Великобританию, наряду с Испанией и США называют в качестве примера наиболее серьезного влияния «просевшей» макроэкономики на рынок недвижимости. Однако некоторые эксперты уверяют, что уже забрезжил свет в конце тоннеля, а значит, именно сейчас, возможно, самое подходящее время сыграть на низких ценах и высоком качестве предложения на британском рынке недвижимости.
И все-таки он лопнул
Насколько же подешевело жилье в Великобритании? По сравнению с высшей точкой, достигнутой в прошлом году, цены опустились ни много ни мало в два раза! Правда, Егор Шишковский, директор лондонского агентства LondonDom.com, сразу делает важную поправку: на самом деле, цены в фунтах в среднем упали все-таки не на 50%, а лишь на 20–25%, а все остальное добавило резкое падение самого фунта относительно евро и особенно доллара. Так что если для кого британская недвижимость и подешевела в два раза, так это для американцев, которые не преминули этим воспользоваться. Лондон держался дольше других городов страны, особенно его элитный сегмент, но сегодня очевидно, что столица догнала другие города по глубине падения рынка.
Россияне быстро отреагировали на падение цен, некоторые предпочли дожидаться исхода этой драмы вне рынка. Британские газеты запестрели заголовками типа «Русские бегут с тонущего корабля». По мнению Эндрю Лангтона, председателя агентства Aylesford, неверно говорить, что богатые россияне и отчасти граждане других восточноевропейских стран влияли на люксовый сегмент рынка – на самом деле они и были этим рынком. Проблемы у покупателей из СНГ начались в сентябре, но тогда многие еще не осознали серьезность ситуации. Например, тот же Лангтон приводит пример украинского гражданина, который сначала уговорил продать ему дом в Челси за 80 млн фунтов, даже не выставленный на рынок. Но потом, съездив на родину, позвонил и отказался от сделки, сказав, что дела пошли совсем плохо.
За 2008 г. фунт опустился относительно рубля на 13%. Что при этом происходило с самим рублем, напоминать не нужно. Тем не менее, богатые россияне уже не чувствовали себя королями на рынке, поскольку их активы резко обесценились. Причем больше всего пострадали те, чье состояние «зарыто» на фондовом рынке. Как известно, капитализация крупнейших российских «голубых фишек» снизилась в прошлом году процентов на 70 – тут уже не до шопинга. Согласно проведенному исследованию, совокупное состояние 1000 богатейших людей Великобритании за прошлый год снизилось более чем в два раза – с 413 млрд до 200 млрд фунтов. К слову сказать, 9 из 50 самых богатых людей Королевства – россияне.
Кому война, а кому…
Тем не менее не все так уж грустно на элитном рынке. В компании Knight Frank считают: «Российские инвесторы активно используют возможность приобрести недвижимость в Лондоне по беспрецедентно низким ценам. Как и раньше, недвижимость в Центральном Лондоне активно приобретают состоятельные европейцы, граждане СНГ и выходцы из стран Персидского залива. Спрос со стороны иностранных покупателей в январе 2009 г. по сравнению с январем 2008 г. увеличился на 35%».
Новость последних недель: в Лондоне выставлен на продажу самый дорогой дом в мире. Цена – 100 млн фунтов! Солидные соседи по району – например, Дерипаска. Продавец – ливанский девелопер. Описывать характеристики нет смысла – полный «боекомплект». Однако риэлторы сомневаются, что дом уйдет за такую цену: тактика «выставлю – вдруг купят» сегодня не работает, тем более что в том же районе есть и другое, более скромное предложение – «всего» за 80 млн фунтов.
На самом деле, масштаб большинства российских покупок сейчас не поражает воображение, но в прошлом году было и несколько крупных сделок. Безусловно, самой громкой новостью стало приобретение летом 2008 г. анонимным российским покупателем самого большого частного дома в Лондоне. По данным Daily Mail, таинственной незнакомкой стала не кто иная, как супруга московского мэра Елена Батурина, заплатившая 50 млн фунтов за особняк Witanhurst в районе Хайгейт. Выгодная сделка позволила предыдущему владельцу заработать почти 20 млн фунтов.
