств или каких-либо ограничений для продажи.

Часто сделки купли-продажи недвижимости в Португалии проводятся без участия покупателя. В таком случае, юрист ведет весь процесс покупки от имени будущего владельца на основании генеральной доверенности.

До заключения сделки иностранцы получают идентификационный налоговый номер (Número Fiscal de Contribuinte) в налоговых органах по месту расположения покупаемого жилья. Этот девятизначный номер в дальнейшем будет использоваться во всех документах при оформлении покупки. Полученный номер налогоплательщика также понадобится для открытия счета в одном из банков Португалии, через который будет оплачиваться покупка недвижимости. Если жилье приобретает супружеская пара, то номер необходимо получить обоим супругам.

Для получения этого номера нужно предоставить в местные налоговые органы загранпаспорт, справку с работы, подтверждение проживания в России (например, счета за оплату коммунальных услуг). Рекомендуется иметь при себе выписку из домовой книги, взятой в паспортном столе по месту проживания, – документ с печатью имеет большую силу.

Перечень документов для открытия счета в португальском банке варьируется в зависимости от банка. Как правило, иностранцы должны предоставить паспорт, свидетельство о рождении и подтверждение проживания в России.

Все документы нужно перевести на португальский язык, также рекомендуется заверить перевод в посольстве Португалии. Иногда банки запрашивают документы именно в таком виде. И если документы будут заверены заранее, это сэкономит время и деньги.

Следующий этап – это подписание у нотариуса предварительного договора покупки между продавцом и покупателем. В нем фиксируются данные сторон, состояние объекта недвижимости, способ и сроки оплаты покупки. Как правило, на этом этапе необходимо внести на счет владельца недвижимости задаток в пределах 10-20% от стоимости жилья.

В случае отказа от покупки со стороны покупателя, деньги ему не возвращаются, в свою очередь продавец, отказавшийся от сделки, платит двойную сумму внесенного задатка.

При привлечении банковского финансирования, нужно провести оценку объекта. Кроме того, необходимо заранее зарегистрировать переход права собственности в кадастре. Копию документа о предварительной регистрации нужно предоставить при заключении основного договора.

Основной договор

Если сделка оформляется с привлечением ипотечного кредита, то с момента подписания предварительного и основного договора, как правило, проходит один-два месяца. Без оформления кредита покупка пройдет быстрее.

Покупатель оплачивает налог на переход права собственности перед подписанием основного договора в налоговых органах по месту нахождения недвижимости. Здесь же нужно получить квитанцию об оплате налога, которую необходимо принести в нотариус на подписание основного договора. Затем нужно внести оставшуюся часть суммы.

Оба договора оформляются на португальском языке, и при подписании договоров, которое происходит в нотариальной конторе, требуется присутствие переводчика. Английская версия обоих договоров является необязательной.

На финальном этапе покупки в земельном кадастре оформляется право собственности на нового владельца, для этого нужно предоставить заверенную в нотариусе копию основного договора. Этим занимается юрист. Необходимо проверить, чтобы в регистрационном документе было указано имя нового собственника жилья.

Налоги и расходы

Ставка налога на передачу права собственности в Португалии (Imposto Municipal sobre as Transmissoes) варьируется от 0 до 8% и зависит от стоимости покупки. Оплачивает его покупатель перед заключением основного договора.

Существует две шкалы налога на переход права собственности, и его размер зависит от того, покупаете вы жилье в качестве основного или второго дома.

Что касается приобретения жилья в материковой части Португалии, то сумма покупки основного жилья, облагаемая налогом, начинается от 92 407 евро, при покупке недвижимости на Мадейре и Азорских островах - от 115 509 евро.

Размер налоговых ставок в 2012 г. при покупке жилья на материке Португалии (по данным Property Portugal Experts):

Если вы приобретаете жилье на материке Португалии в качестве второго дома стоимостью 150 000 евро, то размер налога будет рассчитываться по следующей схеме:

150 000х5% = 7500 евро
7500 - 4716,16 евро = 2783,84 евро

Для Мадейры и Азорских островов размер налогооблагаемой суммы другой:

Оформляя недвижимость на оффшорную компанию, размер налога составит 15%.

Часто в документах указывается сумма ниже фактической стоимости недвижимости, поэтому и размер налога может получиться меньше.

Нотариальные и регистрационные сборы составляют примерно 2,5% от заявленной стоимости объекта. Гербовый сбор - 0,8%. Услуги переводчика стоят примерно 100-200 евро.
В случае покупки через агентство недвижимости, услуги агента составят 3-5% от стоимости покупки. Комиссионные агентству при продаже недвижимости выплачиваются исключительно продавцом.

HomesOverseas