Впрочем, ни один из опрошенных Homes Overseas экспертов не взялся подтвердить или опровергнуть, что покупателем в этой сделке года была именно Батурина. Зато две другие громкие покупки были более прозрачными. Алишер Усманов приобрел дом Beechwood в Хэмпстеде за 48 млн фунтов. А пальму первенства по цене купленного объекта завоевала братская преддефолтная Украина, гражданка которой Елена Франчук купила дом в Кенсингтоне за 80 млн фунтов.
Не хочешь торговаться – сиди голодный
В компании Savills говорят, что россияне сейчас стремятся выжать максимум пользы из трудного положения, в котором оказались продавцы. Вот лишь один характерный пример: в прошлом году собственник пытался продать русскому покупателю дом за 6 млн фунтов. Русский сделал предложение на 5 млн фунтов, но домовладелец отказался, а сейчас кусает локти и безуспешно пытается продать тот же дом уже за 3,5 млн фунтов.
Но покупателям, стремящимся уж очень агрессивно «поприжать» продавцов, стоит все же оставаться в рамках реальности. Егор Шишковский советует не слишком уповать на бедственное положение домовладельцев: «В отличие от США, в Великобритании много ипотечных кредитов с плавающей ставкой. А эта ставка сейчас «уплыла» весьма низко, что делает выплату кредита для собственников необременительной. В этом отличие от ситуации начала 1990-х гг. Тогда ставки в Великобритании были под 15% годовых, а сейчас можно спокойно платить 3%». Так что мало кто будет продавать лишь из-за того, что ему нечем расплачиваться с банком, большинство стремится переждать смутные времена и просто не выставляет собственность на продажу.
Пора делать ставки
Вероятно, что рынок уже достиг дня, по крайней мере в центре Лондоне. Наблюдается зыбкое равновесие, когда продавцы хотят дождаться явных признаков стабилизации или даже роста и тогда уже выставлять объекты по более высоким ценам. Также в LondonDom.com призывают не верить слухам об «огромном» объеме предложения в элитном сегменте: «Мы каждый день отслеживаем новые поступления, – говорит Егор Шишковский. – Сейчас по центру Лондона появляется 60–70 новых предложений в день во всех ценовых диапазонах, а на рынке аренды – 300 объектов в день. Между тем, год назад в день появлялось примерно 150 предложений на рынке продажи и столько же по аренде. Мы рассматриваем это как один из признаков стабилизации».
Патриция Леденёва, независимый эксперт рынка зарубежной недвижимости, говорит: «Инвесторы из России сейчас выжидают дна падения, которое, по прогнозам аналитиков, будет достигнуто в этом году. Я полагаю, что российские покупатели начнут возвращаться на британский рынок в самое ближайшее время – уже к июню. По оценкам экспертов, очередное снижение цен на рынке британской недвижимости может произойти к 2020 г., то есть у инвесторов еще есть 11 лет в запасе для размещения своих вложений. Сейчас, возможно, самый лучший момент для вхождения на рынок британской недвижимости. Можно получить такие предложения, о которых раньше приходилось только мечтать, и при этом не опасаться дальнейшего обесценивания своих вложений».
Лондон останется Лондоном
«Лондон – это вообще особая история, – говорит Егор Шишковский. – Я думаю, в целом по стране в этом году цены еще могут снизиться процентов на пять, но в Лондоне они уже сейчас стабилизируются. Хотя больше всего внимания привлекает верхушка элитного сектора, основная масса сделок заключается в ценовом диапазоне от 700 000 до 1,5 млн фунтов – это хорошие квартиры на 2–3 спальни или небольшие домики. Кстати, доходность от аренды на уровне 5–6% – это лучше, чем держать деньги на депозите в европейском банке под 3%».
Некоторые эксперты отмечают, что часть покупателей из России сейчас переориентируются с Лондона на другие направления, например на юг Франции, Сардинию, Париж. Егор Шишковский, однако, не верит, что россияне променяют дом в Лондоне на что-то еще: «У нас есть представительство в Париже, и мы действительно отмечаем рост интереса к Франции. Но большинство покупателей уже имеют дом в Англии, так что речь идет о покупке еще одного объекта за рубежом». Что ж, похоже, что Лондону, несмотря на временные трудности, суждено остаться главным «вторым домом» для российской элиты. А где покупать третий дом – это уже дело вкуса.
